1990年海南房地产泡沫有多严重，烂尾楼有多少？—自贸港建设思考
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一、内容导读
1、改革开放多年来 ， 海南得到的机会其实不少 ， 国家对海南的扶持也并不含糊 ， 可是这么多年来 ， 海南每次拿到一手好牌 ， 最终却打得稀烂 。
2、改革实验重镇演变为房产乱象之地 。 海南曾经的房地产乱象可谓是现象级的 ， 九十年代的烂尾楼风波让现在的很多本地人回顾当年都是心有余悸 。
3、2010年1月4日 ， 国家发布文件 ， 决定将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地 ， 使之成为开放、绿色、文明、和谐的国际旅游岛 。 这让很多人都看到了海南成功转型的希望 。 然而 ， 截止至今 ， 海南国际旅游岛的建设和发展仍然是不尽人意的 。
二、海南90年代房地产历史时间线
4、１９９２年 ， 海南全省房地产投资达８７亿元 ， 占固定资产总投资的一半 。 这一年 ， 海口市经济增长率高达８３％ ， 海南全省财政收入的４０％来自房地产业 。
5、房价一路飙升 。 １９９１年 ， 海南省房地产平均价格为１４００元／平方米 ， 仅仅一年 ， 就猛增至５０００元／平方米 。 １９９３年上半年顶峰时期 ， 高达７５００元／平方米 。 房价高涨的背后 ， 海口市地价由１９９１年的几十万元／亩 ， 一路狂飙至６８０万元／亩 。 带着几万元“闯海南”的人 ， 一觉醒来已身家百万 。
3、无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产 。 到工商管理部门登记注册的公司 ， 每天较多达３００家 。 高峰时期 ， 总人数不过１６０万的海岛上 ， 竟然出现５０００多家房地产公司 ， 平均每３２０个人一家 。
4、开发商在银行大量贷款 ， 甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行 ， 以此收获倒卖地皮的资金 。
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海南以前烂尾房
5、１９９３年 ， 宏观调控一出手 ， 海南留下了遍布全省的“烂尾楼” ， 总面积达１６３１万平方米 。 其中“烂尾楼”工程的两个“重灾区”海口和三亚 ， 分别有１７９宗和１２０宗“烂尾楼”工程 。 据统计 ， 海口市烂尾楼的总建筑面积达１２００多万平方米 ， 沉淀资金１４９亿元 。 当时只有７００多万人口的海南 ， 房地产积压量竟占全国的十分之一 。
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海南以前烂尾房
6、开发商纷纷倒闭 ， 老板逃离使银行不良贷款率一夜间剧增 ， 很多开发商以天价抵押的楼盘甚至还没动工 ， 已建成的抵押项目也大幅贬值 。
7、华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大笔直接投资而损失惨重 。 省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难 。
8、１９９５年８月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波 ， 直到１９９８年６月２１日被央行宣布关闭 。 这也是建国后首家因支付危机关闭的省级商业银行 。
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海南与全国房价对比图
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2000-2017年商品房销售价格
三、海南90年代房地产特点：
第一个特征就是市场一旦出现降温 ， 最直观的表现就是GDP快速放缓 。
一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司 ， 平均每300个人一家房地产公司 ， 这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景 。 而在房地产溃盘之后 ， 原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南 ， 变成了连续三年名列全国倒数 。
第二特征就是烂尾处置时间长 。 海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间 ， 直到2005年才算基本清理完 。
第三个特征是差不多海南当地80%的企业都参与到了房地产淘金大潮当中 。
第四个特征是全民炒房 ， 第五个特征是房屋空置率达到了70%以上 。
“海南房价顶峰时达到了7500元 ， 到了1993年就跌了47% ， 1994年又跌了13% ， 1995年再跌去了10% ， 银行坏债突增60% ， 最好的资产一个晚上就变成最坏的资产 ， 海南发展银行也成为了第一家破产的大型银行 。 ”这几个特征要特别注意 ， 这对于当前的房地产市场仍具有参照价值 。
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1987年-1995年的房价 ， 91-94年是顶峰
四、海南2009年房地产发展变化
“2008博鳌房地产论坛”召开之际 ， 采访人员调研海南房地产现状时发现 ， 在广州、深圳、北京、上海等国内一线商品房价格下跌之时 ， 海南房价却呈快速上涨态势 ， 三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元 ， 海口市均价超过4500元 ， 距离上世纪90年代初期海南房地产泡沫时的最高房价越来越近 ， 老百姓对房价快速上涨的抱怨也越来越多 。 受多重因素影响 ， 海南房价近期可能仍将继续上涨 ， 房地产和谐发展问题应予以关注 。
随着2006年底处置海南积压房地产的税费优惠政策结束、2007年处置积压房地产工作基本完成 ， 以及岛内购买力持续增强 ， 宜居环境改善 ， 海南房价呈现快速上涨态势 ， 涨幅连续位居全国前列 。
海南省价格监测中心今年4月上旬公布的监测情况显示 ， 海口房产的建筑面积约占全省总量的70% ， 海口房价新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格已分别达到4547元／平方米、5433元／平方米 ， 距离1993年的历史最高价6000元越来越近 。 国家统计局三亚调查队数据显示 ， 今年1月三亚新建商品房均价已达8416.56元／平方米 。 据了解 ， 三亚市三亚湾的商品房“蓝色海岸”均价12000元／平方米；大东海的“半岛龙湾”均价16000元／平方米；亚龙湾的“亚龙湾会”均价15000元／平方米 。 海口市滨海大道的商品房“浪琴湾”均价12000元／平方米 。 在海口市区内滨河路1号新开盘的“圣来·领寓”商品楼 ， 采访人员看到这仅仅是一栋单体建筑 ， 没有小区配套 ， 房型也不是南北通透型 ， 起价却已在4998元／平方米 。
面对快速上涨的房价 ， 百姓的抱怨正越来越多 。 2007年海口市城镇居民可支配收入为12288.96元 ， 如按套均面积90平方米、平均价格4500元／平方米、户均3.4人计算 ， 房价收入比为9.69：1 。 2007年三亚市城镇居民可支配收入为11642元 ， 如按房价8400元／平方米计算 ， 房价收入比为19.1：1 ， 均比世界银行认为合理的房价收入比5：1高出许多 。
五、自贸港政策下房价多种抑制手段
投资过度热衷于资金快进快出的房地产 ， 地方财政过度依赖土地财政 ， 就像一个难以根治的顽疾 ， 困扰很多地方 ， 海南也不例外 。
“减少经济对房地产的依赖 ， 对海南来讲 ， 会很痛、会出血 ， 不下大的决心确实不容易做到 。 ”海南省省长沈晓明在今年的全国两会上表示 ， 房地产对海南经济贡献很大 ， 即便如此 ， 海南还是要痛下决心严控房地产 。
尽管岛外人到海南购房的热情越来越高 ， 但在海南省住建厅看来 ， 如今海南的房地产业不会再重蹈以前“泡沫”的覆辙 ， 原因在于 ， 支撑房价上涨的动因和条件都发生了根本变化 。
【1990年海南房地产泡沫有多严重，烂尾楼有多少？—自贸港建设思考】当然 ， 无论怎样 ， 建设自由贸易试验区是一件大好事 ， 也是海南岛的又一个在时代风口上赢下牌局的机会 ， 那么 ， 海南到底能不能抓住机会 ， 把这副牌打好？值得庆幸的是海南省政府有关领导基于之前发展的弯路总结出很好的经验 ， 在自贸港政策宣布之前就做出了抑制房价的诸多政策 ， 不再可能走之前的老路 。
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