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大众报业·海报新闻|济南楼市价格略上涨，成交规模或与去年持平

大众网·海报新闻采访人员 吴爽 济南报道
8月25日下午 ， 采访人员从2020年济南房地产市场研讨会上获悉 ， 2020年上半年虽然经历了严峻的疫情挑战 ， 但是在复工复产政策的鼓励下 ， 济南房地产市场仍呈现了“四稳”——规模稳、价格稳、结构稳、存量稳的状态 。
山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海说 ， 济南本轮调控政策实施马上就要三年了 ， 市场自我调节作用也开始显现 ， 销售价格企稳 ， 市场实现了平稳回调 ， 政策效果较为显著 。
总体呈现“四稳”态势 价格略微上涨
在“规模稳”方面 ， 2020年1-7月 ， 济南市新建商品住宅市场虽然受到疫情影响较大 ， 但整体供求关系相对稳定 。 一季度 ， 受疫情影响 ， 商品住宅市场供求量下滑明显 ， 较同期下滑幅度达到30%；二季度随着疫情影响减弱和复工复产政策的相继出台 ， 供应量大幅增加 ， 在开发企业积极销售策略的推动下 ， 市场需求大量释放 ， 带动二季度市场规模达到高位 。 乐观估计 ， 若保持当前市场去化及价格水平 ， 全年成交量仍有望达到2019年市场规模 。
在“价格稳”方面 ， 2020年1-7月 ， 济南新建商品住宅价格开始回升企稳 ， 与2019年同期相比 ， 微降1.9% 。 自2019年6月以后 ， 市场整体进入“以价换量”阶段 ， 通过降价保持了一定的市场成交规模 ， 尤其是去年四季度 ， 市场均价跌破13000元/㎡ ， 虽然市场成交量有明显增加 ， 但很多开发企业负利运营 ， 决定了去年四季度的“价格战”不会持久 。 2020年一季度 ， 受疫情影响 ， 需求被抑制 ， 开发企业一定程度上延续了去年四季度的价格策略 ， 3月份以后 ， 被抑制的需求持续释放 ， 市场基本恢复 ， 市场价格开始逐步回调缓涨 。
在“结构稳”方面 ， 刚性需求和改善性需求仍然是济南市住宅市场主力 ， 并且将长期保持这一态势 。 2020年1-7月 ， 100-120㎡产品新增供应1.53万套、168.97万㎡ ， 成交1.7万套、187.5万㎡ ， 套数供求占比分别为37%和36.5% 。 120-144㎡产品新增供应1.5万套、197.6万㎡ ， 成交1.82万套、239.7万㎡ ， 供求套数比例分别为36.3%和39.1% 。 刚需和改善两种需求占据市场75%以上市场份额 。
在“存量稳”方面 ， 从可售存量来看 ， 截至2020年6月末 ， 济南市新建商品住宅可售套数8.30万套 ， 可售面积1120.7万㎡ ， 套数去化周期为13.5个月 ， 面积去化周期为14.6个月 。 若按照二季度去化速度计算 ， 去化周期处于合理可控区间 。
【大众报业·海报新闻|济南楼市价格略上涨，成交规模或与去年持平】供应端略增加 住宅成交规模或与去年持平
据孙大海分析 ， 从供应端来看 ， 今年新建商品住宅供应规模会较去年同期有一定幅度的增加 ， 一方面鉴于2019年市场持续低迷 ， 部分高价地推迟了入市计划而转到今年集中入市 ， 一定程度上增加了今年整体供应量 ， 另一方面上半年政府出台了支持复工复产的政策 ， 放宽预售时间节点 ， 也对供应规模的增加有一定积极作用 。 从需求端来看 ， 若住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右 ， 今年新建商品住宅成交规模总体会与去年持平 。
“今年二季度市场成交量出现较快回弹 ， 月均成交量甚至超过2019年的平均水平 ， 如果下半年这种趋势能够持续 ， 乐观估计 ， 今年全年的成交规模至少能与去年持平 ， 甚至有小幅上涨的可能 ， 存在住宅成交规模突破1000亿的可能性 。 ”孙大海说 ， 但如果二季度的回弹幅度过大 ， 消化了大部分积压的需求 ， 而三季度成交规模增速缩窄 ， 且二手房市场表现无明显变化 ， 改善需求释放受阻的话 ， 则今年全年的成交规模会出现小幅萎缩 ， 但萎缩幅度不会太大 。 如果住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右 ， 则成交规模总体会与去年持平 。
更精准、分类、细化的政策体系待构建


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