房价|“坚决遏制房价上涨”背后：价格分化尤存
8月14日 ， 国家统计局发布7月全国70个大中城市新房和二手房销售价格变动情况 。 国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称 ， “7月商品住宅销售价格环比涨幅回落” 。
整体来看 ， 一线城市新房和二手房价格同比增长3.6%和5.7% ， 二线城市新房和二手房价格同比上涨5.1%和2.0% ， 三线城市新房和二手房价格同比上涨4.5%和1.8% 。 今年7月 ， 我国70个大中城市的房价变动情况整体在平稳区间内运行 。
从2016年底中央经济工作会议首提“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”的行业定位开始 ， 我国房地产和房价“保持平稳发展”的状态已持续了好几年 。
2018年7月31日 ， 中央政治局会议召开 ， 会上关于房价的表述从“坚决遏制房价过快上涨” ， 变成“坚决遏制房价上涨” ， 中央稳定房价的决心可见一斑 。
2019年7月30日 ， 中央政治局会议再次召开 ， 在重申“房住不炒”的同时 ， 提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 要摆脱土地财政 ， 降低经济增长与房地产的相关性 ， 建立房地产行业平稳健康发展的长效机制 。
在政府和政策之外 ， 媒体和专家也在强调“房住不炒” 。 在政策加持 ， 媒体报道强化和专家言论背书的共同作用下 ， “稳地价、稳房价、稳预期”已成为多数居民的共识 。
行业调控次数屡创新高 ， 楼市横盘已久 ， 房价上涨势头不再 ， 一切似乎都在既定轨道上发展 。
但官方的房价数据只能展现城市的整体房价面貌 ， 城市内部的房地产市场并非铁板一块 ， 不同区域、不同板块之间房价分化严重 ， 在政策和法律边界里 ， 操作甚至炒作房价的缝隙仍在 。 只要内部涨跌互补 ， 城市房价数据仍可显现出滞涨的假象 。
北京严苛的楼市调控有目共睹 ， 是积极落实“房住不炒”的代表性城市之一 。 接下来 ， 笔者将以北京为例 ， 对这一现象进行阐述 。
01 被炒高的概念板块
新规划带来新活力 ， 区域新规划很可能拉动区域房价上涨 ， 比如新的区域规划、交通规划在内的重大市政项目规划 ， 甚至举办大型赛事等等 。
新规落地 ， 很可能会引入新的产业；建设新的交通枢纽 ， 改善区域基建设施；优化区域的公建配套 ， 如学校、医院……带来系列利好 ， 改善甚至重塑区域面貌 。
【房价|“坚决遏制房价上涨”背后：价格分化尤存】新规出台 ， 利好不断 ， 区域房价也水涨船高 。 一旦这些概念板块有新地出让 ， 嗅觉敏锐的开发商们就会闻讯而来 ， 抬高区域地价 ， 为新规概念买单 。
数月之后 ， 项目开盘 ， 开发商以更高的价格 ， 将拿地成本和建安成本等一并转嫁给购房者 。 羊毛出在狗身上 ， 购房者成为区域高房价的接盘侠 。
新规划概念越热 ， 目标区域的房价就会越高 ， 新房价格涨幅远高于二手房价格涨幅 。 但由于概念板块的项目在城市整体中占比很小 ， 所以很难在城市的房价数据中反映出来 。
北京城市和区域新规带来房价上涨的例子很多 ， 比如08年奥运会带来亚奥板块房价上涨 ， 新机场规划带来大兴楼市繁荣 ， 以及冬奥会和新首钢规划炒高古城板块房价 。
2015年7月31日 ， 北京-张家口申奥成功 ， 其后新首钢详细规划逐步出台 ， 古城板块利好不断 ， 房价上涨势头也十分生猛 。
在古城板块 ， 中海是绝对的开发商之王 ， 先后推出中海金玺公馆、中海寰宇天下、中海长安云锦、中海长安云尚、中海·天钻等多个项目 。
这些项目虽然在性质、定位、交通等方面多少有些差别 ， 但都位于古城板块 ， 其开盘时间和开盘均价对古城板块的新房房价变化有较高的参考价值 。
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中海古城板块部分项目开盘情况图 《纵横Plus》据公开资料整理
今年1月3日 ， 中海拍下天钻地块当日 ， 临近地块被融创拍下 ， 楼面价超5.2万元/平 ， 较天钻地块贵近3500元/平 ， 业内不少声音认为 ， 未来该项目单价很可能超过8万元/平 。
在5年的时间里 ， 中海在古城板块的项目单价涨幅超67% ， 远高于北京同期房价涨幅 。
02 进击的城市新区
房价被炒高的概念板块是北京房价上涨最突出的区域 ， 除此之外 ， 北京的发展新区和城郊地带也有也有价格上涨的空间 。
在发展之初 ， 城市发展新区和城郊地带的存量房源多以老破小甚至村庄为主 ， 有待开发的土地大量存在 。 随着城市人口增加 ， 部分产业外移 ， 城市外拓步伐加快 ， 修路 ， 建设产业园区 ， 引入产业和商业 ， 新区和城郊地带的发展潜力被激发 。
在此基础上 ， 政府在新区出让的土地价格自然变高 。 土地更值钱 ， 房子更贵 。 但由于新区和城郊地带现有的产业、配套等不如主城区完善 ， 因而房价虽然在上涨 ， 甚至保持较快的上涨幅度 ， 总价仍低于城市平均房价 。
由于价格低于城市平均房价 ， 新区和城郊地带的房屋价格上涨并不能在城市房价中体现出来 。 如果有体现 ， 那表现出的很可能是城市整体房价的下调 ， 而不是上涨 。
笔者查阅链家的房价数据发现 ， 房山稻田附近的二手房价格多在2.8万元/平到3.8万元/平之间 ， 而上月中海以40亿元高价夺得稻田地块 ， 溢价率41.3% ， 折合楼面价超3.5万元/平 。 这一项目未来售价很可能超过6万元/平 。
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中海稻田地块信息 资料来源：北京规划和自然资源委员会网站
随着这一项目的落地 ， 稻田周边配套情况也将有所改善 。 从理论上来看 ， 中海稻田项目对周边项目房价有一定的拉动作用 。
但稻田房价低于北京均价 ， 即便这一项目售价超过6万元/平 ， 但周边项目售价低 ， 涨跌相抵 ， 北京房价仍然平稳 。
网易房产的数据显示 ， 今年8月 ， 北京成交新房的均价为5.2万元/平；根据链家的数据 ， 今年7月 ， 北京二手房均价为6.3万元/平 。 北京的新房和二手房房价均远高于同期稻田的房价水平 。
整体来看 ， 北京近几年在全市范围内大力推出限竞房 ， 城市新区的房价上涨幅度有限 。 但随着纯商品房时代的逐步来临 ， 以房山等为代表的城市新区或迎来新一轮房价上涨机遇期 。
03 增值的品质二手房和失速的老破小
疫情也在影响甚至改变人们的居住习惯 。 疫情期间长期居家办公 ， 强化了购房者对大客厅和多功能房的需求 。 同时 ， 房屋通风、朝向、户型 ， 小区环境、安保、物业等也成为购房者购房的重要参考要素 。
而满足这些需求的房子 ， 最主流的有两类 ， 要么是位置相对较远的新房 ， 要么是成熟区域的品质二手房 。
相较之下 ， 成熟区域的老破小楼龄旧、户型差、通风和采光不好 ， 物业差或者没有 ， 小区不封闭甚至没有小区等等 ， 未来房价很可能会滞涨甚至下调 。
位置和配套是老破小的最大优势：交通便利、配套完善、学区好 。 但这些优势正逐步弱化 。
西城731新政出台 ， 多校划片正式落地 ， 为城六区单校划片的历史划上句点 。 学区是支撑老破小高昂房价的最后一根稻草 。 自此以后 ， 区域内学校资源质量不均衡的老破小房价很可能不再坚挺 ， 甚至出现下调 。
产业和医院等公建配套外移 ， 公共交通网络外扩 ， 城市新区与城郊地带同城市成熟区域的差距正在逐步缩小 ， 未来城区老破小的交通和配套优势也会被稀释 。
即便有旧改助力 ， 城市老旧小区的价格也很难出现大幅上涨 。 加装电梯、整修建筑外立面 ， 优化小区环境等小修小补 ， 很难改变老旧小区的根本面貌 。 旧改并不能疗愈房屋建筑结构、户型、通风情况、线路老化等硬伤 。
在北京 ， 成熟区域的品质二手房保值、增值 ， 老旧小区价格下调的分化现象已经出现 。
北京太阳宫板块多为高品质次新房 ， 板块热度已经持续了十余年 。 根据链家的数据 ， 今年7月 ， 太阳宫板块的二手房均价为10.6万元/平 ， 但板块内的老旧小区曙光里的均价不足6.8万元/平 ， 价格较2017年已经出现了部分下调 。
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太阳宫部分二手房项目价格 资料来源：链家
未来 ， 成熟区域的品质二手房保值、增值 ， 老旧小区滞涨、下调的分化现象将更加明显 。 涨跌相抵 ， 城市总体房价仍可能呈现出大体平衡的状态 。
虽然未经严格论证 ， 但城市房价整体平稳的表面之下 ， 区域房价分化的现象广泛存在 ， 部分板块或项目价格甚至有被炒高的可能 。 相较而言 ， 概念板块、城市新区和远郊地带的房价上涨空间更大 ， 成熟区域的品质二手房也有价格上涨的可能 ， 但城区老旧小区的价格可能会出现滞涨甚至下调 。
这种城市内部的房价涨跌虽然有市场调节的自然因素在 ， 但也为人为操作和板块炒作留下空间 。 房价表面平稳 ， 内部炒高部分板块或项目价格 ， 这并非“坚决遏制房价上涨”的应有之义 。
毕竟要将“房住不炒”落到实处 ， 就是不给炒房任何空间 。
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