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佳兆业净负债率5连降 下半年推货1200亿：券商“买入”

文/每日资本论
归母核心净利涨26% 。
佳兆业净负债率5连降 下半年推货1200亿：券商“买入”
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近日 ， 佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”）发布的中期业绩报告显示 ， 2020年上半年 ， 其营业收入为223亿元 ， 较去年同期上升11%；毛利率为33.8% ， 较去年同期上升0.4个百分点；核心净利润和股东应占核心净利润分别为31亿元和35亿元 ， 同比分别上涨13%和26%；核心净利率及股东应占核心净利率分别为14%和16% ， 同比分别上涨0.3及1.8个百分点 ， 均保持行业较好水平 。 董事会建议宣派中期股息每股3港仙 。
佳兆业成立于1999年 ， 2009年底在港上市 ， 有深圳“旧改专家”之称 。 佳兆业创立初期定位于“精耕深圳” 。 2000年代中叶步入“区域领先”发展阶段 ， 进入长三角及华西地区 。 与此同时 ， 佳兆业以地产为核心 ， 进行多元化布局 ， 涉足商业、旅游、教育、物业、医疗等领域 。
在2020年《财富》中国500强排行榜上 ， 佳兆业集团以480亿元的营业收入荣登榜单第213位 ， 比去年排名提升23名 。 截至2020年6月底 ， 佳兆业实现累计合约销售权益金额约360亿元 。 根据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布《2020年1-6月中国房企销售排行榜》统计 ， 按合约销售权益金额计 ， 佳兆业排名第27位 。
佳兆业净负债率5连降 下半年推货1200亿：券商“买入”
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净负债率5连降
降负债一直是佳兆业绕不开的话题 。 今年3月 ， 佳兆业集团董事局主席郭英成曾对媒体表态称 ， 未来将向120%及以下的净负债率目标努力 。
从目前来看 ， 佳兆业采取抓现金回款、抢融资放款等措施 ， 降杆杆效果显著 。 截至2020年6月底 ， 佳兆业净负债率为130% ， 比2019年末下降14个百分点 。 自2016年至今 ， 佳兆业净负债率已实现五连降 。
有息负债方面 ， 截至6月底 ， 佳兆业的总额为1216亿元 ， 其中315亿元将于一年内到期 ， 占比为26% 。 佳兆业现金余额为404亿元 ， 比2019年末的369亿元增长9.5%；现金/短债覆盖比例为1.28倍 ， 较2019年底的1.1倍有所提升 ， 说明佳兆业的现金流较为宽裕稳健 ， 偿债能力持续增强 。 上半年 ， 佳兆业平均融资成本为8.8% ， 其中境内融资成本为7.8% ， 较上年末下降20个BP；境外上半年新增借款的综合成本较去年下降290个BP ， 与主流房企的差距进一步缩小 。
【佳兆业净负债率5连降 下半年推货1200亿：券商“买入”】在业绩发布会上 ， 佳兆业首席财务官吴建新进一步表示 ， 2017年到2020年上半年 ， 佳兆业有息负债余额分别为1112亿、1105亿、1172亿和1127亿 ， 复合年增长率不到3% ， 但合约销售的规模复合增长率大概为40% ， 结转的销售收入复合增长率则在20%以上 ， 可见佳兆业始终保持发展与债务之间的动态平衡 。
在财务状况改善的同时 ， 佳兆业营收和核心净利润双双增长 。 公开数据显示 ， 上半年佳兆业收入同比增长11% ， 达223亿元；毛利同比增长12% ， 达75亿元 ， 毛利率33.8% ， 同比提升0.4个百分点 ， 是为数不多的毛利率还在上升的房企之一；公司持有人应占核心净利润同比增长25.7% ， 达34.6亿元 。
销售方面 ， 佳兆业合约销售金额360亿元 ， 销售面积210万平方米 ， 分别同比增长4%及8%；确认收入方面 ， 上半年佳兆业实现物业发展的营收同比增长12%达206亿元 ， 均价同比增长14%达1.9万元/平方米 。 按区域及城市划分 ， 80%的营业收入来自大湾区 ， 68%的营业收入来自一线城市 。
这明显好于行业平均水平 。 根据国家统计局数据显示 ， 2020上半年国内商品房销售面积为6.94亿平方米 ， 同比下降8.4%；商品房销售额为6.69万亿元 ， 同比下降5.4% 。
对于这些“成绩” ， 佳兆业并未感到放松 。 在业绩会上 ， 吴建新表示 ， 在规模、现金流和利润平衡方面 ， 佳兆业确实感觉压力山大 。 他还表示 ， 合理地控制负债、优化债务结构、提升利润率 ， 保持发展与债务之间的平衡一直是财务的重要工作方向 。
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发力千亿目标
2017年 ， 佳兆业立下了“千亿房企”的Flag ， 随后不断发力 。 公开数据显示 ， 佳兆业2017年实现合约销售金额447亿元 ， 2018年这一数据则提升到700亿元 。 2019年 ， 佳兆业的权益销售额881亿元 。
在2019年度业绩会上 ， 佳兆业执行董事兼总裁麦帆曾表示 ， 尽管受到新冠肺炎疫情影响 ， 但他们会全力推进项目建设和销售节奏 ， 2020年的1000亿元销售目标保持不变 。 6个月后的2020年中期业绩会上 ， 麦帆再次表示 ， 佳兆业将加快供货推货 ， 下半年整体可售资源约1200亿元 ， 可售面积约660万平方米 ， 保持正常去化即可达成千亿目标 。
中报显示 ， 旧改项目转化加速 ， 将成为佳兆业未来主要增长动力 。 据了解 ， 今年上半年转化5个旧改项目 ， 分别位于香港、深圳及广州 ， 可售面积70万平方米 ， 可售货值近270亿元 。 下半年 ， 佳兆业预计仍有5个深圳的旧改项目实现供地 ， 推动全年营收和利润增长 。
与此同时 ， 佳兆业还注重有质量地增长 。 郭英成表示 ， 一个企业最重要的还是可持续发展和稳健 。 他们的目标不仅仅是千亿 ， 还要练好基本功 ， 特别是在运营能力、产品溢价能力和销售回款方面 ， 要做足工夫 ， 一定要做到有相当强的竞争力 。
“到今年底我们希望将净负债率降到120% 。 ”佳兆业高级顾问谭礼宁表示 ， 一方面会通过加强销售回款率 ， 以及降低营销成本 ， 尽量提升利润 ， 以降低现有的有息负债；另一方面 ， 在适当时候回购债务 ， 以长债换短债 ， 同时拓展境外融资渠道 ， 除发美元债外 ， 还会与基金合作以及申请银行贷款 。
从长远来看 ， 佳兆业拥有充足和优质的土地储备 ， 未来的发展充满潜力 。 截至6月底 ， 佳兆业总土地储备约2680万平方米 ， 总货值超5800亿元 。 按建筑面积算 ， 其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市 ， 52.2%位于大湾区；按货值算 ， 28.6%的土储位于深圳 ， 20.4%的土储位于广州 。 另外 ， 由旧改转化来的土储约560万平方米 ， 占比约21% 。
8月28日 ， 国信证券发布研究报告 ， 研报认为佳兆业集团降负债成果显著 ， 财务指标不断优化 ， 大湾区旧改资源优势显著 ， 旧改项目未来将持续释放 。 综合考量 ， 维持“买入”投资评级 。
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