贷款购买|楼市泡沫要破？看懂房价背后的规律很重要
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要问什么最能牵动中国老百姓的神经 ， 不是疫情、不是股市、也不是什么贸易战和内循环 ， 而是房价！
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今天笔者不谈其他的 ， 就说一说中国的房价 。
一讲中国的房价大家很容易跟另外一个词建立起联系 ， 那就是泡沫 。
很多人都认为中国的房价越来越高 ， 这几年肯定有大量的泡沫 。
高房价就意味着高泡沫 ， 这在投资领域俨然已经成为了一种理财正确 。
这句话有道理吗？猛地一听 ， 是有道理的 ， 但是要讲个一二三出来 ， 却也没那么容易 。
我们就要先从什么叫泡沫开始讲起 。
要衡量一个市场或一个资产是不是有泡沫 ， 我们一般用价格和收入的比值来衡量 。
凡是超出人们承受能力范围的东西 ， 基本可以按照有价无市考虑 ， 多出来的部分就是泡沫 。
一旦收入的增长速度跟不上房价的上涨速度 ， 当有一天房价就撑不住跌下来时 ， 泡沫也就破灭了 。
泡沫的形成跟非理性的行为有关 。
说的通俗一点 ， 就是“跟风” ， 别人买你也跟着买大家一拥而上 ， 这个时候非常容易造成房价快速上涨 ， 结果就会形成泡沫的问题 。
在一般的市场经济情况下 ， 房价和收入或者房价和租金之间的关系 ， 它是有一个稳定的比值的 ， 这个比值叫房价收入比 。
通常来讲在发达国家 ， 如果房子总价大概是在家庭年收入的4-6倍为理想值 ， 8-10倍为合理值到 ， 如果更高 ， 则视为不合理 。
原理只适用普通情况 ， 但是具体情况还是要具体分析 。
大家面对中国的高房价 ， 还是要冷静仔细地因时因地的来分析中国的房价问题 。
在我国 ， 有这么几个因素会影响房价收入比 。
第一个原因是经济增长速度 。
经济增长的速度越快 ， 创造了更多财富 ， 老百姓的收入增长的速度也越快 ， 自然而然带动社会的通货膨胀 ， 房子就成为了预期的高价值产品 。
国家一再强调“房住不炒” 。
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但是在中国 ， 当老百姓缺乏其他的投资渠道时 ， 住房它的确就是一个很好的投资品 ， 而且还是一个可以通过贷款购买的优质投资产品 。
人都是有欲望的 ， 看到房子将来肯定会升值 ， 每个人都希望通过贷款把房子买了 ， 这时房价的上涨速度会先于收入上涨 ， 这样就使得房价收入比虚高 。
第二个原因是供求矛盾 ， 这是重点 。
近几年 ， 政府希望能够平衡地区的经济发展 。 于是在沿海的大城市 ， 寄希望于限制土地供应的方式来控制当地的经济发展速度 。
因为大城市都是人口流入地 ， 具有人口的虹吸效应 ， 控制大城市经济发展速度 ， 从而希望更多的流向中西部中小型城市 ， 来解决区域间发展不平衡的矛盾 。
但是结果却却导致大城市的土地供应和住房的建设跟不上人口的增长速度 ， 房地产市场上呈现供小于求的现象 ， 于是房价涨了 。 房最典型例子就是北京和上海这两个超大型的城市 。
但是在中西部的地区 ， 尤其是中小城市 ， 以建新城的方式进行城镇化扩张 ， 结果却导致了大量的住房库存 。
最终的结果就是在人口流入地 ， 土地供应相对不足 ， 房价上涨速度就远远超过了收入的增长速度 ， 造成房地产市场泡沫 。
第三个原因涉及到实际利率 。
【贷款购买|楼市泡沫要破？看懂房价背后的规律很重要】房子是可以通过贷款买的 ， 有贷款利率 。
而实际利率就是银行的贷款利率减去通胀率 ， 客观上讲在相当一段期间里 ， 实际利率其实并不算高 。
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