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项目|中海590亿重仓上海旧改 房企第二增长曲线已现( 二 )


更多的开发商也都介入了这类项目 。 据克而瑞研究中心统计 ， 恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企参与的旧改建筑面积均高达4000万平方米以上 ， 其中不乏百万平方米的项目 。
在郁亮看来 ， 转型不是抛弃房地产换一个行业发展 ， 而是在此基础上寻找第二增长曲线 ， 在“传统业务上找到新的做法和新的增长点” 。 其中 ， 旧改是一大方向 。
克而瑞也认为 ， 随着房地产增量市场天花板的见顶 ， 借道旧改业务寻找新的业绩增长点 ， 已成为大部分房地产企业的共识 ， TOP50房企中61%、TOP100房企中47%已经涉足旧改业务 。
佳兆业在《2019-2020房地产行业白皮书》中预测 ， 中国房地产总市值已超过300万亿 ， 城市更新市场规模将达到10万亿 。
而要进入这个市场 ， 开发商必须突破的是资源获取方式 ， 从简单的招拍挂到与地方政府合作 ， 要求开发商具备综合的城市运营能力 。
事实上 ， 除了城市更新能获得超大型项目 ， 几个大型房企巨头都在通过产业植入方式获得超大型项目资源 ， 比如碧桂园要做智能机器人和科技小镇 ， 恒大借新能源汽车大建厂区 ， 融创和万达争相拿文旅项目 ， 这些都可以得到地方政府的青睐 。
而类似央企招商蛇口(001979,股吧)、华润置地、保利发展这类 ， 他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力 ， 也能轻易地拿到大型项目 。
换言之 ， 未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂 ， 而是与政府合作 。 在这样的竞争中 ， 城市片区运营能力、资产管理的能力 ， 比开发能力更为重要 。
接近中海的人士认为 ， 未来的房地产市场将更多是超大型项目的天下 ， 谁能获得更多这类项目 ， 谁的竞争力就更强 。
从销售的角度 ， 亿翰智库指出 ， 在地块面积选择上 ， 近年来中海地产倾向于选择面积较大的地块 ， 单一地块可供开发多期 ， 大有储备粮仓型项目倾向 。
而从运营的角度 ， 超大型项目物理空间丰富 ， 可以为开发商转型运营提供更多的资产 ， 贡献更多的租金收益 ， 成为第二增长曲线 。 目前 ， 中海已经是全国最大的写字楼运营商 ， 购物中心、长租公寓等资产也在逐渐加码 。
到2019年底 ， 中海持有并投入运营的商业物业总面积438万平方米 ， 持有型物业总营收达41.6亿元 ， 同比增长22% ， 位于行业前列 。
（作者：张晓玲,曹安浔 编辑：徐旭）
（责任编辑：王治强 HF013）


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