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按份共有|让按份共有人的优先购买权真正优先

河南省法学会民法学研究会理事 中原工学院副教授 杜爱霞
①法条
民法典第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的 ， 应当将转让条件及时通知其他共有人 。 其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权 。 两个以上其他共有人主张行使优先购买权的 ， 协商确定各自的购买比例；协商不成的 ， 按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权 。 ”
②专家说法
现实生活中产生按份共有的情形很多 ， 例如 ， 共同投资举办经营企业、合资或者合作开发房地产、共同建造或者购买房屋 ， 即使是因婚姻、家庭和继承等形成的共同共有 ， 在共同关系解除后 ， 也会转化为按份共有 。 因此 ， 按份共有关系的处理意义重大 。
原物权法第一百零一条虽然赋予了其他按份共有人的优先购买权 ， 但是没有具体规定如何实现该优先权 。 为此 ， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》对该优先权的司法适用进行了解释 。 在此基础上 ， 民法典新增第三百零六条 ， 从以下几个方面保障按份共有人优先购买权的实现：
●通知义务：由于其他按份共有人行使优先购买权须以知道出卖人与第三人之间存在买卖合同为前提 ， 为此 ， 该条款规定了出让份额的按份共有人的通知义务 。
●明确“转让条件”：由于只有合格的、具有实质内容的通知 ， 才能让其他共有人据以作出合理判断 ， 因此 ， 该条明确了通知的内容是“转让条件” 。 一般认为 ， “转让条件”包括转让价格、价款支付方式和期限 ， 以及其他对转让人的利益可能产生重大影响的内容 。 如果通知未包含以上转让条件 ， 属于未尽到通知义务 。 该条没有限制通知的形式 ， 意味着口头形式或者书面形式都是合法的通知形式 。
●注意“合理期间”：由于实践中存在其他共有人长期不行使权利 ， 限制共有人转让其份额的情形 ， 为了平衡转让人与其他共有人之间的权义 ， 在转让份额的共有人履行通知义务后 ， 其他共有人应当在“合理期间”内行使优先购买权 。
由于实践中存在两个以上其他共有人主张行使优先购买权的情况 ， 为了防止产生一份独大影响其他共有人之间权利义务平衡的情形 ， 应当慎重决定 。 该条尊重当事人的意思自治 ， 在共有人协商确定了各自购买比例的情况下 ， 依据协商确定的比例实现优先权；协商不成时 ， 则按照转让时各共有人的共有份额比例行使优先权 。
③意义
【按份共有|让按份共有人的优先购买权真正优先】民法典第三百零六条为按份共有人优先购买权的实现提供了明确的、具体的保障措施 ， 使其成为真正可实现的优先权 ， 这有利于减少基于共有产生的纷争 ， 增强共有物的效用 ， 简化共有关系 ， 为共同投资、共同建设、共同购置等行为提供预期和指引 。


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