终结|暴富时代已终结！中国楼市正在剧变！集团|房企|头部|百分点|消息资讯|恒生

文章图片
中国楼市，剧变正在发生。
2019年，中国城市化率已经超过60% ，随着城市化率增速放缓，房地产行业的财富效应也在递减，未来行业增量空间将被压缩。
过去，高周转、高增长的黄金时代，企业加杠杆，拓展市场份额的情况很普遍，粗放式做大规模就能释放更多的利润。
但在房地产行业存量博弈的今天，高杠杆已成为企业不敢轻易触碰的雷区。房企既要拼土地储备，又要拼品牌和精细化管理能力，只有顺应趋势转变经营思路才能长久生存。
行业集中度越来越高，马太效应显现。当下市场环境决定了只有安全边际高的头部房企，才能在变化的市场环境中更具主动性。
这一点，融创中国做到了。
8月26日，融创发布了2020年中期业绩报告。不可抗力因素影响下，上半年融创实现营业收入773.4亿；核心净利润130.4亿，同比增长3%；母公司净利润率14.2% ，同比提升80个基点。净负债率大幅下降23个百分点，新增融资成本显著下降1.9个百分点。截至报告期末，集团拥有现金余额1209亿，流动性充裕。
业绩稳步增长的同时，融创越来越安全了。

文章图片
调整节奏顺势而为
叶檀楼市认为，研究数字背后价值意义在于，深挖融创这些年都做了哪些重要的调整。
论调整节奏，顺势而为，没有哪个头部房企比融创更有代表性。
2020年是融创上市十周年，我们看看融创的发展脉络：
21世纪初，中国住房需求爆发，融创布局“抢地”；2016年起，中国掀起降杠杆大风，融创精密管理现金流，疯狂收购增加优良土地储备；2018年至今，降负债率、降低融资成本势在必行，融创顺应政策，完成了转型。
聚光灯下的融创，曾负担着不低的融资成本和负债率，被贴上“激进”的标签。
放眼中国各行业头部企业，规模庞大的企业，都会被贴上“狼性”标签，从华为，到阿里，再到融创。人们只看到狼的凶猛，却很少注意到，嗅觉敏锐、战术灵活才是狼最大的特性。

文章图片
也正是因为嗅觉敏锐，战术灵活，融创成绩卓著：

2010年-2019年，合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍。同期，营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。

2010年-2020年6月底，土地储备货值从876亿元增加至3万亿元，增长33倍。同期，净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。

2010年-2020年，融创市值从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。

业绩报告中还有一个重要指标。上半年融创净负债率、融资成本都在显著下降。
据市场传言，相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线” 。
嗅觉敏锐、执行力强如融创，早已完成了“双降布局” 。
2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。
而集团通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措， 2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。
在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78% ，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2% 。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5% 。