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加装电梯政策中的居民权利，你真的了解吗？

近两年 ， 为了提升居民的生活便利程度 ， 改造居民的居住条件和小区环境 ， 构建“完整社区” ， 针对不同的地区、小区情况 ， 国家推行了一系列有关修缮、提升基础设施及完善公共服务的便民政策 。 其中 ， 加装电梯成为老旧小区改造的重点之一 。
自2019年起 ， 徐家汇街道就对辖区内的100多个住宅小区开展了电梯安装摸底工作 ， 有75%左右的单元楼基本符合加装电梯的条件 。
这项发生在我们身边的惠民措施 ， 包含着很多与居民息息相关的问题 ， 今天 ， 来自七方公共法律服务团队将结合《物权法》等相关法律法规的规定 ， 和大家来聊一聊加装电梯的那些事儿 。
左：邵弘高娃 ， 上海七方律师事务所实习人员 。
中：卫夏清 ， 上海七方律师事务所实习人员 。
01加装电梯有要求 ， “三分之二”是底线
加装电梯是件大事儿 ， 需要全体业主通过投票的方式共同决定 。 一般来说 ， 现在的普遍做法为上门发放书面表决票 ， 并当面、公告告知业主在规定时间内填写完毕后上交 ， 之后在特定时间公开唱票并公布表决结果 。
根据《物权法》第76条的规定 ， 通俗地来讲 ， 加装电梯事项的通过需要满足两个“三分之二”：
1、专有面积（房产证上登记的面积）占该栋建筑物面积三分之二以上（包括三分之二）的业主同意；
2、该栋建筑物总人数三分之二以上（包括三分之二）的业主（房产证上登记的人）同意 。
《物权法》第七十六条（节选）：下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项 ， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 。
02共有部分被占用 ， 同意人数大不同
需要明确的是 ， 虽然同意加装电梯的要求是“三分之二” ， 但如果加装电梯要占用小区业主共有部分的 ， 根据2019年12月 ， 上海市住建委、房管局等十部门联合印发的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》的规定 ， 还需要经过专有面积占建筑物总面积且业主占总人数的二分之一的业主同意后 ， 才可以进行 。
同时要尽可能优化方案 ， 减少对周边相邻业主的不利影响 。 加装电梯拟占用业主专有部分的 ， 应当征得专有部分权利人的同意 。
有些细心的业主可能会发现 ， 在自己收到的表决票上印着这样一句话：“未在规定时间内投票的 ， 即为默认放弃 。 默认放弃投票视为与已表决的多数票意见一致” 。 明明是因为对事项不了解或没关注而没有投票 ， 怎么就“被代表”了呢？
在实践中 ， 为了推进小区的工作开展 ， 促使业主行使权利 ， 国家住房和城乡建设部在《业主大会和业主委员会指导规则》中明确规定 ， 未参与表决的业主 ， 其投票权数是否可以计入已表决的多数票 ， 由管理规约或者业主大会议事规则规定 。
也就是说 ， 只要程序上事先通过且无违法事项 ， 那么国家法律是以业主共同拟定的业主规则为优先的 ， 这也是业主自治权利的体现 。 这里我们不妨搜索“徐汇区司法局微信公众号”发布的小视频《业主 ， 不要再沉默》 。
因此 ， 在下次遇到小区投票事项时 ， 为了保障自己的权益 ， 要及时行使投票权噢！
04同意安装又反悔 ， 法院判决评是非
在全国推行加装电梯的过程中 ， 有极少部分业主采用了不当的方式进行阻碍 。 在江苏省镇江市的某小区就发生过这样一件事儿 。
案件回顾：2018年 ， 为了解决老年人上下楼的问题 ， 某小区所在居委会向全体业主书面征求加装电梯的意见并推选负责人 ， 115室的袁某并未表示反对 。 之后 ， 该小区全体业主签订相关筹资协议 ， 居委会通过公告栏公示安装方案 ， 均无业主提出异议 ， 于是由业主代表与电梯安装公司签署安装协议并进场施工 。
然而 ， 袁某却在此时以施工影响其经营为由 ， 进行妨碍 ， 导致施工不得不中断 。 后多次协调均未果 。 于是 ， 其他业主联合将袁某告上法庭 。
法院经审理认为：
1、案涉电梯的加装表决形式及结果符合《物权法》的规定 ， 安装方案也已获得相关部门的认可,且未出现违反法律、法规强制性禁止规定的情形,应当认定加装电梯的施工符合规定要求；
2、袁某未经法定程序擅自阻止合法施工的行为,依法应当承担因其阻挠行为而造成的损失；
3、袁某提及的电梯安装导致其商业用房贬值以及会影响其他住户日常生活 ， 目前尚无明确依据 ， 如在电梯加装之后,对通行、采光、正常的生活居住确实产生影响的,也可以依法主张民事侵权 。
最终 ， 该案经法院一审、二审之后 ， 均判决袁某败诉 ， 要求其禁止再进行妨碍加装电梯的行为 ， 并拆除已安装的影响电梯安装的设备 。
关于加装电梯 ， 你还可以参考徐汇区司法局公号文章：《上海“老房加梯”政策解读》《@上海居民告诉大家一个好消息！“老房加梯”最高补贴28万》 。 老旧小区加装电梯从长远来看 ， 必然是惠及所有人的一项政策 。 虽然高、低楼层住户目前对此需求确实存在差异,但谁也不能断言自己和家人永远不会居住在高层 ， 谁也不可能家里永远没有老人 ， 所以这项政策对于所有人而言都是公平的 。
但业主如果的确认为 ， 加装电梯可能会对自己的居住环境产生影响 ， 更好的解决方式是在设计方案公示时提出意见、与施工单位进行沟通解决 ， 而不要通过事后的违法手段去处理问题 。
同时 ， 政府职能部门及居委会、业委会、物业等也应当及时介入和引导 ， 毕竟构建和谐社区 ， 让居民生活便利、舒适 ， 才是一切惠民政策最终的目的 。
作者：徐家汇街道
【加装电梯政策中的居民权利，你真的了解吗？】编辑：曹香玉


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