买房|北京二手房怎么买？请收好这份买房避坑指南
对于大部分在北京打拼的人而言 ， 让人望而却步的房价是他们很多人生活中不可承受之重 。 可当你掌握了一些技巧 ， 会发现现实并没有那么糟糕 ， 不要被“片面”的新闻吓到了 ， 如果你想留下来 ， 就必须多做功课 。
很多人会被动则10万+的豪宅吓住 ， 或者不想要跑到逼近六环的区域去“捡便宜” ， 实际上 ， 刨除这些不符合你要求 ， 也根本不需要考虑的项目 ， 在一些不错的地段还有很多二手房可以给刚需购房者选择 。
2020年的经济压力比较大 ， 但北京对刚需购房者来说 ， 市场环境要比前几年友好 。 今年全年过半 ， 北京房地产市场不管从房价还是成交量看 ， 整体一个字：稳！
根据北京中原市场研究部的统计 ， 7月 ， 北京二手住宅成交环比量价齐跌 ， 网签1.64万套 ，环比下降6%；二手成交均价为6.50万元/㎡ ，环比下降1.3% 。 分区域来看 ， 7月除了海淀、丰台、顺义、密云4区域成交均价环比上涨 ， 其余12区域成交均价环比下降 ， 其中怀柔降幅最大 ， 环比下降3.1%。
感谢牢牢稳住的调控 ， 没有放大水进来 ， 可以看出 ， 北京的二手房真的降了！
目前对购房者来说 ， 正是看房、买房的好时机 ， 如果看到一所适合的房子 ， 抓紧时间赶紧上车 。
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（截图自电视剧《都挺好》）
在北京买房首先要解决自己的购房资质问题 ， 必须拥有以下三个条件之一：北京市户口/北京市工作居住证/在北京连续缴纳社保60个月（5年） 。
对于北漂来说 ， 如果走攒社保这条路 ， 那么就是社保一定不要断 ， 影响太多了 。 另外 ， 北京的购买套数和买房贷款政策都比较严格 。
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(购房套数）
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（买房贷款政策）
以刚需和改善两类来看北京二手房市 ， 从链家官网搜索发现 ， 北京总价格在1000万以内的二手房共搜到 75739 套 ， 以总价500万为分界线 。 其中500万以内的普通住宅共找到 44734套 ， 500万以上1000万以下的普通住宅有31005套 。
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（来自贝壳找房）
在北京买二手房该如何选择？
(1) 区域的选择
首先是区域上的选择 ， 刚需族和换房族 ， 通过综合考虑预算、通勤时间、区域发展状况以及未来规划定位、学区等因素进行选择 。 例如买房围绕着自己的工作或者生活区域来做选择 ， 比如说在中关村上班的购房者 ， 那么他大概率会买北边海淀或者昌平的房子 ， 如果在朝阳区望京附近上班的购房者 ， 可以看看顺义的大房子和朝阳区位置好一点的房子 。
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（截图自电视剧《都挺好》）
(2) 房子的选择
房子的选择可谓是重点 ， 社区环境、实用面积、楼道环境、房屋基础设施、房屋可改造性、房屋类别、朝向、户型、楼层、楼龄都是我们考察的范围内 。
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（房屋考察表）
在这里重点强调被购房者忽略的一项 ， 就是房子的可改造性 。 我们大部分人买房之后都有装修的打算 ， 房子是否可以改造我们必须在购买之前就了解清楚 ， 首先要了解房屋结构中哪些墙体可以拆除哪些不能拆除（区分承重墙和非承重墙） ， 物业是都允许对房子进行改造 ， 其次要看厨房看下水位置、燃气位置、烟道位置；卫生间看马桶位置 。
(3) 中介的选择
与新房不同 ， 购买二手房大多数离不开房产中介 ， 从看房到最后成交 ， 一个专业的房产中介在你买房中占有重要的因素 。 在我们选择房产中介时 ， 主要看他们的工作年限 ， 对交易流程及税费等是否熟悉 ， 对小区周边了解更全面 。
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（截图自电视剧《安家》）
很多刚需购房者在初次买房时候 ， 通常会被房产中介牵着鼻子走 ， 在区域和房子的选择上 ， 容易被他们所左右 。 尤其是在看房的时候 ， 购房者一定要保持清醒的辨析能力 ， 并且占有主动性 。
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（截图自电视剧《都挺好》）
在和中介沟通的时候 ， 尽量给出一个略高于自己预算的需求 ， 这样中介给你推荐的房子就会更多 ， 也能碰到一些品质不错、又有一定谈价空间的房子 。
当然 ， 房产中介人的选择通常是选择一个中介的基础上 ， 并且每个经纪人会专属负责该片区的房源 。 当前在北京品牌、规模比较大的房产中介有链家、我爱我家、麦田房产 。 还有一些规模相对小一些的房产中介 。 相对一小房产中介 ， 大中介的优势是操作流程比较正规 ， 对交易各环节熟练——当然在中介费用上一般会高于小中介 。
买二手房不得不看的省钱方式
购买二手房最大的优势就是选择性比较多 ， 各个小区都会不断推出新的房源 ， 当你错失一套房子后 ， 不要担心 ， 还有更多的在等你选择 。 但是无论怎么选择 ， 想省钱一定要注意以下几点：
(1) 选择满五唯一的房子
关于税费问题 ， 满五唯一(满五唯一是指业主购房已经满5年 ， 并且是名下唯一一套住房)的房子最理想 ， 个税、增值税均为0 ， 只有契税需要交 。 如果你买的房子面积是90平米以下的首套住房 ， 那么税率是房子成交金额的1% 。 如果是90平米以上 ， 那么税率1.5% 。
个人所得税是指如果房子房主买到手没有满5年 ， 需要缴纳个税；如果你买的房子还没有满2年 ， 还需要缴纳增值税 。 个税=(本次网签价－原值)*20% ， 原值为上次交易的网签价格 。 可以说是个税是很让人恐怖的事情；增值税＝估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3% ， 同样是一笔不小的数目 。
有一部分房子“满2唯一” ， 如果贷款总金额比较少 ， 也可以省掉大部分税费 ， 所以看房之前也需要评估你的贷款能力 。
(2) 尽量选择钢混结构 ， 并且房龄较新的房子
银行在做贷款时会考虑到房屋的折旧及预估风险 ， 通常来看 ， 钢混结构的房子评估值会高一些 ， 相对应也会能贷到更多一些的钱 。对于楼龄较老的小区无论是房屋估值、贷款成数 ， 还是贷款年限都会大打折扣 。 对选择公积金贷款来说 ， 砖混结构的房屋 ， 贷款年限=47-楼龄 ， 而钢混结构则更长；对于商业贷款 ， 一些房龄比较老的房子有些也有一些限制 。
所以尽量购买房龄在 20 年之内的房子 ， 毕竟你还要考虑到下次卖房时 ， 留给买家一定的操作空间 。
(3) 关注急用钱等着急卖的房子
在二手房市场中 ， 通常业主卖房大概有这几种可能：一种是置换 ， 卖掉当下的换一套更大的地段更利于自己工作生活的；一种是着急用钱 ， 金额比较大 ， 只能通过买房子获得；还有一些去外地生活的一些因素 。
市面上比较多见的情况是业主换房 ， 并且已经有看上的房子 ， 就会着急找买家、赶周期（下了定的更着急卖） ， 通常会给出比较“有诚意”的优惠 ， 如果你付款方式好（如全款） ， 优惠力度也会更大 。
也有部分业主受疫情影响 ， 急用钱周转生意 ， 或受疫情影响失业无法负担房贷 ， 以低价出房 。 在这种情况的议价空间更大 ， 但这类情况相对较少 ， 并且很多业主要求买家付全款 。
看房的时候也要细心看业主的装修 ， 一些定制款的家居（如阳台柜、到顶衣柜） ， 大概率是带不走的 ， 谈价钱的时候可以让业主多“送”你几件 ， 把装修费用省下来 。
(4) 对比同一户型同一小区的成交记录
很多人对同一小区同一户型的挂牌价格相差太大会感到不解 。 为什么很多同一户型同一楼层的房子价格相差10多万 ， 甚至20万？事实上你仔细查看就会发现 ， 通常挂牌价格较低的房源通常为满五唯二或者有抵押的房子 。 要么税费比较高、要么需要承担原房主一部分抵押费 。
另外 ， 如何得知自己所买的房子是否价格合理？一个最简单的方式就是查看所买小区的同一户型、同一楼层的近几个月的成交记录 。 通过查看成交记录可得知该小区的购房成交价格 。 现在很多APP上也会直接显示该小区的成交均价 ， 但如果是冷门小区 ， 成交间隔时间太长 ， 就不要死扣历史价格了 。
疫情影响逐渐减弱 ， 买房还有抄底时机吗？
2020年以来 ， 北京房价在疫情影响下呈现较大的跌幅 ， 尤其是在3、4月份 ， 但如今随着疫情影响逐渐减弱 ， 买房还有抄底时机吗？很多购房者或许疑问 ， 3、4月份没买房 ， 是否错过了二手房入手的最佳时期？
诸葛找房研究院王小嫱认为 ， 今年4、5月以来 ， 随着房地产市场环境好转 ， 购房需求逐步释放 ， 价格逐步回归平稳 ， 但仅凭这一点 ， 无法证明北京买房“抄底”时机逐渐失去 ， 疫情影响是偶然性因素 ， 会随着时间的流逝逐渐褪去 。
由于目前的经济指标以及开发经营指标并未恢复到疫情前水平 ， 政策大幅收紧的概率不大 ， 因此市场降幅也不是很大 ， 只是疫后高速增长的市场逐步回稳 ， 量价涨幅收窄不排除小幅下降 。
对于下半年 ， 北京二手房市场在经历了5月 ， 6月 ， 7月成交的集中释放 ， 市场交易量将会回归到历史成交水平 ， 价格会呈现稳中有降的局面 ， 预计9-10月也是买房好时机 。
【买房|北京二手房怎么买？请收好这份买房避坑指南】准备买房的你 ， 请务必根据买房攻略做好准备 ， 把握时机！
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