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限竞房|质造|中海66轮拼杀拿下亦庄纯商宅地：老大哥带得动限竞房红海吗？

 
限竞房|质造|中海66轮拼杀拿下亦庄纯商宅地：老大哥带得动限竞房红海吗？
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8月3日 ， 北京亦庄两宗地块被拍卖 ， 共揽金149.13亿元 ， 分别是由中海地产以79亿元拿下的亦庄河西区纯商品房地块 ， 共竞价66轮 ， 溢价率23.8% ， 可售商品住宅综合楼面价为40380元/㎡ 。 另外一宗是位亦庄路东区 ， 底价成交了一宗F3其他类多功能用地 ， 由北京通明湖信息城发展有限公司以69.93亿摘得 ， 是亦庄国投旗下全资子公司 。
限竞房|质造|中海66轮拼杀拿下亦庄纯商宅地：老大哥带得动限竞房红海吗？
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先说说今天万众瞩目的亦庄河西区地块信息 ， 中海拿下的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地 。 地块位于南海子公园东南侧2 KM ， 地铁8号线南段瀛海站东侧4KM处 ， 地块以挂牌的形式进行土地出让 。 总用地面积8.5万㎡ ， 总规划建面为20.0万㎡ ， 其中商品住宅部分规划建面19.6万㎡ ， 容积率2.5 ， 不限房价 。
中海的79亿元大手笔？
业内：没那么夸张
79亿元 ， 是截止目前北京年内总价最高地块今日成交 ， 中海在北京的大手笔拿地可以说让竞争对手很“头疼” 。 ?
本次土拍吸引中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建共同竞拍 ， 贝壳研究院高级分析师潘浩提出 ， 这些房企在板块内均有项目布局 ， 经过激烈角逐 ， 再次由中海独家取得 ， 上月房山轨交地块中海以41.2%的高溢价率成交后 ， 今日再次大手笔拿地 ， 地块成交总价达到79.2亿元 ， 是北京年内成交总价最高的地块 。 截止目前 ， 中海2020年在全国取地规划建面相当于去年全年67% ， 取地热情较高 。 其中一线城市取地占比8% ， 相较2019年全年仍有9%的差距 ， 但在北京取地数量已经追平去年 ， 北京依然为中海在一线城市的主要布局城市 。
但是 ， 虽然总价是截至目前北京地区的地王 ， 但是同是位于河西区的亦庄金茂府 ， 在3年前面世时的销售单价就大约在 6.5-6.8万元/㎡ ， 产品时200㎡以上的改善户型；河西区金茂悦的目前的新房售价也在6.3万/㎡左右 。 所以 ， 地产营销人韩乐指出 ， 今天中海拿下的4万/㎡的楼面价 ， 并不离谱 ， 只不过整个亦庄近几年限竞房供应不断增加 ， 才让业内普遍觉得今天拍地价格很高 ， 其实究其这种感觉的根本 ， 是大兴近年限竞房的供应造成的 。
的确 ， 消息称 ， 亦庄地区 ， 尤其是中海拍下的河西板块 ， 一是供应 ， 二是板块同质产品多竞争激烈 ， 三是年初疫情影响 ， 部分项目是顺销状态 ， 而个别项目则是“以价换量”的状态 ， 目前折后的单价已经跌破5万/㎡ 。
那么今日大手笔拿下河西商品房的中海老大哥 ， 能带动河西板块的“局部过冷”吗？
据了解 ， 目前大兴在售、马上入市的分别有和悦华锦、金隅金麟府、中铁国际公馆、金隅学府、雅居乐京华雅郡 ， 以及一个和雅居乐同一天拿地的港中旅地块 ， 局部过冷的项目今天暂不提及 ， 6个限竞房的限均价都不超过5.4万/㎡ ， 从供应来说 ， 未来竞争很激烈 。
所以 ， “带不带的动”暂不好判断 ， 不过韩乐认为 ， 因为是商品房属性 ， 没有限竞房7090等诸多限制 ， 中海可以会和同板块产品打出差异化 ， 如果改善产品做的比较到位 ， 社区相对“均质” ， 是有突围机会的 。 再提一句 ， 中海拿下的地块距离亦庄实验中学仅一路之隔 ， 是板块中距离学区最近的地块 。
对于地块所在亦庄南海子公园板块 ， 贝壳研究院认为 ， 该板块城市面貌较好 ， 配套不断完善中 ， 且不乏高端项目聚集 ， 区域整体价格仍有上涨空间 。 虽在售新房多为限竞房项目 ， 但限价与本地块成交楼面价相比 ， 仍预留了利润空间 。 中海产品系丰富 ， 不限价情况下 ， 项目未来发展方向具有较大的想象空间 。
通明湖信息称将亦庄路东区建产业园？


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