道路|中国版公募REITs呼之欲出，为公众提供崭新投资渠道( 二 ) 安永|中国|于鑫磊|发展|渠道|江海峰|发

此外，许多基础设施的年化综合回报率高于商业地产。同时在我国，很多基础设施拥有国资背景，因此在运营上具有更高的稳定性，代表着优质的资产。以基础设施作为试验田，积累经验并完善制度，待成熟后逐渐扩大底层资产范围至包括商业地产在内的整个不动产领域是一个很合理的安排。
在谈到资金流入规模时，江海峰认为，目前市场上均有一定的预测。他表示：“短期来看，预计公募REITs仍会以试点及总结经验为主，包括未来一些税收优惠等政策上的调整。但长期来看，我国公募REITs的规模预计可以达到人民币数万亿元级别。 ” 参考亚洲最成熟的REITs市场日本（J-REITs），由于我国城市化人口数量、不动产总量和基础设施资产投资明显超过日本，中国公募REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超过日本，具有更广阔的发展空间。

江海峰：“在对于公募REITs的制度进行顶层设计时，我国可以借鉴发达国家或地区市场的税收优惠政策。 ”

借鉴发达国家或地区市场的税收优惠政策税收优惠是成熟市场REITs发展的重要特点，不同市场具体的税收优惠也略有不同，对于中国公募REITs ，江海峰表示：“应避免对于公募REITs和投资者的双重征税。 ”从目前其他国家情况来看，在公募REITs层面进行税收减免的效果可能更好。
对于REITs购买资产和退出项目阶段，可以考虑提供税收优惠，以降低进出的壁垒。比如基础设施项目金额庞大，因此会造成转让双方承担较高的印花税。而目前税收减免政策更多是参考资产重组进行，他建议可专门对于REITs交易进行相应税收制度的顶层设计。
也可以参考日本、新加坡等国家的做法，根据经济及REITs市场发展的具体情况，活用税务的调节功能，提供一些定向、定点、定时的税收减免。
然而，江海峰坦言，虽然REITs是以现金流稳定的不动产作为底层资产，对于经济形势变化具有抗压性，但是面对重大的外部市场危机仍可能遭受一定的冲击。对此，他建议：“成熟市场的经验将会为我国带来相当大的借鉴意义。具体的调控措施根据不同的实际情况会有变化，但只有在充分尊重市场自身的调节作用的基础上，适时地加以宏观调控保驾护航，公募REITs的发展才能行安致远。 ”
江海峰预期，具有将基建产业和金融完美融合属性的公募REITs将对今后的经济发展、金融市场改革以及产融结合带来相当大的推动作用。
注：[1]安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
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