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新时报|连续仨月济南住宅网签量“9000+”,东部片区价格战惨烈

刚刚过去的7月 ， 济南市新建商品住宅网签量近万套 ， 这已是今年连续第三个月住宅网签量“9000+” ， 市场销售进一步企稳 。 在全国一片调控收紧的声音中 ， 2020年济南楼市下半程走势如何?业内人士认为 ， 济南房价保持平稳、调控力度不减 ， 预计政策面会维持稳定 ， 下半年市场不会重现去年同期变冷的行情 。
一公里路段4个盘扎堆主城区市场挺热闹
8月3日上午 ， 槐荫区建宁路与南辛庄东路交叉口 ， 经十一路C1地块建设项目工地已有多台工程机械进场 。 这里就是上半年济南最热土拍地块 ， 被新城控股摘得 ， 楼面成交价约1.4万元/平方米 。 根据项目规划批前公示 ， 这里将建3栋住宅楼、252户 ， 户型建筑面积从
118 平方米到 163
平方米 ， 涵盖刚需和改善客户 。 而在这个项目周边500米至1公里范围内 ， 分布着万和府、诚园、静悦府三个楼盘 ， 再向东1公里多还有今年初保利摘牌的五里牌坊项目 。
之所以多个项目扎堆建宁路沿线 ， 无非是周边商业、交通、医疗等配套已十分成熟 ， 加上棚改项目提升了城市环境 ， 因此成为开发企业眼中的“香饽饽” 。 在刚开放不久的静悦府营销中心 ， 置业顾问介绍说该小区规划5栋楼、390余户 ， 建筑面积在126-187平方米 ， 5号楼已封顶 ， 4号楼则建设过半 ， 预计9月前后首开 ， 毛坯房价位在2万至2.5万元之间 。 经十一路C1地块南边不远的绿城诚园展示中心 ， 沙盘展示规划建设7栋楼、350余户 ， 释放的价位在2.3万至2.5万元之间 ， 主打134平方米的四室两厅两卫产品 ， 计划年底清盘 。 相比之下 ， 较早开盘的万和府在售7号、12号楼价位在2.1万至2.3万元之间 ， 在售户型面积从110平方米至140平方米不等 。 除了保利和新城项目 ， 万和府在售产品和静悦府、诚园待售产品价位未拉开区间 ， 价位相近 ， 主打的改善户型竞争激烈 。
二环内主城区像建宁路沿线楼盘扎堆并不鲜见 。 在西北城区 ， 借天桥区提升药山片区红利 ， 去年下半年至今该区域供地频频 。 就在最近 ， 万科、中梁的新盘前后脚入市 ， 目标客群主要是地缘性刚需以及刚改客户 。 在百年“修女楼”平移后 ， 地块上的明湖壹品苑进入开发阶段 ， 主城区历山路沿线又多了一家主打“大明湖畔”的新贵 。 而在该楼盘周边则还有山大静园、历山永祥里、国熙台等新老楼盘 。
东部进入“红海市场”有的楼盘擦着地价卖
主城区新楼盘着重布局地段 ， 争取区域内改善型客群 ， 东部多个片区楼盘则进入一片“红海市场” ， 经历着惨烈的价格战 ， 甚至擦着拿地楼面价卖房 ， 可见压力之大 。
早在6月份 ， 唐冶片区的保利和唐悦色项目因“11999元/平方米起”的宣传引起关注 。 该项目地块是在2017年8月4日土拍中以溢价率94%竞得 ， 这是当时济南“土地限价+竞配建安置房面积”政策后的首次土拍 ， 保利拿地楼面成交价9936元/平方米 。 采访人员前去探盘时了解到 ， 当时为冲年中业绩拿出部分房源吸引客户 ， 事后又上调三四百元 。 饶是如此 ， 总房款送车位、储藏室 ， 以单价1.35万的房源来说 ， 优惠后单价相当于1.23万元 ， 几乎贴着成本价卖房 。
拿地一时爽 ， 卖房愁断肠 。 经十东路上的中铁城 ， 中铁联合体在2016年10月的土拍中 ， 鏖战314轮摘得该地块 ， 楼面成交价在13000元/平方米 。 今年6月底 ， 中铁城一批房源以10900元/平方米起推向市场 ， 让彩石章锦片区变得更加热闹了起来 。
济南东部一楼盘项目负责人杨先生告诉采访人员 ， 东部楼盘密度高的区域库存大 ， 多个片区已进入“红海市场” ， 价格不断探底 。 “东部刚需市场有文旅城、中新国际城、中新锦绣天地三个大盘压着 ， 客户对比选择的空间大 ， 项目只能维持先出货、回流现金 ， 赔钱也要卖 。 ”杨先生说 ， 沿其项目往东3-5公里的区域 ， 不同刚需项目间的差价几乎能省出一辆车钱 。


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