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项目|中海590亿重仓上海旧改 房企第二增长曲线已现

在单个城市更新项目砸下重金 ， 中海地产又创下了新的纪录 。
7月28日 ， 中海拿下上海市黄浦区一黄金旧改地块 。 这是一个超大的城市综合体 ， 总投资预计约590亿 ， 是近年房企单体旧改项目投资额最大的一次 。
这一巨无霸项目背后 ， 是一向喜欢净地开发的中海地产 ， 也深度介入了城市更新和旧改领域 ， 除了上海 ， 中海还在其他城市拿下了多个大型旧改项目 。
超大型项目十分考验开发商的资金实力和综合运营能力 ， 因此它几乎只能是大型房企的游戏 。 中海之外 ， 万科、华润、招商、恒大等房企也拿了诸多超大型项目 。
开发商们获取项目资源的渠道正在改变 ， 未来在一二线城市 ， 将更多是超大型项目、城市综合体的天下 。 一个开发商 ， 可能仅凭十几个超大型项目 ， 就能获得千亿销售；并且沉淀下来的运营业务 ， 可以持续贡献租金等现金流 。
万科董事会主席郁亮表示 ， 万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上 ， 如果能够取得突破 ， 将为传统的开发业务带来新的增长曲线 。
而这 ， 已成为大型房企普遍的追求 。
590亿投资之重
公告显示 ， 中海新拿下的 ， 是位于黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目 ， 地理位置优越 ， 紧邻淮海路新天地商圈 ， 涉及居民8500余证 ， 规划地上计容建面约36.8万平方米 。
这不是一个普通的旧改项目 ， 而是包括住宅、商办、风貌保护及历史保留建筑等在内的复合型社区改造 ， 对开发商的综合能力要求极高 。
公告显示 ， 该项目将由中海与黄浦区国资委下属国企——中城集团共同开发 ， 各自持股项目公司98%、2%股份 ， 现拟正式启动房屋征收、后续开发工作 。
由于极佳的位置和地块巨大 ， 中海将在未来6年里 ， 向该项目投入约590亿元之多 。 这是近年来投资额最大的单个旧改项目了 。
此前 ， 广深投资额最大的旧改分别是：2020年6月 ， 新世界的夏街村旧改项目 ， 预期投资总额逾人民币200亿元；以及2020年2月13日 ， 深圳最大旧改项目——新桥街道新桥东片区重点更新单元 ， 预计总投资585.8亿元 ， 目前正在公开选择市场主体 。
旧改项目普遍存在大量沉淀资金、回报周期长、难度大等因素 ， 何况黄浦项目这么巨大的体量和金额 ， 中海稳健的财务面将对项目开发形成支撑 。
财报显示 ， 2019年度 ， 中海以净利润416亿元领先同行 ， 融资成本创下业内最低 ， 为4.21％ 。 同时 ， 还保持着充沛的现金流 ， 2020年一季度末 ， 中海在手现金997.4亿元 ， 净借贷比率仅为39.4% ， 处于千亿俱乐部最低区间 。
中海母公司中建公告称 ， 黄浦项目的590亿投资 ， 将来源于自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资 。
参考万科之前的550亿广信资产包的操作 ， 引入了7家战略投资者 ， 回笼资金390亿 。 中海会不会也引入投资者共同开发？
对此 ， 爱建证券天津首席投资顾问祁泽金表示 ， 中海财务盘面稳健 ， 有央企背景 ， 此次又与国企合作开发 ， 短期内引入战投的可能性不大 。
祁泽金预测 ， 中海未来的融资方式大概率将以发行低息境外债为主 ， “目前境外利率较低 ， 中海很有可能再去香港发债融资 。 ”
超大型项目的天下
华润城 ， 这个深圳近年来最火的综合体 ， 是华润在10年前拿下的大冲村旧改项目 ， 几年来 ， 这一项目为华润贡献了超过100亿的销售额；同时 ， 这里的写字楼、购物中心、公寓 ， 也成为华润商业运营的排头兵 ， 贡献了很多的租金收入 。
这种超大型综合体项目 ， 是开发商和地方政府都喜欢的项目 。 它带动了城市经济发展 ， 也促进了房企由开发向运营转型 ， 在一二线城市逐渐进入存量时代后 ， 这类超大型项目成为开发商共同的追求 。
中海此次拿下的黄浦项目与此类似 。 事实上 ， 中海早几年便已开始青睐超大型项目 ， 并累积了这类项目的开发运营经验 。 2015年 ， 中海以185.26亿元中标了北京石景山区北辛安棚户区改造A区项目 ， 规划建筑面积为97.99万平方米；2018年 ， 中海与中建三局共同开发湖北鄂州项目 ， 双方各持股一半 。 项目投资总额为22亿元 ， 建筑面积约34.65万平方米 。


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