京贸国际城|产权仅剩45年、“N＋1”户型涉违规赠面积，通州天旭地产项目暗藏玄机
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京贸国际城沙盘图 苗诗雨 摄
在北京通州 ， 有两个早已拔地而起的商品房项目 ， 低调的营销背后却暗藏“玄机” 。
近日《华夏时报》采访人员走访了北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭地产）在售项目——京贸国际城以及京贸国际公馆 。 据销售人员表述 ， 京贸国际城于1996年拿地 ， 距今已有25年之久 ， 项目均为现房 ， 但至今仍未全部对外出售；京贸国际公馆项目二期已完成建设 ， 至今仍未加推入市 ， 并且销售人员毫不避讳的宣传“N+1”户型 。
【京贸国际城|产权仅剩45年、“N＋1”户型涉违规赠面积，通州天旭地产项目暗藏玄机】针对上述情况 ， 《华夏时报》采访人员致电了天旭地产的企业电话 ， 但对方表示：“该电话目前为财务部使用 ， 不接受对外的业务 。 ”公司暂时没有能够接受采访的人员 ， 是否接受采访需要和领导申请 ， 后续会联系采访人员 。
产权仅剩45年
“临河而立、滨水而居” ， 京贸国际城通过楼栋外立面和大面积景观竭力展示对于高品质人居资源的追求 。 该项目位于通州通燕高速通州新城出口路南 ， 紧邻芙蓉东路 ， 地铁、高速、公交的多维路网 ， 使得京贸国际城拥有通达全城的交通便利 。
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京贸国际城外立面 苗诗雨 摄
据销售人员称 ， 当前京贸国际城所售楼盘均为现房出售 ， 即买即入住优势十分明显 ， 并且项目地处商务区 ， 市政府行政办公区距离项目仅3公里 ， 通勤十分便利 。
不过 ， 由于拿地时间已过去25年 ， 如果现在购买京贸国际城 ， 产权只剩下45年 。
“买哪的房子都有产权到期的一天 ， 虽然项目是1996年拿的地 ， 但其实影响也不大 ， 到期后开发商拿钱再续就行了 。 ”当采访人员询问时 ， 销售人员对产权问题轻描淡写的回应道 。
根据销售人员表述 ， 京贸国际城于1996年拿地 。 北京住建委官网显示 ， 该项目于2009年、2010年及2013年分三批取得建筑工程规划许可证 。 2010年1月23日第一次取得预售证 ， 京贸国际城A1#住宅楼（扣除-1层1单元01、02、03、04、05、06、07、08；2单元01、02、03、04储藏间共12套）获批销售 ， 根据搜狐焦点数据显示 ， 彼时价格低至1.38万元／平米 。
根据房天下数据显示 ，2010年开盘均价约1.38万／平米 ， 2019年的价格达到7.2万元／平米 ， 该项目价格自2010年至2019年经过多次调整 ， 其中2017年上调的幅度最大 。 而根据链家今年7月份的二手房参考均价 ， 其单价为5.6万／平米 。
对于1996年拿地却不着急对外出售的情况 ， 销售人员底气十足 。 她告诉《华夏时报》采访人员：“工程完工后 ， 我们老板不欠银行的钱 ， 所以不着急出售 。 ”采访人员在调查中了解到 ， 该项目占地面积206943.53平方米 ， 1996年天旭集团拿地价格为500万 ， 按照当前5.6万／平米的二手房价格 ， 69平的最小户型总价也达到386万 ， 可谓是稳赚不赔的买卖 。
该项目是否涉嫌捂盘惜售？《华夏时报》采访人员针对这一问题咨询了北京金诉律师事务所主任王玉辰 ， 该律师表示：“该项目恐怕涉及到捂盘惜售的问题 ， 常见的捂盘惜售的形式是明明具备了销售的条件 ， 却不办理相关的销售许可 ， 以延期销售 。 ”
除此之外 ， 王玉辰律师还向《华夏时报》采访人员强调：“对于商品房的销售 ， 一般在取得预售许可证或者现售许可证后 ， 需要全部对外公开房源 ， 全部对外销售 。 比如在《商品房销售明码标价规定》第九条中明确规定了‘对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目 ， 商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源 ， 并严格按照申报价格明码标价对外销售’ 。 ”
《华夏时报》采访人员调查了解到 ， 京贸国际城目前在售楼宇为297号楼 ， 但按照项目情况 ， 购买297号楼的业主或许只能拥有不足50年的产权 。
对此 ， 销售人员表示 ， 考虑到楼盘开盘时间久 ， 售价变动较大 ， 为了确保现阶段购房者的权益 ， 目前在售的297号楼后期将与别墅规划为同一片区 ， 享受别墅区的资源 。 据悉 ， 京贸国际城的别墅地块仍在建设当中 。
“N+1”户型赠面积涉违规？
除了京贸国际城项目之外 ， 《华夏时报》采访人员还走访了天旭地产位于通州的另一个在售项目——京贸国际公馆 。
京贸国际公馆位于通州区怡乐中路299号院内 ， 项目于2010年拿地 ， 2018年建设完工 ， 占地面积为178739.12平方米 ， 是天旭地产继京贸国际城之后 ， 在通州打造的又一全新楼盘 ， 同京贸国际城一样 ， 该项目也为现房 ， 目前二期部分楼栋处于排号阶段 ， 预计2020年8月份开盘销售 。
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京贸国际公馆沙盘图 苗诗雨 摄
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京贸国际公馆外立面 苗诗雨 摄
作为2020年上半年通州住宅成交金额的TOP5 ， 该项目相较于京贸国际城最大的差别是其户型 ， 销售人员在与《华夏时报》采访人员交流过程中 ， 多次强调京贸国际公馆较高的得房率和其“N+1”的户型特点 ， 所谓的“N+1”户型 ， 实际上是开发商赠送面积的一种手段 。 “N”是房产证上标明的房间数 ， “1”则是不计入产权证的空间 ， 购房者只有使用权 。
京贸国际公馆的赠送面积均含一间卧室 ， 部分户型除赠送卧室外再加赠储物间 ， 《华夏时报》采访人员在调查中了解到 ， 销售中心印制的户型图上并未将赠送面积标注 ， 但根据销售人员的描述以及户型图的数据计算 ， 92平米、93平米、122平米以及127平米四种户型的赠送面积均超过12平米 。
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京贸国际公馆赠送储物间 苗诗雨 摄
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京贸国际公馆赠送卧室 苗诗雨 摄
“赠送部分的面积 ， 您不用交物业费 ， 只收供暖费 ， 还是很划算的 。 ”销售人员颇为得意的介绍说 。
那么赠送面积从何而来？针对这一问题 ， 京贸国际公馆的销售人员向《华夏时报》采访人员讲到：“赠送的储物间实际上为消防梯的后室 ， 直接连接步梯 ， 实现双入户门的效果 。 ”对于卧室的赠送面积 ， 销售表示该空间原本就是卧室 ， 只不过报批时该部分为结构连板（开发商出于结构强度考虑 ， 在联系梁处设置的结构板） ， 因此不计入产权面积 。
“赠送面积往往涉嫌违规或侵占公摊 ， 如果侵占公摊私自改造 ， 既违法违规又属于侵犯业主的公共利益 。 ”北京金诉律师事务所主任王玉辰对《华夏时报》采访人员讲到 ， 按照京贸国际公馆目前每种户型都赠送一间卧室的操作 ， 整个项目加到一起 ， 赠送的面积恐怕不是小数 ， 如果通过核实 ， 报建时规划上根本没有赠送的卧室 ， 那么这种行为则就是明令禁止的违规行为 。
根据房天下今年7月份的新房参考均价 ， 京贸国际公馆单价约6.2万／平米 。 由于周边小区建成时间较早 ， 目前出售的多为二手房 ， 且数量不多 ， 因此京贸国际公馆在区域内的新房市场还是具备优势的 。
合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》采访人员讲到：“通州由于双限购政策 ， 商品房市场的成交量比较稳定 ， 市场上也出现了一些新项目例如金融街融御、福星惠誉·京澜誉府等 ， 总体上通州今年的商品房供应量和住宅产品力都有一个提升 。 ”
不过 ， 天旭地产目前在售的两个项目是否会受到通州新项目的冲击 ， 还要进一步看意向购房者对于产品的接纳程度 。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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