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融资危局延伸至个人房贷，年底前房产销售阻力重重

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第74篇房产原创文章
融资危局延伸至个人房贷，年底前房产销售阻力重重
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如果资金端得不到有效支持 ， 房子就只能卖给有钱人！
01
有消息称 ， 因受疫情影响 ， 为扶持企业复工复产 ， 上半年国家加大贷款投放额度 ， 贷款超额的情况下 ， 各大商业银行坏账率同比上升 ， 故下半年开始 ， 众多商业银行将收紧甚至暂停下发贷款额度 。
银行坏账率究竟有多高？
据统计 ， 2019年银行坏账2.7万亿 ， 截止目前 ， 相关机构预测2020年银行坏账率将达到3.7万亿 。
坏账率飙升主要来自于企业债务问题 ， 但这样的飙升 ， 是有一定时代背景的 。
首先 ， 就是疫情原因 ， 为了稳定经济 ， 以及防止因外部放水 ， 导致汇率风险 ， 内部放水就成为了不得不选择的选项 。
其次 ， 保就业、保民生的大方针下 ， 鼓励资金流入到企业 ， 助力企业复工复产 。
第三 ， 外部环境持续恶化 ， 加上内部环境出现结构上的调整 ， 导致大量企业并不会因为有资金支持 ， 就会起死回生 。
第四 ， 资金流入企业是比较乐观的想法 ， 实际上更多的还是流入到了房地产市场 ， 从银行的角度来看 ， 房地产相对比较安全 。
对于企业类贷款来说 ， 银行的积极度并不是很高 。
1、像国企、央企、超大型民企这些优质资源 ， 被国有大行牢牢把持 。
2、企业有破产法保护 。
这就让多数的中小商业银行很难办了 。
这种情况有多极端？
拿哈尔滨银行来说 ， 据2019年年报显示 ， 去年该行向市场新增房贷98.41亿元 ， 其中房地产行业新增贷款达到了82.9亿元 ， 这意味着2019年该行84%的新增贷款都流向了房地产行业 。
【融资危局延伸至个人房贷，年底前房产销售阻力重重】但房地产行业真的安全吗？
据财报显示 ， 2017年哈尔滨银行不良贷款率规模仅为0.06亿元 ， 2018年上涨了177% ， 达到0.17亿元 ， 而2019年则同比暴涨800% ， 达到1.53亿元 。
这种高房地产贷款比例 ， 高不良率的情况 ， 不会只出现在这一家银行 。
而上层开始从融资端 ， 收紧房地产类贷款的动作 ， 也将使资金流入房地产的路径变窄了 。
融资危局延伸至个人房贷，年底前房产销售阻力重重
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如果多家银行将收紧或停止额度审批这事属实的话 ， 也就说明 ， 个人房贷这块将会被动受到牵连 。
其实从今年以来 ， 房住不炒的高压态势来看 ， 收紧购买端的资金通路 ， 无论是主动的还是被动的 ， 都是大概率要发生的 。
最明显的一个例子就是 ， 棚改被叫停 。
拆迁户大幅度的减少 ， 就预示着即使有需求 ， 被允许释放的力度也会大大减小 。
没有资金的解救 ， 所有的需求就只能回归成梦想 。
这也预示着 ， 楼市其实是走入到了一个新的阶段 ， 想要大幅上涨 ， 可能性越来越小了 。
普通人买房 ， 如果不是拆二代的话 ， 就不得不提高债务 。
反过来讲 ， 如果银行不给你贷款的话 ， 买房几乎是不可能的 。
所以说 ， 想要楼市蒸蒸日上 ， 不论是房企还是购房者 ， 银行资金支持力度的重要性 ， 都不可以忽视 。
这样讲 ， 问题就简单的多了 ， 想要房价上涨 ， 银行不支持 ， 绝对是不可能的 。
而就目前的情况来看 ， 不论是央行也好 ， 管理层也罢 ， 都更倾向于收紧 。
1、上半年放水量太大 ， 正常情况下当然可以继续放水 ， 但外部环境持续恶化 ， 放出去的水不能有效对外部输出 ， 就会导致我们要为别人的通胀买单 。
2、就上半年放水的效果来看 ， 很显然没有达到预期效果 ， 什么是预期效果 ， 实体经济复苏就是预期效果 ， 希望钱可以流入企业 ， 但有两个问题很头疼 ， 一是有市场的企业 ， 对于钱的需求度可能没有那么高 ， 二是没有市场的企业 ， 需要的是市场 ， 而不是钱 。
所以说 ， 能用钱解决的事 ， 都不叫事 ， 用钱都解决不了的事 ， 那就自求多福了 。
3、钱很明显大部分流入了房地产 ， 就从上半年的拿地情况来看 ， 市场给人一种不差钱的感觉 ， 很多地方政府真的是赚的盆满钵满 。
但房地产这事 ， 也不是剃头挑子一头热的事 ， 供给端大量的放水 ， 需要需求端承接才可以 ， 如果承接力不足 ， 就很有可能出现由债务危机引发的金融风险 。
很多人会说 ， 你怎么知道承接力不足？网上天天说哪个楼盘开盘即秒光 。
对于这个问题 ， 有几件事大家一定要清楚
1、我们能看到的新闻 ， 一般都是过滤过的 。 我们一般只能看到有人笑 ， 有多少人哭 ， 我们是看不到的 。
2、从央行和住建部约谈房企 ， 要对房企融资端出手的信号来看 ， 房地产的实际情况并不是那么乐观 。 你想想 ， 如果房子卖得好 ， 债务偿还的及时 ， 还有必要给房企们画线线吗？
3、近期爆出杭州多个刚需盘开盘预冷 ， 去化率不到20% ， 高端盘依然火爆的情况来看 ， 目前楼盘卖得好的 ， 大多都是针对有钱人的优质房产 ， 但优质房产和富人这两项都是稀缺的 ， 整个楼市的资金困境 ， 只想着靠富人解决 ， 基本上是不可能的 。
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03
只有全面参与 ， 楼市的发动机才不会停止 。
有些真相我们看不到 ， 但银行和管理层能看到 ， 从他们的行为上 ， 揣测出事实的真相其实不难 。
因为不论是哪一方 ， 危机出现时 ， 保全自己 ， 就是本能！
个人贷款不会全面暂停 ， 因为个人没有破产法保护 ， 所以个人贷款是优质贷款 。
但放款额度大幅降低的时候出现时 ， 个人房贷也会受到影响 。
到时候大概率会出现 ， 银行对个人资质的审核将会越来越严 ， 一些资质不能被银行认可的人 ， 将会很难拿到贷款 。
能拿到贷款的人 ， 也不要盲目乐观 。
这个时期 ， 话语权都在银行这边 ， 所以对于已贷到款的人来说 ， 未来大概率将会遇到
浮动利率逐步上调的情况 。
之前都说利率因经济原因 ， 将进入下降通道 ， 所以选择LPR浮动利率肯定划算 。
但很多人都忽视了一个问题 ， 在利率并轨的情况下确实是这样 ， 但LPR的出现 ， 就是要让房贷和其他贷款分轨 。
也就是说 ， 想要提振除房地产以外的实体经济 ， 利率可以降到底 ， 但对不起 ， 房贷不参与 。
关于这事 ， 笔者在8月26日的文章中做过详细的判断 。
但有些苗条其实就已经显现了 ，
截止到8月份 ， 全国就有南京、成都、西安和沈阳4个城市实施了浮动利率加点 。
由于银行贷款额度的降低 ， 贷款额度成为稀有物种 ， 到年底 ， 一波
涨息潮
很有可能发生 。如果房贷难度提升 ， 利率逐步升高 ， 在销售端 ， 势必会对房企带来打击 ， 而各个城市激增的二手房库存 ， 也将承受更严峻的考验！
所以说 ， 年底前楼市不太可能会有什么好的起色 ， 但优质房源基本上是不会受到影响的 ， 因为能买这些房子的人 ， 银行是不会不放贷的 ， 就算不放贷 ， 大不了就是现金购买 ， 对于他们来说 ， 无所谓 。
但大量的非优质房源或楼盘 ， 其销售周期将会被无限拉长 ， 迫于资金压力 ， 也许会降价 ， 也许会兜售资产 ， 也许会破产 ， 当然也许因为事态的严重性 ， 倒逼管理层高抬贵手 。
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