贷款购买|楼市泡沫要破？看懂房价背后的规律很重要( 二 )
综合上讲投资房地产的收益要远远高于所承受的贷款利率 。
这一点在客观上就鼓励了大家积极去买房 ， 从而导致房价上涨速度快于收入增长速度 ， 造成泡沫 。
最后一个原因就是收入差距 。
改革开放以后 ， 居民收入差距开始拉大 。 现阶段能够买得起房子的人都是收入水平相对较高的人群 。
按照供给关系来讲 ， 房价实际上是由高收入阶层的平均收入来决定的 。 但是计算泡沫时 ， 却将平均房价与全体居民平均收入做对比 ， 结果就是比值就会显得很高 。
很多人都在说房价贵 ， 是不是因为地价贵？
政府拍卖土地的价格也越来越贵 ， 最后会不会变成面粉比面包贵？
这个问题没有那么简单 。
因为地产商在拍卖土地的时候 ， 对土地的估值是基于对未来的房价的信任 ， 而未来房价增长空间又取决于居民的需求 ， 所以一般的地产商不会犯傻的 。
前一段时间网上流传说 ， 如果地方政府在土地拍卖市场上动用行政性的手段来压低地价 ， 就可以从源头遏制住房价上涨了 。
但是 ， 如果你有幸作为一个房地产开发商 ， 你成功捡了一个大便宜 ， 拍到了这块抢手的土地 。
你会不会因为地价便宜 ， 在房子供不应求的时 ， 不卖更高的价格？
有人会说了 ， 有限价政策 。
限价政策的出台可以一定程度上抑制房价的虚高 ， 但是开发商可以通过其他方式来让资产升级 ， 比如只支持全款购房 。
总之 ， 买不起的房子 ， 无论限价与否 ， 仍旧是买不起 。
当然 ， 我们必须要承认 ， 楼市还是有泡沫的 ， 主要是炒房客的功劳 。
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但是泡沫会不会被消化还是直接破灭这都很难说 ， 而且什么时候泡沫会破灭也没办法预测 ， 所有人也只能后知后觉 。
但是今年的疫情给房地产带来了一场寒冬 。
这很有可能会引起房地产泡沫破碎 ， 但是国家层面在去年就预测到楼市危机 ， 强力推行“房住不炒”政策 。
在疫情期间有几个城市的楼市蠢蠢欲动 ， 也被及时的按住了 。
这也证明国家在保证楼市平稳的决心 。
最大的泡沫就是炒房客带出来的泡沫 ， 房价在健康的市场经济规律下呈现的略高于收入 ， 则不算严重泡沫 。
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文章的最后 ， 关于买房子的问题 ， 简单讲两句 。
房子买不买？买哪里？
最主要的是仔细分析供给和需求的因素 。
一个城市对需求产生影响的主要来自于人口的增长速度和收入的增长速度两方面 。
而一个地方对供给产生影响的方面比较多 。 比如住房的数量、增长速度以及相应的土地的供应的增长速度 ， 主要看这个地方的土地和住房是不是存在着严重的政府管制 。
如果存在着严重的住房管制 ， 同时又有大量人口流入 ， 那么这个地方的楼市还有很大的潜力 。
说白了 ， 房价终究是需求和供给共同作用的机制 。
有时候房价上涨并不全是需求出了问题还有可能是供给被控制了 。
最后 ， 一样人人都能有自己的一套房 ， 安居乐业 。
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