地产情报站|调控加码融资难！买房人和房企比比：谁更耗得住
为了落实房住不炒、降负债 ， 高层又开会了！财联社等媒体报道 ， 央行、住建部今天召集部分房地产公司于北京面谈 。 此外 ， 南京前天进一步收紧了土地政策 。 可见 ， 现在的调控政策越来越严了 。
从这些苗头看 ， 房企融资越来越难 ， 偿债节点越来越近 ， 土拍难度越来越大……如此一来 ， 房价是不是有了更大的博弈空间？是房企更挺得住 ， 还是购房者更耗得住？相信很快市场就会告诉我们答案 。
负债红线出炉 ， 房企更难了先说说房企会议 。 从报道内容看 ， 会议核心内容是“四档管理”和“三道红线” 。
其中 ， 三大红线则主要涉及三个指标：
1、包括剔除预收款后的资产负债率大于70% 。
2、净负债率大于100% 。
3、现金短债比小于1倍 。
这三个指标比较专业 ， 简单说就是监管部门给房企设了三个负债指标 ， 后续会成为监测房企经营的重要内容 。 从目前看 ， 已经有56家房企踩了三条红线 ， 包括绿地、金融街等知名房企 。
最近10几年房地产发展之猛 ， 房企扩张之快 ， 一个很重要的原因就是各大房企使出浑身解数玩高负债、高周转、高杠杆 。 本来只有几个亿的自有资本 ， 硬是敢通过举债、加杠杆去撬动几十亿的项目 。 这种操作在以前的环境中没有大问题 ， 只要回款跟得上 ， 资金链就不会断 。 不过在当下的环境中 ， 高负债已经不再适合 。
【地产情报站|调控加码融资难！买房人和房企比比：谁更耗得住】四档管理则包括以下几种模式：
红色档：三条红线全中招 ， 接下来不得增加有息负债 。
橙色档：踩到两条红线 ， 有息负债规模年增速不得超过5% 。
黄色档：只有一条红线超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过10% 。
绿色档：即便全部指标都及格 ， 有息负债规模年增速也不得超过15% 。
简单说 ， 如果一家房企三项指标都超了 ， 就属于财务健康状况很糟糕的类型 ， 不能新增有息负债再去市场上借钱了；如果有房企两项指标超标 ， 说明财务健康状况堪忧 ， 负债年增速不能超过5%；如果房企有一项指标超标 ， 则负债年增速不得超过10%；即使房企负债一个都没有超标 ， 年负债增速也不能超过15% 。
从以上会议内容可以看出 ， 这次的政策信号很明确 ， 就是控制负债 ， 降低杠杆 。 毕竟现在连一些全国Top30的千亿房企都长期高负债 ， 资金短缺导致项目长期停工 ， 买房者无法入住 ， 造成了很大的负面影响 。 如果被债务压得堵不上窟窿的房企再增加的话 ， 房地产的维稳工作恐怕就要让地方政府和银行操碎心了 。
今年下半年是房企债券融资偿还的高峰期 ， 行业的融资规模已经很高了 。 中房研协数据显示 ， 今年下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元 ， 同比增长58% 。 中原地产研究中心统计的数据显示 ， 年内总计142笔美元债融资中 ， 44笔融资成本超过10% 。
站长看来 ， 眼下的降负债政策对房企本身意义重大 ， 后续房企也需要积极建立此类四档管理模式 ， 融资部门、投资部门和营销部门需要密切配合 ， 避免触碰监管红线 。
眼下资金链对于房企来说形同命脉 ， 可是新债难借 ， 旧账难还 ， 怎么办？剩下的路基本就只有一条 ， 那就是抓紧卖房回款 。 因此部分房企可能降价促销 ， 以快速回笼资金降低负债 ， 特别是中小企业 ， 这对于消费者来说是利好 。
有购房需求的 ， 接下来不妨多去不同的售房部转转 ， 多加几个置业顾问的微信 ， 多留一些电话号码 ， 也许以后能收到惊喜 。
南京政策收紧 ， 给土拍降温说完了房企开会 ， 再聊一下南京土地出让政策收紧的事 。
8月18日 ， 南京发布今年第九号土地出让公告 ， 进一步收紧住宅用地出让 ， 从调整竞价成交方式、开发资质要求、竞买资金要求、竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控 。
1、要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质） ， 提高住宅（商住）用地竞买保证金比例 ， 由以前的出让起始价的20%调整为20%-80% ， 热点区域不低于50% ， 并要求一个月内付清全部土地成交价款 。
站长解读：这一条对企业的资金要求还是很严格的 ， 尤其是在当前情况下 ， 一般城市的保证金比例是20% ， 南京这次要求热点区域不低于50% ， 这就需要很有资金实力的企业才能参与 。 本来今年受到疫情影响 ， 很多中小房企资金链就非常紧张 ， 眼下又大幅提高了买地门槛 ， 预计中小房企的生存空间将进一步缩小 。
2、涉宅地块达到最高限价后 ， 将不再竞争人才房面积 ， 改为通过现场摇号方式确定竞得人 ， 同时提高对竞买资金的要求 ， 限制竞买数量 。
站长解读：这次最大的亮点是触及限价后停止竞价 ， 改为现场摇号确定竞得人 。 摇号是有一定随机性的 ， 这样一来以后在南京想要拿地 ， 不仅要有实力 ， 还要有运气 。
近几个月以来 ， 南京房地产调控政策不断加码 ， 先是6月土地“双限”政策出台 ， 7月楼市调控新政限制房地产投资 ， 保障刚需供应 。 从效果看 ， 这些调控都不太理想 。 特别是7月10日首批“双限”地块竞拍 ， 南京土地市场依然热度不减 ， 当天出让的7宗地共吸引了50余家企业参与 ， 合计吸金135.2亿元 ， 其中5宗地块触顶最高限价 ， 溢价率高达20% 。
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