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豪宅|8月项目扎堆入市 北京豪宅市场乘风破浪

【豪宅|8月项目扎堆入市 北京豪宅市场乘风破浪】积压已久的情绪 ， 需要找机会释放 。
数据显示 ， 2020年前7月 ， 北京市住宅新增供应25455套 ， 同比上涨16%；成交22470套 ， 上涨7%；成交面积265.26万平方米 ， 下降4%；成交均价50612元/平方米 ， 下降7%；成交金额1342.53亿元 ， 下降11% 。 有数据可见 ， 疫情对房地产市场的负面影响正逐渐消失 。
同时 ， 疫情对于高端改善市场又产生了反向刺激作用 。 8月14日 ， 北京两个10万+项目集中开盘 ， 中海甲叁号院和北京金茂府二期分别创造了首日成交20亿+的成绩 ， 又将北京豪宅市场送上热搜 。 此外 ， 不限价地块在北京土拍市场的占比逐步提升 ， 也为北京高端改善市场加了一把火 。
似乎 ， 北京豪宅市场的风向已经开始转变 。
豪宅市场触底反弹 市场火热程度远大于数据
如今 ， 市场给“豪宅”的定义正在拓宽 。
贝壳研究院以总价1000万及以上、面积150平及以上、3居室及以上作为北京豪宅的定义标准 。 数据显示 ， 受年初疫情影响 ， 北京一季度豪宅市场进入冰冻期 ， 成交量同比跌幅达到63.4% 。 进入二季度 ， 疫情影响减弱叠加货币政策宽松 ， 前期积压的改善型需求集中释放 ， 北京豪宅市场强势反弹 。
贝壳研究院数据显示 ， 5月二手豪宅成交量攀升至2019年以来的高点 ， 环比增加58% ， 同比增加91.7% 。 整体来看 ， 2020年前7个月北京豪宅成交量基本恢复至去年同期水平 ， 同比微幅下降1.3% 。
豪宅|8月项目扎堆入市 北京豪宅市场乘风破浪
文章插图

而北京新房豪宅市场 ， 中原地产则将单价8万元以上住宅定义为豪宅 。 数据显示 ， 今年上半年北京豪宅市场成交乏力 ， 总成交额107.95亿元 ， 同比去年上半年下挫52%；成交491套 ， 同比去年上半年减少218套 ， 总成交面积11.54万平方米；平均成交价93524元/平方米 ， 同比价格下跌8685元/平方米；套均价2199万元/套 ， 同比减少973万元/套 。
此外 ， 上半年别墅市场环比整体表现为量价齐跌 。 今年上半年北京别墅市场总成交额170.73亿元 ， 同比去年上半年下跌53%；共成交1168套 ， 同比减少832套 ， 总成交面积34.49万平方米；平均成交价49497元/平方米 ， 同比去年上半年价格减少8583元/平方米；套均价1462万元/套 ， 同比减少345万元/套 。
豪宅|8月项目扎堆入市 北京豪宅市场乘风破浪
文章插图

制图：中国网地产
而据中国网地产不完全统计 ， 2020年上半年北京别墅、豪宅市场单价10W以上的成交套数达到98套 ， 成交面积2.07万平方米 ， 成交金额达到24.58亿元 。
然而 ， 种种数据似乎并不像市场渲染的那样“火热” 。 据此 ， 一位熟悉北京楼市的业内人士分析 ， 从豪宅市场来看 ， 其实今年上半年的去化速度较好 ， 特别是一些城市核心区 ， 整体的认购情况非常好 。
至于出现上半年成交数据的同比下降 ， 该业内人士分析称 ， 高端项目由认购到签约的周期比较长 ， 所以大家只看签约数据感觉成交并不是特别理想 ， 但实际从一线的反馈来看 ， 整个今年上半年高端改善市场还是相对火热的 。
而上述观点似乎也能从7月份的数据中证明 。 中原数据显示 ， 7月 ， 北京有30个豪宅项目集中签约 ， 北京壹号院、状元村北京书院、懋源璟岳等10个项目成交均价超过10万元/平方米 ， 豪宅成交额占新房成交额的9% 。 此外 ， 北京别墅成交额76亿元 ， 创下1年来别墅成交市场月度新高 ， 环比6月成交额上涨5成 ， 同比去年7月成交额增长38% 。
豪宅|8月项目扎堆入市 北京豪宅市场乘风破浪
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制图：中国网地产
而具体到均价10万以上的项目 ， 据中国网地产不完全统计 ， 7月北京别墅、豪宅市场成交38套 ， 成交面积1.42万平方米 ， 成交金额达到8.4亿 。 而这三项交易数据分别占据上半年总交易数的38.78%、68.6%、34.17% 。
下半年开始 ， 北京豪宅市场的“火热”正逐步体现在数字上 。
疫情刺激高端改善需求 豪宅项目成资产配置渠道
什么刺激了消费者的高端改善需求？
一季度受疫情影响 ， 房地产销售基本陷入停滞 。 进入二季度 ， 疫情影响减弱叠加前期积压的改善型需求集中释放 ， 北京豪宅市场强势反弹 ， 这是一个显而易见的原因 。
此外 ， 据《财经》杂志 ， 受疫情影响 ， 为了提振经济 ， 促消费 ， 全球主要经济体都在超发货币 ， 实施较为宽松的信贷政策 。 很多高净值人群担心手中的货币贬值 ， 为了规避风险 ， 他们在资产配置时 ， 就会更加倾向房地产 。 另外 ， 大部分投资人出海投资的意愿变低 ， 转而把目光放在了国内 。
业内人士分析 ， 相比普通住宅 ， 作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善 ， 也更容易在收益率上跑赢刚需盘 。
贝壳研究院监测数据显示 ， 货币宽松导致银行贷款额度充足 ， 银行放贷周期大大缩短 。 主流银行房贷放款周期从68天下降到39天 。 房贷利率由固定的基准利率上浮机制转为LPR浮动机制之后 ， 1-5月 ， 5年期LPR两次下调 ， 由4.8%至4.65% ， 1年期LPR由4.15%降至3.85% ， 上述利率维持至今 。
房贷利率降低也给市场注入了活力 。
此外 ， 今年高端客户群对区域要求有所降低 ， 不受工作、生活区域困扰 ， 但对于品质、舒适度、物业、圈层及健康等元素关注更高 。 具备这些特质的豪宅才有保值潜力 ， 甚至有更大的上升空间 ， 尤其是一线城市 。 目前来看 ， 这类豪宅仍属于稀缺资源 。
北京不限价地块渐成土拍主力 ， 似乎也宣告着豪宅的“春天” 。
据中原地产统计 ，2020年前7月北京一共成交了商品房住宅地块34宗 ， 其中有28宗不限价 ， 而未来挂牌的7宗地块 ， 均为不限价地块 。 根据开发周期 ， 这些取得商品房用地的项目 ， 将在2021年陆续上市 。
8月14日 ， 北京两大10万+项目入市 ， 皆为不限价地块 ， 合计成交金额达41.5亿元 。 据悉 ， 已经取得销售许可证的中海甲叁號院当日成交认购112套 ， 总销售金额达20亿元 ， 去化率近70% 。 同日开盘的 ， 还有金茂府二期 ， 当日劲销21.5亿 。 此次共推出210套房源 ， 当日成交168套 ， 去化率80％ 。
此外 ， 颐和金茂府和融创香山一号院两个项目在今年1月20日拿地 ， 在高端产品开发速度周期不断加快的趋势下 ， 7月中旬 ， 两个项目就开始相继举行线上发布会、开放售楼处 。 消息称 ， 两个项目大概率都会在8月底入市 。
2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启 ， 中原地产首席分析师张大伟表示 ， 从趋势上看 ， 2020年10月份开始 ， 北京入市的项目中80%将变成不限价 ， 其中10万+项目有望超过10个 。
如此 ， 下半年北京豪宅项目集中入市 ， 大有井喷之势 。
虽然疫情刺激了消费者的高端改善需求增加 ， 不限价地集中入市也宣告了限竞房时代正在成为过去 ， 但豪宅项目集中入市 ， 不仅对房企的产品力是考验 ， 对其项目去化也是挑战 。


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