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杠杆率|金辉控股频融资：杠杆率下降 财务透明度升级

近日 ， 金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）公告称 ， 2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行规模为不超过10亿元人民币 ， 票面利率确定为6.95% 。 除了在境内发债外 ， 金辉控股也计划发行美元高级无抵押票据 。 并且据了解 ， 联合联合国际评级上调至“BB” ， 联合国际表示 ， 考虑到在预期的IPO之后 ， 金辉控股的透明度和公司治理能力将得到提升 。
客观来看 ， 目前港股地产股的景气度较低 ， 在这样的背景下 ， 金辉控股赴港上市前景能否乐观面临很大考验 ， 但同时也受到多方关注 。
行业内普遍债务压力沉重 ， 杠杆难降
金辉控股的债务水平一直控制在行业平均值之上 ， 截止到2019年末 ， 金辉控股的净负债率高达170% ， 相同规模未上市房企在未上市房企净负债率在180%～360%之间较为普遍 ， 而扣除预收账款的资产负债率近三年来为57.10%、51.99%和48.44% ， 呈连年下降的趋势 。 在行业内债务压力普遍沉重的今天 ， 金辉控股多年来一直保持在较低水平 。
从拿地方面来看 ， 2017年开始金辉控股加快拿地节奏 ， 因此也有不少外界发出“激进”、“疯狂拿地”、“高周转”等声音出现 。 细数金辉控股近半年来的土地布局 ， 重点分布在长三角、大湾区等热点区域 ， 其中核心二线及都市圈城市占比超98% ， 优质的土地储备也为长期发展打下了坚实的基础 。
从销售额与销售排名来看 ， 金辉控股也并非达到外界所传的闽系房企的激进风格 。 根据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》 ， 金辉控股以888.6亿元的规模排在所有房企的第40位 ， 而在2018年和2017年 ， 金辉控股的该排名则分别是第41位和42位 ， 每年均有一位的爬升 。 同时金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元 ， 复合年增长率48.5% ， 可以看出无论从销售还是营收上 ， 金辉控股依然保持着稳定的增长势头 。
闽系房企一向以高周转、高储备、高杠杆模式崛起 ， 公司“加速过猛”所引发预收账款周转率持续降低、盈利能力不稳定、财务杠杆过高以及短期偿债能力承受重压等问题逐渐显现 。 在短期债务方面 ， 2014年至2018年金辉控股调整后的速动比率分别为0.69、0.44、0.96、0.94和0.92 ， 近三年指标有所上升并趋近行业标准值“1” 。
虽然被外界所指在短期偿债能力上表现欠佳 ， 但从投资角度来看 ， 现金及现金等价物只能产生很少的收益 ， 企业为了提高了现金的使用效率 ， 一般只留够短期内足够公司周转的现金就好 ， 且反映金辉控股长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”2018年为0.94 ， 较2017年的0.59同比增加了59.32% ， 远高于行业平均水平 ， 显示公司长期偿债能力较强 。
据悉在此次IPO之后 ， 上市公司拟将净募集资金用于偿还债务 ， 为现有项目融资 ， 一般公司用途 。 因此 ， 预计上市公司将利用IPO募集的资金来补充现金 ， 以维持甚至改善其财务杠杆 。 相信该公司没有任何土地补充压力 ， 因此 ， 它很可能使其债务增长与合同销售增长保持同步
未上市企业财物透明度低
此前标普的评级报告也指出 ， 由于金辉控股并非上市公司 ， 公司不会被要求及时披露重大交易 ， 相较同行财务透明度较低 。 不过 ， 这一情况或将迎来改变 。 今年3月下旬 ， 金辉控股（集团）有限公司在港交所披露招股书 ， 鉴于房企行业A股上市通道无望 ， 金辉控股A股闯关之路也画上了句号 。
虽然受疫情冲击 ， 资本市场中房企遇冷现象普遍 ， 但机构对金辉控股的发展持续看好 ， 其中标普及惠誉对金辉控股评级持续稳定 ， 其中标普为“B”评级 ， 展望“正面”；惠誉给出了“B”评级 ， 展望“稳定” 。 加之近日获联合国际评级上调至“BB” ， 展望“稳定” 。 在国内债券市场 ， 联合信用评级有限公司也自2018年起 ， 连续三年给予金辉控股主体长期信用评级“AA＋” 。


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