老房子|“老破小”焕新生 学位房摇身“变”
“老破小”焕新生 学位房摇身“变”
文、图/广州日报全媒体采访人员谭伟婷
日前 ， 关于老城区学位房的讨论又悄然上了暑期热搜 。从“被95后嫌弃的老破小”话题 ， 到“自主设计华丽变身”的分享 ， 业主心态似乎从房屋投资属性上转移到居住审美与功能平衡性上 ， 也就是说即使是相对短暂的居住时限 ， 也要力争个人舒适度的最大值 。合富研究院高级分析师梁燕明告诉采访人员 ， 现在热门名校招生区的老城楼龄较长 ， 30年到40年的楼龄仍占多数 ， 因此不少买家都会面临一个重新装修设计的问题 。到底怎么做才能让“老破小”焕发新生呢？
设计师说——老房子重新装修要解决三个问题：空间布局的问题、隐藏的水电安全问题和最常见的漏水问题 。
采访人员说——房屋的改造不要危及到房屋的安全性 。
“老破小”学位房“变身”需求大
采访人员在贝壳找房与链家APP上发现 ， 目前位于越秀区楼龄约15年、面积在100平方米左右的学位房 ， 总价大约在500万元至800万元区间 。由于拥有良好的教育资源 ， 一些楼龄高达30年的学位房依然是二手楼市上的“香饽饽” 。
梁燕明告诉采访人员 ， 目前楼龄大约在30年到40年的老城区学位房比较热门 ， 但大部分买家都会面临一个重新装修设计的问题 。梁燕明指出 ， 就市场现状来说 ， 自主地将老房子重新装修或者将室内空间重新划分非常普遍 ， 而且市场上对这种重新家装的需求也蛮大的 ， “因为就学位房而言 ， 买入后假设是为了小孩念书 ， 业主持有的年限基本上至少都是5年至6年 ， 甚至是更长的一个时间 。所以即使上一手业主装修保养得再好 ， 经过5年到6年的室内装修对新买家来说 ， 依然会‘过时’或‘不符合个性需求’ 。”
采访人员走访发现 ， 目前二手市场学位房的业主对重新装修有十分强烈的需求 ， 至于装修设计的程度就要根据购房后的预算来决定 。梁燕明表示 ， 对于装修预算比较充裕的业主 ， 在不影响房屋结构的前提下 ， 大多会对房屋间隔、功能分区、室内的动线方面会进行一个重新划分 ， 毕竟老房子楼龄较长 ， 当初设计对现在生活功能的需求方面不太匹配 。但是如果预算较低 ， 建议简单装修一下 ， 房屋下水道、电线这些部分 ， 在老房子里是比较迫切需要被修正的问题 。
想住得称心舒适 更要好好设计装修
随着广州“微改造”的项目不断推进 ， 不少老城区的居住环境有了明显的提升 ， 比如一些道路、河涌、水浸等公共空间问题也得到了不错的缓解 ， 但针对入户的私人空间来说 ， 个性化的需求依然是需要通过个人的自主性才能去填满 。
独立设计师陆文龙从事室内设计行业逾十年 ， 2019年凭“广州塔旁的艺术私宅”作品获得第三届中国室内设计新势力榜华南区广州TOP10的称号 。
陆文龙说 ， 这几年明显感受到老城区旧房改造的设计需求变得越来越多 。综合各方面的原因 ， 大多数的业主不得不选择一些旧房子 ， 但是大家对于自己的居住空间有功能上的需求以及品味上的要求 ， 老房子 ， 想住得称心舒适 ， 更要好好设计装修 。
案例一 越秀区电梯老楼变身“私人图书馆”
业主郑女士的老房重新装修是在2018年完成的 ， 因为小朋友教育问题 ， 夫妻两人在综合考虑后还是选择东川路上的一个电梯楼单位 ， 面积约50平方米的两小房 ， 实际使用率很高 。由于房子原本的设计不太符合家人的生活习惯与要求 ， 所以在装修设计上做了三个重点改变 ， 一是客厅改造 ， 二是厨卫改造 ， 三是孩子房间门口的改造 。“我们满意度最高的是客厅的改造 ， 三面书柜墙环绕着书桌的感觉 ， 宛如小型图书馆 。”郑女士表示 ， 他们一开始的想法就很明确 ， 直接将沙发电视柜包括电视全部去掉 ， 将原本不大的客厅打造成一家三口日常工作与生活的空间 ， “因为我和我先生的工作需要经常加班 ， 所以客厅中间位置的1.8米长桌就是我们餐食、工作、小孩子学习的多功能区域 ， 营造一家人共同努力工作学习的氛围 。”
对于三面环绕的书柜墙 ， 郑女士称 ， 虽然她与先生以及小孩的书籍都比较多 ， 但这三排书柜也不会仅用于放书 ， 还会容纳一些杂物如零食、玩具以及生活物件如水杯等 ， 实际上还是一个隐形的储物空间 。此外 ， 郑女士还告诉采访人员 ， 自己搞装修时跑市场的难忘事件 ， “这张‘C位’长桌我们跑了许多地方 ， 包括互联网、建材城等 ， 很久都没有选中中意的 ， 最后是在家博会一眼相中的 ， 虽然价格比较高 ， 但还是忍痛‘拔草’了 。”郑女士认为 ， 装修过程是与家人之间磨合的过程 ， 也是增进感情的好方式 ， 因为需要努力去完成一个共同的目标 。“我认为改造老房子的需求是一个大趋势 ， 一方面是因为一手楼价格较高 ， 二是人们生活习惯都越来越个性化 ， 即便是夫妻之间也有许多不同的习惯 ， 因此需要不停磨合与改造 ， 性格如此 ， 那空间更是如此 。”
案例二
海珠区的老房子升级成“北欧文艺空间”
业主Connie的老房子位于海珠区昌岗中路小学对面 ， 房屋面积大约53平方米 ， 实际使用率很高 ， Connie称 ， “房屋面积使用相当于目前商品房大约65至70平方米 。”她告诉采访人员 ， 老房子原本就没有太多可被浪费的空间构造 ， 所以她将整个空间中“无用”的墙全都打掉了 。“老房子所有房间原本都是南向 ， 所以通风系统是很好的 ， 但不好的地方是全屋的门很多 ， 所以我打通客厅 ， 封了阳台 ， 变成我的饭厅 ， 整个视觉通透度更大 ， 采光度更好 。”Connie回忆 ， 从前的旧房子阳台门是有窗以及一道80厘米宽的门 ， 所以会有一面墙挡住了 ， 现在改装成了四门的趟门 ， 整个空间的划分就完全不一样了 。通常沙发会用于靠墙摆放 ， 但她却将沙发用于间隔主人房房门前的空间 ， 还加摆了一盆高1.5米的植物 ， 在视觉上遮掩了房门 ， “这是我在装修设计上最主要的空间规划 。”
改装后的老房子宛如网红北欧风格的文艺空间 ， 让采访人员有一种很想拍照打卡的即视感 。对于设计改装的过程 ， Connie说比较难忘的应该是仅有1平方米大小的卫生间 。因为老房子的构造问题 ， 原本的卫生间就是所谓的暗厕 ， 没有窗 ， 所以在日常生活使用中并不太人性化也不方便 ， 且因为旧房子通渠位置与下水道的固定原因 ， 改装后也无法做到干湿分离 。最终她采用镜面设计来克服这个小空间局促感的 ， “由于马桶位置无法移动 ， 略微有点遗憾 ， 但改装后的整个空间在视觉上获得延伸 ， 1.4平方米的新空间还是比较满意的 。”
趋势点评：
更注重住房的“个性”
陆文龙称 ， 现在不少业主也是通过旧房改造的方式 ， 让房子的功能越来越匹配其生活的需求 ， 弥补旧房子原来的一些缺陷 ， 所以接下来个性化的需求只会越来越强烈 ， “如果说从前人们对于住房的需求是‘能住’和‘够住’ ， 那么 ， 今天人们对于住房的需求大概就是‘个性’与‘功能’ 。”
【老房子|“老破小”焕新生 学位房摇身“变”】“我一般会建议业主不要局部整改 ， 要改就全屋彻底地改造 ， 因为局部改动意味着水电这些改得不彻底 ， 会产生一定的安全隐患 ， 对于老房子来说 ， 水电的重新布局也能够更好地符合新的空间布局整改 。”陆文龙说 。【编辑:卞立群】
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