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荣盛发展半年报：净负债率回升至93.68% 三股东二度成为被执行人

荣盛发展半年报：净负债率回升至93.68% 三股东二度成为被执行人
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业绩增长陷入停滞
出品|纵横陆家嘴
撰文|查克
作为昔日的''河北王'' ， 廊坊房企荣盛发展（002146.SZ）曾在2009年至2011年连续三年突破百亿销售额 ， 并位列行业第35名 。 次年 ， 该公司此前在地产行业一直默默无闻的同城''死敌''华夏幸福（600340.SH）异军突起 ， 以232亿元销售额排名第20 ， 而荣盛发展仅以183亿元排在第26位 。 ''河北王''的头衔从此改换门庭 。
【荣盛发展半年报：净负债率回升至93.68% 三股东二度成为被执行人】九年间 ， 一边是受益于京津冀一体化红利 ， 华夏幸福一度进入行业TOP10 ， 销售额峰值接近1700亿元；另一边 ， 受困于京津冀限购政策 ， 极速扩张的华夏幸福近两年业绩骤降 ， 行业排名更是跌至第40名附近 。
而既错失红利又受制于政策的荣盛发展则与老对手之间的差距逐年扩大 ， 市值仅为后者五成左右 。 直至2018年 ， 荣盛发展才勉强挤进房企千亿阵营 ， 但其行业排名九年间并未出现质的飞跃 ， 且始终在30名上下微调 。
如今 ， 随着华夏幸福销售额和行业排名的急速坠落 ， ''原地踏步''中的荣盛发展终于等来了重夺河北王的''AnswerBall''机会 。 数据显示 ， 2020年1-7月 ， 华夏幸福合约销售额为520亿元 ， 同比减少近三成 ， 排名下滑12个位次至第34名；荣盛发展合约销售额为512亿元 ， 同比减少10.49% ， 排名下滑5个位次至第36名 ， 离''河北王''仅剩8亿元微弱差距 。
然而 ， 在互相''比惨''的过程中 ， 尽管荣盛发展境况相对暂时占优 ， 但在其眼下却必须面对已陷入停滞的业绩增速、骤降之后的杠杆率回升 ， 以及第三大股东荣盛建设工程有限公司（下称荣盛建设）今年以来已两次被列为被执行人等''内忧'' 。
业绩停滞 ， 净负债率回升至93.68%
荣盛发展日前披露的2020年半年度报告显示 ， 该公司上半年实现营收261.54亿元 ， 同比增长7.36%；归母净利29.46亿元 ， 同比微增0.04%；签订商品房销售合同面积434.22万平方米 ， 同比增长2.73%；合同金额482.25亿元 ， 同比增长3.54% ， 年度签约计划仅完成不足四成 。
若将时间拉长 ， 荣盛发展过去四年营收和归母净利平均增速分别达32.10%和和40.58% 。 业绩增速和销售额增速的停滞也令该公司面临不小的偿债压力 。
荣盛发展半年报：净负债率回升至93.68% 三股东二度成为被执行人
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荣盛发展部分财务摘要
数据显示 ， 荣盛发展上半年实现实现销售回款305.91亿元 ， 为去年全年回款总额的35.57%；经营活动产生的现金流量净额同比增长逾三成 ， 但仍呈净流出状态 ， 为-39.01亿元 。
同期 ， 荣盛发展新增融资额329.82亿元 ， 有息负债总额较去年年末增长7.31%至707.86亿元 ， 净负债率上升13.98个百分点至93.68% ， 杠杆率在连续两年降低后又呈回升态势；资产负债率为82.74% ， 较上年同期下降1.64个百分点 ， 较去年年底上升0.29个百分点；
剔除合同负债后 ， 受这一指标较今年一季度末减少8.93%影响 ， 荣盛发展的资产负债率2017年三季度以来首次突破50% ， 且较去年年末上升4.16个百分点至51.65% ， 财务稳健性则较前两年减弱 。
数据显示 ， 荣盛发展1年之内和1-2年需偿还的有息负债金额分别为330.84亿元和225.40亿元 ， 合计达556.24亿元 ， 而其货币资金仅为286.75亿元 ， 现金短贷比为86.67% ， 存在短期偿债压力 。
三股东二度被列为被执行人
荣盛发展成立于1996年 ， 创始人系江苏南京人耿建明 。 基建工程兵出身的耿建明转业后曾任廊坊市建设集团总经理 。 荣盛发展则依靠建筑工程业务起步 ， 并在1999年通过首个地产项目——位于南京六合的方州花园录得原始积累 。
2000年初 ， 耿建明将''方州模式''复制到自己的第二个大本营廊坊 ， 并以此为根据地深耕京津冀区域 。 2007年8月 ， 荣盛发展登陆深交所 ， 成为河北省第一家通过IPO上市的房企 ， 从此开始向全国布局 。
截至2020年6月30日 ， 耿建明直接持有荣盛发展12.88%股权 ， 通过荣盛控股（35.65%）和荣盛建设（11.43%）间接持有荣盛发展的股权比例为47.08% ， 合计持股比例为59.96% 。 在2019年胡润百富榜上 ， 耿氏家族以250亿元财富位列第124名 。
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图片来源网络
耿氏家族的核心资产是荣盛发展和荣盛建设 。 其中 ， 荣盛发展主要涵盖地产、康旅、产业园、金融和物业及其他业务版块 。 除业绩增长放缓的地产主业外 ， 其余板块规模较小 ， 康旅今年上半年实现3.79亿元；产业园核心公司荣盛兴城实现净利润3.11亿元；
物业板块的荣万家已于今年六月末计划被分拆赴港IPO ， 但其不足10%的净利润率 ， 以及不及上市物管公司均值的五成且刚过10亿元的营收规模 ， 恐成为估值的''绊脚石'' 。
金融板块方面 ， 荣盛发展通过设立振兴银行（持股比例30%）和中冀投资（46%）涉足银行和产业投资领域 。 值得注意的是 ， 荣盛发展2019年从振兴银行获得的授信额度和贷款总额分别为19.90亿元 。
不过 ， 相对于2019年业绩高速增长贡献的投资收益 ， 振兴银行和中冀投资在今年上半年则成为荣盛发展的业绩''拖油瓶'' 。 数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 受净利润发生变动影响 ， 中冀投资按权益法核算的长期股权投资收益为2920.06万元 ， 同比大降逾六成；
振兴银行按权益法核算的长期股权投资收益为-1.50亿元 ， 而上一年同期的数据为盈利699.67万元 。 这也成为该公司权益法核算的长期股权投资收益亏损1.52亿元的原因之一 ， 而其上一年同期的数据为实现正收益4424.26万元 。
耿氏家族的第二大核心公司荣盛建设境况亦不容乐观 。 荣盛建设成立于1998年 ， 是一家以建筑施工为主的建筑集团公司 。 截至2019年末 ， 荣盛建设资产总额101.86亿元 ， 负债总额29.57亿元；实现营收93.52亿元 ， 净利润为17.43亿元 。
荣盛建设不仅是荣盛发展的第三大股东 ， 还是后者旗下项目的核心总包方之一 ， 其18.64%的净利润率甚至远高于荣盛发展的11.06% 。
不过 ， 荣盛建设今年因买卖合同纠纷、劳务合同纠纷、建设工程分包合同纠纷和建设工程施工合同纠纷等案由导致其诉讼缠身 。 天眼查显示 ， 未来一个月 ， 荣盛建设作为被告面临的起诉案件就超过20宗 。
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荣盛建设天眼查信息
更麻烦的是 ， 2020年6月9日至8月10日 ， 荣盛建设在两个月内被6次列为被执行人 ， 合计执行标的金额为274.86万元 。 而其此前被限制消费的信息为2条、沦为''老赖''的信息是4条、被列为被执行人的信息多达97次 。
一边是''内忧''丛生 ， 一边是荣盛建设如何重夺''河北王'' ， 耿建明的''Iamback''之路恐需''安内''优先 。


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