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亦庄|中海79亿拿下亦庄不限价宅地 7万+项目如何突围

亦庄|中海79亿拿下亦庄不限价宅地 7万+项目如何突围
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在限竞房的包围下 ， 亦庄迎来“突破”进展 。 8月3日下午 ， 北京市规划和自然资源委员会出让两宗位于亦庄的地块 ， 一宗为不限价住宅用地 ， 一宗为多功能用地 ， 总起始价133.93亿元 。 其中 ， 中海以79亿元竞得亦庄的不限价住宅用地 ， 溢价率23.44% ， 楼面价约39211元/平方米 。
分析指出 ， 中海首次进入亦庄便以79亿的“大手笔”刷新今年总价地块记录 ， 未来项目售价或将达到7万+的水平 ， 但在区域配套几乎相同的条件下 ， 7万+项目如何突围仍考验中海的操盘能力 。
7万+时代
北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块无疑是今日土拍的重头戏 ， 该地块共吸引中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建等6家房企及联合体参与竞拍 ， 经过66轮的激烈角逐 ， 最终中海以79亿元竞得 ， 溢价率23.44% 。
根据出让文件 ， 上述地块建设用地面积约8.51万平方米 ， 最大规划建筑面积约20.15万平方米 。 除了一块建设用地面积为6674.4平方米 ， 建筑规模约5339.5万平方米的幼儿园用地外 ， 其余均为R2二类居住用地 ， 不再配建保障性住房 ， 住宅容积率为2.5 。
“该地块楼面价约4万/平方米 ， 未来项目售价或将达到7万+的水平 。 ”业内人士指出 ， 目前亦庄河西区处于限竞房扎堆的状态 ， 在区域配套几乎相同的条件下 ， 7万+项目如何突围仍考验中海的操盘能力 。
采访人员了解到 ， 目前亦庄河西区新房在售项目有7个 ， 且均为限竞房 ， 项目销售均价约5.2万/平方米 。 以金隅旗下项目为例 ， 其2017-2018年先后取得2宗限价房用地 ， 目前已形成2个在售新房项目 ， 分别为金隅·金麟府、金隅学府项目 ， 于2019年1月、2019年10月开盘 。 2宗项目均价限制在52695元/㎡（带装修） ， 最高限价为55330元/㎡（带装修） 。
对此 ， 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示 ， 限竞房在户型打造上相对偏小 ， 价格偏低 ， 因此在产品打造上可以丰富面积段、扩展客群 。 中海项目在未来入市时将面临众多限竞房项目的竞争 。
贝壳研究院高级分析师潘浩同样表示 ， 除限竞房项目外 ， 中海今日所竞得地块周边2公里范围内 ， 还有2013-2014年集中成交的一批地块 ， 目前也多数转为成熟小区 ， 未来存在二手住宅交易竞争 。
“客观来说 ， 商品房与限竞房并不处于一个产品维度 ， 因此未来二者的竞争关系并不会太强烈 。 ”合硕机构首席分析师郭毅则认为 ， 早在限竞房出现之前 ， 亦庄河西区域已经是一个改善型市场 ， 所以该区域也有改善型需求去支撑 ， 而区域内改善型住宅价格也远高于限竞房价格水平 ， 这对于中海产品未来入市是利好的 。
改善型“成长”
“从区域发展来看 ， 目前该板块区域配套正在不断完善 ， 这也需要差异化产品的出现 ， 中海79亿入局亦庄也是看到区域成长的潜力 。 ”郭毅称 。
公开信息显示 ， 作为国家级经济技术开发区 ， 亦庄定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地 。 以凉水河为界 ， 又划分为河东和河西两部分 。 河东区重点承载国家高新技术产业园区和商务区；河西区则被定位了生活服务生态休闲配套区 。
受区域定位影响 ， 亦庄河西区配套服务正不断发展壮大 ， 今日出让的不限价地块正毗邻建设中的亦庄龙湖天街 。 采访人员了解到 ， 亦庄龙湖天街是去年8月份龙湖以9.65亿元竞得的一宗商业地块 ， 总用地面积约4.2万平方米 ， 总建筑面积约16.27万平方米 ， 地上6层 ， 地下3层 ， 共计1470余个车位 ， 包含餐饮、零售、影院和超市等功能 ， 目前该项目最新进展是工程证已办结 ， 正处于施工状态 。
除大型的商超可以期待 ， 亦庄河西区也主打教育概念 。 此次出让的不限价地块也与亦庄实验中学互为“邻居” ， 该学校由北京市十一学校与大兴区政府共同创办 ， 包含初中部和高中部 ， 可容纳3000余名学生 。 除此之外 ， 该区域内还引进了亦庄人大附中 ， 涵盖小学、初中和高中 ， 周边还有中芯学校、耀华国际学校等私立国际化教育 ， 亦庄河西区也被称为未来南城第一学区 。


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