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市场|楼市释放一个消息，房子多的麻烦要来了？经济学家早有“暗示”

虽然面临楼市调控 ， 但不可否认 ， 房地产依然是国民经济的重要支柱之一 。 据统计局数据显示 ， 今年二季度经济增速从一季度的负6.8%恢复到了3.2% ， 背后实现由负转正的重要动力之一就是房地产 。 数据显示 ， 截止第二季度底 ， 今年房地产开发投资总额达到62780亿元 ， 同比增速1.09% ， 住宅开发投资达到46350亿元 ， 同比增速达到2.6% 。
不仅如此 ， 伴随市场回暖 ， 国人对于买房的热情也再次被点燃了 。 根据戴德梁行发布的《2020年上半年全国住宅市场报告》显示 ， 今年二季度单季全国新房住宅成交面积为41884万平方米 ， 创下近5年同期新高 。
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其实 ， 二季度以来 ， 对于新房市场的回暖 ， 几乎每个购房者都有深切体会 。 比如 ， 过去几个月 ， 不少购房者都见证了杭州6万人抢900多套房 ， 成都4万多人抢不足800套房源 ， 南京1万人争抢156套房源 ， 以及上海、深圳排队争抢千万豪宅等等 。 即使进入7月份以来 ， 深圳、杭州等一些热点城市再次拉开了房地产调控的大幕 ， 但是不少城市的土地市场热度依然偏高 ， 而且也依然不乏日光盘、秒杀盘等现象出现 。 相关数据显示 ， 今年上半年全国住宅新房成交价同比增长了5.3% ， 每平方米达到了9757元 ， 已经逼近万元大关 。
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【市场|楼市释放一个消息，房子多的麻烦要来了？经济学家早有“暗示”】那么 ， 面临严格的房地产调控 ， 为何新房市场依旧会被购房者们看好呢？实际上 ， 这与限价盘、房价倒挂有着直接关系 。 众所周知 ， 在限价政策下 ， 新房的价格要远低于周边的二手房价格 ， 一套房子很可能就会相差上百万元 ， 这样稳赚不赔的“买卖” ， 放在谁身上 ， 都不甘心放弃 。 不过 ， 在新房市场被看好的同时 ， 这样一个消息已经传来了：不少热点城市的二手房市场挂牌量频频创下了历史新高 ， 不仅成交量长期保持低位水平 ， 有些甚至出现了有价无市的格局 。
接下来 ， 我们不妨简单看一看 ， 据不完全统计：
广州：二手房挂牌量高达7.6万套 ， 与2019年初的3.1万套相比 ， 增加约2倍 。
南京：二手房挂牌量高达9.2万套 ， 与2019年初的3.8万套相比 ， 增加约2倍 。
郑州：二手房挂牌量超过11万套 ， 与2019年初的5万套相比 ， 增加约2倍 。
天津：二手房挂牌量超过了14万套 ， 与2019年初的5万套相比 ， 增长约3倍 。
重庆：二手房挂牌量达到约16万套 ， 与2019年初的4.8万套相比 ， 增长约3倍 。
苏州：二手房挂牌量达到了9.5万套 ， 与2019年初的2.4万套相比 ， 飙升约4倍 。
沈阳：二手房挂牌量达到13万套 ， 与2019年初的2万套相比 ， 飙升约5倍 。
除此之外 ， 在过去一年 ， 济南、合肥、青岛等城市二手房挂牌量均超过了5万套 ， 杭州目前也达到了12.5万套 。 粗略估算可以发现 ， 不少城市的每月新增挂牌量都超过了1万套 。
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那么 ， 二手房挂牌量不断创下新高 ， 原因有哪些？这给购房者释放了什么信号呢？
第一、房住不炒理念深入人心 ， 房价预期开始转变 ， 高位变现者增多 。
众所周知 ， 2015-2018年 ， 全国房价迎来一轮普涨 ， 不少人通过买房大赚了一笔 。 但是 ， 从2018年开始 ， 伴随楼市调控的不断深入 ， 房价水平也走向了横盘的状态 ， 利润空间被大大压缩 ， 加之国家又把房住不炒确立为了长期的定位 ， 所以对于多套房拥有者来说 ， 未来的房地产走向多了一些不确定性 ， 房价预期也就出现了转变 ， 因此高位变现者开始增多 ， 不少购房者都希望把手中的房产尽快变现 ， 然后清仓走人 。
第二、部分炒房客面临现金流压力 ， 只能通过“抛售”房产来回笼资金 。
进入2020年以来 ， 黑天鹅事件的影响超出了很多人的预期 ， 许多行业都受到了不小的冲击 ， 这也导致部分高杠杆炒房者开始面临越来越大的现金流压力 ， 所以只能通过抛售房产来回笼资金了 ， 从而推高了二手房市场的挂牌量 。 一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者 ， 过去这大半年时间里 ， 受限于资金压力 ， 不少投资炒房客“咬牙”降价卖房 ， 5万以内的优惠都不用经过业主 ， 可以和中介直接谈妥 。
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第三、受“黑天鹅”事件的影响 ， “以小换大”的置换需求增加了 。
有不少网友告诉笔者 ， 在居家的那段日子 ， 当家人每天都生活在一起的时候 ， 最大的愿望就是一定要换个大房子 。 实际上 ， 通过观察也可以发现 ， 目前二手房市场上 ， 在挂牌房源当中 ， 很大一部分都是建成年代较为久远 ， 物业管理水平较落后的小区 ， 经历了“黑天鹅”事件以后 ， 更进一步催生了他们“以小换大”的住房需求 。 当然了 ， 这部分业主普遍比较惜售 ， 并不急于卖房 ， 所以很多时候只是挂牌试水 ， 探探行情 ， 待价而沽 。
第四、大多数城市“限售期”逐渐迎来解禁 ， 大批量房源陆续涌入市场 。
2017年 ， 厦门率先出台了限售政策 ， 随后广州等全国60多个城市纷纷加入到了限售行列 ， 根据政策内容来看 ， 大多数城市限售周期为2年 ， 部分城市为3-5年 。 如今 ， 转眼之间 ， 大多数城市的“限售期”迎来了解禁 ， 比如广州、厦门、福州、青岛、扬州、济南、保定等等 。 一般来说 ， 处在房地产下行期 ， 限售一旦解禁 ， 获得入市资格后 ， 这些二手房将会大量入市 ， 无形中会加速市场下行的趋势 。
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其实 ， 在严厉的房地产调控下 ， 伴随二手房挂牌量频频创下历史新高 ， 买卖双方也进入到了“买不起卖不掉”的博弈当中：买家认为 ， 只要调控不放松 ， 房价还可以再降一降 ， 再等等也无妨；卖家自然也不甘心到手的肉砍掉一块 ， 所以价格没有达到自己的心理价位 ， 能撑就再撑一会儿 。 因此 ， 按照这个势头来看 ， 短期内二手房挂牌量依然还会维持高位水平 。
面对这种局面 ， 房子多的可能要遇到麻烦了 。 一方面 ， 二手房市场开始供大于求 ， 房价难涨易跌 。 另一方面 ， 无论新房和二手房倒挂空间有多大 ， 新房的落脚点终归是二手房市场 ， 只有把囤的房子卖出去才有利润 ， 才是王道 ， 可如今的行情 ， 想要变现并不容易 。
关于这一点 ， 业内专家们也早有预言 。 经济学家李迅雷表示 ， 算上资金成本、折旧成本等 ， 如果房价涨幅不超过9% ， 持有房产几乎每天都在亏钱 。 此外 ， 中泰证券首席分析师梁中华也表示 ， 很多城市的房产流动性很差 ， 看似房价上涨带来了很多的盈利空间 ， 但几乎都是账面上的资产 ， 当需要用现金的时候 ， 很难变现 。 如今再看看 ， 专家们的观点似乎正在一一应验 。


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