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销售稳步提升、负债保持低位，龙湖如何实现“确定的成长”

随着财报季的到来 ， 各大房地产公司纷纷交出了上半年答卷 ， 受到新冠疫情等因素影响 ， 包括不少头部企业在内的地产公司 ， 业绩均充满着不确定性 。
如此情形下 ， 素以“稳健”著称的龙湖 ， 依旧给出了一份不错的成绩单 ， 以稳步攀升的销售额、持续增长的净利润、充沛的现金流 ， 稳健地穿越着周期 。
并且 ， 随着国内疫情的有效控制 ， 被抑制的需求恢复释放 ， 整个市场正在不断复苏 。
【销售稳步提升、负债保持低位，龙湖如何实现“确定的成长”】01
穿越周期 ， 销售、利润稳步增长
2020年初 ， 突如其来的新冠疫情打断了所有人的工作、生活节奏 ， 很多行业、企业的发展也一度按下了暂停键 ， 面临着巨大挑战 。
在此背景下 ， 8月26日 ， 龙湖集团（0960.HK）半年报发布 。 2020年上半年 ， 集团实现营业收入511.4亿元 ， 同比增长32.6%；实现归属净利润63.4亿元 ， 除去少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元 ， 同比增长12.1%；同时 ， 公司完成合同销售额1111亿元 ， 同比增长5.2% 。
可以看到 ， 在充满变数的上半年下 ， 龙湖集团的销售合同、营收、归属净利润等核心指标均呈现稳步增长态势 。
风云地产界具体分析发现 ， 龙湖集团几大主要业务都表现不错 。
其次为物业投资 ， 主要由商场、租赁住房两部分构成 。 33.6亿元的收入与24亿元的盈利 ， 同比分别上涨30.38%、16.79%；
最后 ， 龙湖的物业管理及相关服务的收入 ， 同样从2019年上半年的19.5亿元 ， 上涨46.3%至28.53亿元；盈利从4.45亿元上升64.7%至7.33亿元 。
值得一提的是 ， 上半年 ， 龙湖集团为抗击新冠肺炎疫情 ， 累计捐赠了3900万元的现金及医疗物资 。 在2月至3月期间 ， 龙湖集团还给予了其名下购物中心共67天的免费租赁期 ， 因此减少了约5亿元的租金收入 。
02
“天晴补屋顶” ， 净负债率保持低位
除了外部压力 ， “房住不炒”也越来越成为地产行业发展的重要理念 ， 为此 ， 监管层不断强调降低杠杆率、控制有息债务、收紧融资 ， 以稳定楼市 。
根据《21世纪经济报道》文章 ， 监管部门将对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 控制房企产企业有息负债规模的增长 。 分别为为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
作为在负债把控方面一直表现较好的龙湖 ， 2020年上半年 ， 在经营业绩稳步增长的情况下 ， 同时保持了负债规模的稳定、结构的优化 ， 以及现金流的健康 。
半年报显示 ， 截至2020年6月末 ， 龙湖集团净负债率为51.4% ， 环比基本保持持平 。 与之对比 ， 根据亿翰智库发布的报告 ， 截至2020年5月 ， EH50房地产企业平均净负债率约为94% 。
此外 ， 截至报告期末 ， 龙湖集团手握784亿元现金 ， 一年期到期的债务为172.1亿元 ， 现金短债比为4.55 ， 远高于“1”的同时 ， 也优于业内绝大多数企业 。
龙湖集团良好的债务状况 ， 得益于龙湖集团“天晴补屋顶”的战略思维 。
其中 ， 2020年1月 ， 成功发行6.5亿美元票据 ， 由2.5亿美元7.25年期 ， 3.375%票息、4亿美元12年期 ， 3.85%票息的两笔组成 ， 创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录；不久后 ， 又成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券 ， 票面利率3.55%至4.2% ， 期限5年至7年 。
风云地产界注意到 ， 龙湖集团当期综合借贷成本4.5% ， 不仅在民营房地产企业中 ， 从整个行业来看 ， 这一数字也处于低位 。
2020年3月 ， 龙湖集团2019年年报中 ， 即对疫情可能带来的影响进行了充分评估 ， 并积极应对 ， 提出“在不确定的市场 ， 谋求确定的成长”的理念 。
正如天风证券8月27日发布的相关研报所指出的 ， 上半年龙湖集团成绩保持稳定 ， 已售未结资源较为丰富 ， 考虑公司本身所具备的低融资、强管理、稳投资、稳团队等特点 ， 我们认为公司仍具备兼顾稳健与成长力的基础 ， 在行业周期运转中 ， 有望更好的穿越周期 。 并维持“买入”评级 ， 目标价格48.88港元 。
03
迎接复苏 ， 专业机构一致看好
经历了2020年上半年的严峻挑战 ， 在各界人士众志成城的抗击之下 ， 国内新冠肺炎疫情已经得到有效控制 ， 各地复工复产均在有序展开 ， 疫情对经济的影响业已大幅消退 。
同样 ， 近期开始 ， 房地产行业逐步复苏 。
根据国家统计局8月14日公布的数据 ， 从商品房销售和待售情况来看 ， 1—7月份 ， 商品房销售面积83631万平方米 ， 同比下降5.8% ， 降幅比1—6月份收窄2.6个百分点；商品房销售额81422亿元 ， 下降2.1% ， 降幅比1—6月份收窄3.3个百分点 。 7月基本呈现了环比“量、价”齐升的态势 ， 复苏明显 。
另外 ， 从电影行业复工的火爆 ， 也可以看出 ， 大家对于走出家门、线下消费的热情并没有改变 ， 购物中心的人气也迅速回暖 。
受益于此 ， 优秀房企下半年的业绩预计也将是回暖态势 。
例如中银国际研报分析 ， 龙湖集团2020年上半年的合同销售表现依旧稳健 ， 同比增长5.2％ 。 考虑到下半年相对较高的基准 ， 以及龙湖集团为平衡增长和利润而做出的努力 ， 估计其2020年下半年的增长幅度为9-14％ ， 转化为全年的合同销售额增长7％（目标）至10％ ， 或总额2600至2700亿元人民币 。
除了券商看好之外 ， 目前 ， 国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外 ， 大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级 。 因此 ， 龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企 。
而在8月26日举行的龙湖集团中期业绩沟通会上 ， 公司执行董事兼首席执行官邵明晓也表示 ， 有信心完成全年的销售目标、租金收入目标等；未来公司住宅开发业务预计会保持每年双位数的增长 ， 商业、物管、租赁住房业务会保持每年30%的增长；全集团的利润增长非常可期 ， 今年增长率可能会超过20% 。
实际上 ， 今年上半年 ， 财务状况稳定向上的同时 ， 龙湖还补充了743万平方米（权益面积）的土地储备 ， 这些土地大都位于一、二线城市 ， 保值能力、升值空间较大 ， 为公司下半年及未来一段时间的业绩完成 ， 提供了保障 。
作为房地产行业公认的“长跑者”、“优等生” ， 在新冠疫情之下 ， 龙湖集团展现了其穿越周期的能力 ， 并充分承担了自己的社会责任 ， 其股价近年来也基本保持稳定上涨的态势 ， 获得了二级市场投资者的认可 。 你如何分析龙湖集团的核心竞争力 ， 是否看好这家公司？欢迎在文末留言 。


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