学区房|西城学区房依然很热，要 凉 至少还要过几年，条件才满足
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距离西城教改731新政已经过去一个月 ， 北京教育高地西城和海淀都已经落地了多校划片 ， 7月31日单校划片的末班车已经成为了历史 。 要问西城8月份的房价降没降 ， 答案肯定是降了 。 但是降得很多吗？答案却是没有 。
不只是如此 ， 我身边关于学区房的讨论不仅没有比以前少 ， 反而比以前多了很多 。 并且不只是孩子还没上学的在讨论学区房 ， 连孩子都快要高考的“过来人”也在讨论学区房 。 学区房的热度似乎比之前只增不减 ， 而且比以前更热了 。
加上今年由于疫情的影响 ， 高考推迟了一个月 ， 这一届学子们的总成绩也由于各种原因水涨船高 ， 学校的录取分数线都高的吓人 。 进一步推高了大家对于学区房的讨论 。
另一方面来看 ， 多校划片与单校划片相比 ， 规则的复杂程度比之前增加了好几倍 ， 特别是西城还有政保生政策、大派位、“校额到校”等等其他政策 ， 其复杂程度远远超过普通人的想象 。
我有位朋友和她爱人都是985大学博士 ， 据说已经研究西城升学政策接近半个月了 ， 原本打算请她来分享一点心得 ， 主要讲讲复杂政策下如何结合自己的经济条件来买西城学区房 。 结果她表示 ， 这段时间自己越研究越焦虑 ， 整个人都不好了 。
原本北京买房就是一件很复杂的事情 ， 毕竟北京说小也小 ， 但是说大也绝对够大 。 那么多小区里的那么多套房子可以挑 ， 光是看小区看房就很麻烦了 。
现在可更好了 ， 虽然买房的范围已经限定在了西城区 ， 但不仅要考虑现在的入学政策以及学校的水平 ， 还要考虑未来潜在入学政策的变化以及可能的趋势 。 两份难度叠加在一起 ， 更是难上加难 。 何况大家都是拿工资的普通工薪阶层 ， 如果入学政策有变化 ， 真把自己对口或者划片的小学调整成不如自己预期的 。 往小了说 ， 亏损个几十万是小事 ， 往大了说 ， 孩子的教育问题可就大了 。
【学区房|西城学区房依然很热，要 凉 至少还要过几年，条件才满足】因此复杂规则下 ， 身边有更多的人在看房 ， 在研究政策 ， 在考虑如何在西城买房 。 就这样 ， 西城学区房虽然价格降了一点 ， 但是热度一直是有增无减 。 所以朋友就老跟我抱怨说 ， 怎么731过完 ， 西城学区房还没有凉呢？我个人认为 ， 西城学区房距离凉至少还要过个几年 ， 满足了一些条件才能凉 。
首先 ， 西城学区房的需求没有大幅度的削弱 。 以前网络上有网友问 ， 为什么这几年大家对房价都是看空的 ， 怎么房价还没有暴跌 。 有网友就解释说 ， 别看网络上喊空的多 ， 实际上都是等着跌下来然后自己买的 ， 典型的嘴上不承认身体很诚实 ， 嘴上的大空头、实际上的大多头 。
同样的道理 ， 真的有心要在孩子中小学基础教育上 ， 把主要精力投入到牛校的 。 这部分家长对于西城学区房的需求 ， 怎么说呢 ， 甚至可以说是一种“信仰”都不为过 。 毕竟牛校和中考锁区 ， 这种看得见的好处 ， 比课外辅导班、外教、私立、奥数、占坑班这些看得见投入但是产出比较模糊的东西强多了 。
虽然说西城多校划片落地 ， 一定程度上造成这些家长们有些迟疑 ， 但是距离打破“信仰”还差的远 。 他们依然是西城学区房坚定不移地支持者 ， 甚至海淀、东城的房“看都懒得看” 。
另一方面 ， 多校划片依然要在“就近入学”的原则下开展 。 换句话说 ， 多校划片之后 ， 西城整体入学政策虽然更加复杂了 ， 但是如何提高进入牛校的概率 ， 方法不仅是公开的 ， 而且也是大部分人能够掌握的 。
在这些方法中 ， 购房依然是最简单、最直接 ， 同时也是最市场化的方式 。 只要性价比可以接受 ， 地下室也完全可以买 ， 反正就是图个上学 。
所以西城区学区房要真正退烧 ， 至少要满足几个条件之一 。 第一 ， 西城户籍学龄儿童大幅度下降 。 这个如我之前分析的 ， 从数据上看 ， 西城户籍生育率大幅度下降是2018年 ， 也就是说 ， 最早也要到2023年西城学籍拥挤的情况才能有所改观 。
第二 ， 取消中考锁区和当前掐尖入学的政策 。 要素自由流动才能让市场价格更趋于理性 ， 目前中考锁区和中考掐尖之下 ， 选择西城入学 ， 能够进入优质高中的概率大幅度上升 。 其他高中的“高考加工能力”备受诟病 ， 更加提高了西城学籍的内在价值 。
第三 ， 效仿东城在西城内部做好相对教育平均 。 房价高是需求过于集中的结果 ， 把需求有序引导到周边是最有效的方法 。 通过教育平均一方面减少购房焦虑 ， 另一方面实现教育需求的引流和分散化 。
不过总的来看 ， 北京人口持续流出 ， 广州深圳等南方城市人口持续流入 ， 北京房价长期看涨的基础已经弱化 。 生育率下降更是未来一段时间内可能对学区房釜底抽薪 。 只是当前货币超发情况下 ， 房价短期难以回落罢了 。
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