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利润|万科：商业收敛主义下的利润阴影

8月27日晚间，万科发布2020年中期业绩。
2020年上半年，集团实现营业收入1,463.5 亿元，同比增长 5.1%；归属于上市公司股东的净利润 125.1亿元，同比增长5.6%；每股基本盈利 1.11元，同比增长4.0%；全面摊薄的净资产收益率为 6.39%，较上年同期下降 0.96 个百分点。
主流业务房地产方面，万科的销售额增速仍在放缓，毛利率也继续呈下滑态势；商业方面，营收微幅增长，但相较同一梯队仍有差距；多元化业务拓展方面，利润率持续波动，负债和现金流均表现稳健。
销售额增速持续放缓
毛利率仍在下降
2020年上半年，受疫情影响，整体来看房地产行业销售业绩不及2019年同期水平，不过不同房企在上半年的经营表现仍有不同。
作为一线房企，销售规模永远是业内关注的焦点。上半年，万科累计实现销售金额3,204.8 亿元，同比下降 4.0%。实现合同销售面积 2,077.0 万平方米，同比下降 3.4%。在克尔瑞发布的《2020上半年房企销售排行榜》上，万科暂居第三，前两名则为碧桂园3723.1亿元，中国恒大3487.9亿元。
销售金额的减少系新开工规模下降，竣工节奏放缓的影响。
此前，万科总裁祝九胜在业绩会上指出，疫情对公司的影响相当大，体现在销售、现金流、开复工等方方面面。其中，1月份延缓了约1万户业主的住房交付，2月份认购金额同比降低了510亿元，甚至会给未来1-2年带来压力。
从房地产开发情况来看，上半年万科新开工面积1,835.6万平方米，同比下降6.0%，占全年开工计划的62.8%；竣工面积1,074.5 万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的 32.4%。万科董秘朱旭预计，全年竣工面积将与年初计划基本持平。
土拍方面，共获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米。权益地价总额约321.3亿元，均价6,368元/平方米。
从目前的销售进度来看，上半年万科已完成6600亿销售目标的48.5%，若疫情恢复良好，基于目前房地产市场仍处于供需持续改善阶段，万科踩线完成全年销售目标或是大概率事件。
但将目光放至更长的时间轴，销售增速的持续放缓，或将拖累其未来几年内的业绩增长。数据显示，万科的销售额增速自2018年以来大幅放缓。
【 利润|万科：商业收敛主义下的利润阴影】2018年，万科实现合同销售金额 6069.5亿元，同比增长14.5%，而在2017年，这一增长数为45%；2019年，万科销售额增速继续放缓至3.9%，而同期TOP100房企的累计权益销售金额增速为6.5%，同梯队房企碧桂园、恒大则分别实现10.03%、9.0%的销售业绩增长。
此外，在反映集团盈利能力的毛利率方面，万科近年一直处于行业低位，且继续呈下滑态势。
2020上半年，万科整体毛利率约为31.8%，低于行业33.29%的平均水平，较去年同期的36.2%继续下滑。其中，房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。
万科财务负责人韩慧华在中期业绩会上表示，2019年是毛利率的高点，因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。“整个房地产行业毛利率下降是一个长期趋势，预计到年底还将有小幅回落，公司会将毛利率维持在合理水平。”
商业营收30.5 亿元,
未明确上市计划
商业开发与运营方面，以“收敛聚焦”为方向，截至报告期末，万科商业业务营业收入30.5亿元，同比增长0.3%；整体出租率达90.6%。包含印力集团在内，累计开业的商业项目面积达836万平方米，同比增加11.1%。
期内，集团仅印力新开业一个购物中心，即太原印象城，面积10.61万平方米；新开业4个社区商业，面积6.02万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积543万平方米。
值得关注的是，与华润等同梯队企业相比，印力更多的在管面积，却并未带来同等水平的租金。如，2019年华润商业在管面积547万平方米，购物中心租金收入约92亿元，而同期印力在管面积近900万平方米，租金收入仅为华润一半。
利润|万科：商业收敛主义下的利润阴影
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此外，万科收购印力后，两者的融合程度一直被外界质疑。业内人士表示，虽然万科已是印力的最大股东，但两者仍相对独立，万科与印力的关系更偏市场化，是宗相互成就的生意。
这也体现在万科最近的架构调整中。
7月8日，据市场消息，万科南方区域最近新设立了商业事业部组织架构，由程风波、何闰峰、黄玉梅、姜浩、张志楠、朱振蕊担任商业事业部经营管理团队成员，何闰峰任管理团队召集人。但商业事业部并未融合印力集团的架构，印力仍维持独立的6大城市公司架构。
不过，可以肯定的是，万科希望借助印力以实现商业地产的野心。其曾表示，要把印力作为商业地产平台，未来成为数一数二的商业地产企业。如今来看，仅有规模上的优势是不够的，万科首席运营官王海武在2020中期业绩会上称：
“我们的商业业务和物流业务，是在向城乡建设与生活服务商转型的道路上重要的探索和实践，我们确实希望未来这些业务能上市，但目前没有明确计划。”
多元化业务波动发展
有息负债增加百亿
为平衡周期波动和经营风险，万科摈弃了单一的住宅地产开发模式，走上“房地产＋X”的多元化发展道路。然而，多元化布局的推进仍面临诸多挑战。
万科总裁祝九胜在去年6月28日的深圳股东大会上直言，“养老、教育，在财务指标上目前还是差强人意的。”
相比之下，物业已成为集团第二大主营业务。2020上半年，集团总营业收入中，来自物业服务的营业收入为 67.0 亿元，占比 4.6%。
期内，万科物业新签约建筑面积 0.53 亿平方米。其中，住宅物业服务新签约0.39 亿平方米；非住宅物业服务新签约0.14 亿平方米；上半年累计签约建筑面积6.8亿平方米，已接管面积 5.2亿平方米。
长租业务方面，截至报告期末，集团租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元，共在33个城市累计开业泊寓12.73万间。期内新增开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目的出租率为 93.7%。规划和在建中泊寓尚有5.77万间。
物流业务方面，报告期内，万纬物流所管理项目业务营业收入 8.3 亿元，同比增长 36.9%，截至报告期末，物流仓储服务累计开业建筑面积 616 万平方米。
从盈利来看，万科多元业务的利润率较为波动。
2020上半年，其他业务的营业收入共计1.51亿元，同比增长44.29%，营业利润率达74.62%，同比增长4.46个百分点。查阅历年年报数据，2015-2019年，万科其他业务的营业利润率分别为：10.76%、3.12%、-18.39%、3.72%、18.59。
好在，多元化业务的起伏并未对万科上半年现金及债务情况造成太大压力。
截至报告期末，集团有息负债金额为2729.8亿元，较年初增加151.3亿元，占总资产的比例为15.1%。有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债 1,761.6 亿元，占比为 64.5%。
上半年，集团实际利息支出合计77.6 亿元，其中资本化的利息合计 37.3 亿元，净负债率为 27.0%。
期内，集团实现经营性现金净流入226.1亿元。截至报告期末，共持有货币资金 1,942.9亿元，可覆盖一年内到期的流动负债的总和968.2亿元。
眼下，国家对房产的资金监测和融资管控愈发审慎，将出台的“345融资新规”即意在以有息负债的规模来控制房企的融资上限。具体而言设置了“三道红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。
在今年的中期业绩会上，祝九胜对这一规则的出台则相对乐观，他表示，“从媒体报道来看，监管从规范行业和防范金融风险等角度出台了相应规则，公司对此会认真研究，尽快适应。”


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