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中国|鉴报|时代中国毛利率升降背后：城市更新的红利与不确定性

_本文原题为 鉴报|时代中国毛利率升降背后：城市更新的红利与不确定性
以旧改为主的城市更新作为房地产市场下一个掘金池 ， 正成为各家房企必争之地 。 手握5000多万平方米城市更新项目 ， 已然成为时代中国新的增长点 ， 但是旧改转化、结转等不确定性 ， 也影响着该公司财务指标的变化 。
根据半年报 ， 今年上半年 ， 时代中国实现营业收入约149.25亿元 ， 同比减少6.4%；毛利约40.22亿元 ， 同比减少22.5%；毛利率约26.9% ， 同比减少5.6个百分点；净利润18.11亿元 ， 同比增长6.5%；净利润率为12.1% ， 同比上升1.4个百分点 。
对于毛利率下降的原因 ， 在8月18日午间举行的2020年上半年线上业绩发布会上 ， 时代中国相关负责人给出了三个原因 ， 其中之一是上半年的财务会计收入中缺少了城市更新业务 ， 未产生毛利贡献 。
中国|鉴报|时代中国毛利率升降背后：城市更新的红利与不确定性
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8月18日午间 ， 时代中国举行线上业绩发布会 。 图片来源 企业供图
三大原因致毛利率下降
【中国|鉴报|时代中国毛利率升降背后：城市更新的红利与不确定性】回顾时代中国过去几年的毛利率变化 ， 有涨有跌 ， 2017年-2019年毛利率分别为27.9%、30.9%、29.3% 。 2019年上半年 ， 时代中国的毛利率一度高达32.5% ， 高于2018年同期的28.2% 。 2020年上半年则同比减少5.6个百分点至26.9% 。
对于今年上半年毛利率下降的原因 ， 时代中国首席财务官牛霁旻表示：第一 ， 结转项目中占比12%的是江门鹤山项目 ， 毛利率偏低；第二 ， 由于疫情影响 ， 广佛地区实行价格促销 ， 也拉低毛利率水平；此外 ， 上半年 ， 会计收入中缺少城市更新业务 ， 而这方面的毛利率一般较高 。
众所周知 ， 城市更新业务具有高毛利特性 ， 其结转多少影响着企业整体的盈利状况 。 以2019年上半年为例 ， 高达32.5%的毛利率背后是 ， 时代中国转化了4个城市更新项目 ， 新增收入6.41亿元 ， 占公司总收入4% 。 时代中国曾表示 ， 上升主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年同期有所提升及新增毛利率较高的城市更新业务 。 据了解 ， 去年上半年 ， 时代中国城市更新业务的毛利率达到84.9% 。
虽然高毛利 ， 但是由于受突发情况、地方政策、拆迁速度等原因 ， 使得城市更新项目结转充满不确定性 ， 并影响着整体毛利率的高低 。
时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄表示 ， 今年已经转化的4个旧改项目其实可以更早的出来 ， 但是由于疫情影响 ， 下半年才转化出来 。
不过 ， 近两年 ， 地方政府出台政策推动城市更新发展 ， 这加速了旧改项目的落地 ， “旧改项目随着政策推动进一步放开 ， 落地进展更快 ， 为我们带来更多新增土储 ， 会有更高毛利率项目落地 。 ”岑钊雄说 。
据了解 ， 今年时代中国预计有10个城市更新项目转化出来 ， 总建筑面积200多万平方米 ， 大约700亿元的货值 。
手握5000多万平方米城市更新土储
核心城市土地供应的紧缺加上大量亟需更新的旧厂、旧村庄、旧城镇 ， 催生出了城市更新的热潮 。 根据克而瑞研究中心统计 ， 目前 ， 47%的百强上市房企涉足城市更新 ， 若把目光聚焦到TOP50上市房企 ， 这一数值更是达到了61% 。 其中 ， 规模小的只参与了1个项目 ， 建筑面积只有不到10万平方米 ， 但规模大的涉及100多个项目 ， 总建筑面积逾7000万平方米 。
借道城市更新业务寻找新的业绩增长点 ， 已成为大部分房地产企业的共识 。 深耕粤港澳大湾区 ， 时代中国掘金城市更新业务优势明显 。 截至2020年6月30日 ， 时代中国城市更新项目总数超过150个 ， 潜在总建筑面积约5200万平方米 ， 位于参与城市更新业务房企阵营的第一梯队 。
这不仅为时代中国提供源源不断的土储供应 ， 还降低了拿地成本 。 截至年中 ， 时代中国的土地储备约为2179.5万平方米 ， 粤港澳大湾区占据90% ， 平均土地成本仅4183元/平方米 。


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