土拍|“北龙湖邻居”地块土拍底价成交
河南商报采访人员张丽
7月29日 ， 郑州四大热点区域集中土拍 ， 可谓今年以来为数不多的集中性拿地 ， 而且地块位置都属于区域核心 。
不过 ， 从土拍结果看 ， 这次土拍热度并不高 ， 全部以底价成交 ， 零溢价 ， 就连上次极具热度的北龙湖邻居——鸿宝路片区 ， 市场表现也很“冷静” 。
到底为何呢？
【土拍|“北龙湖邻居”地块土拍底价成交】金水鸿宝路片区
郑政出〔2020〕25号（网）地块位于鸿宝南路南、姚店堤东路西 ， 土地用途为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地） ， 土地面积54694.13平方米（折合82.04亩） ， 限高53、65米 ， 容积率大于1.1、小于2.4 。 地块起始价61576万元 ， 起始楼面价4691元/㎡ 。
该地由河南汇盈置业有限公司以起始价摘得 ， 汇盈背后大股东为广汇 ， 这个地块将由广汇与郑地联合进行开发 。
上次康桥香麓湾北侧23号地土拍 ， 因4495元/㎡较低的起始楼面价和相对丰厚利润空间 ， 引发了50多家房企争抢 ， 最后碧桂园以7670元/㎡夺得 ， 溢价71% 。 此次土拍的位置要比上次更好些 ， 竟以底价成交 ， 的确出乎意料 。
点评：地块东侧就是贾鲁河 ， 交通占据鸿宝路片区优质位置 。 片区整体低容积率 ， 但配套发展缓慢 。 片区楼盘单价在16000~25000元/㎡ ， 鸿园、泰禾东府大院、康桥香麓湾、天伦城等项目在售 。
管南片区
郑政出〔2020〕27号（网）地块位于振兴路西、碧水路南 ， 土地用途为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地） ， 土地面积17984.13平方米（折合26.98亩） ， 限高100米 ， 容积率大于1.1、小于3.6 。 地块起始价22442万元 ， 起始楼面价3466元/㎡ 。 康桥以起始价摘得 。
点评：此地块为康桥柴郭村合村并城项目的一期地块 ， 整个项目约占地2129亩 ， 管南又来一个分蛋糕者 。
地块周边有地铁2号线南四环站 ， 但距离在1公里以上 ， 项目周边京广快速路、南四环、紫荆山路交通要道环绕 ， 交通方便 。
郑政出〔2020〕28号（网）地块位于鼎瑞街南、河东路东 ， 土地用途为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地） ， 土地面积54673.63平方米（折合82.01亩） ， 限高100米 ， 容积率大于1.1、小于3 。 地块起始价64687万元 ， 起始楼面价3944元/㎡ 。 地块为管城区大王庄合村并城项目用地 。
融创以起始价摘得 ， 融创城后续用地 。
高新老城片区
郑政高出〔2020〕10号（网）地块位于冬青街南、碧桃路东 ， 土地用途为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地） ， 土地面积30733.94平方米（折合46.10亩） ， 限高100米 ， 容积率大于1.1、小于4 。 地块起始价42939万元 ， 起始楼面价3493元/㎡ 。
河南朗悦以起始价摘得 ， 朗悦公园府后续地块 。
点评：位于高新老城核心片区 ， 临近城市主干道科学大道 ， 不过公共交通上并不方便 。 附近有保利文化广场、永威西棠、华润紫银华庭、龙湖景粼玖序等楼盘 ， 片区楼盘高层均价约15000元/㎡ 。
中原常西湖新区
郑政出〔2020〕26号（网）地块位于雪松路东、高铁北路北 ， 土地用途为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地） ， 土地面积62169.24平方米（折合93.25亩） ， 出让年限70（50）年 ， 限高80米 ， 容积率大于1.1、小于2 。 地块起始价66062万元 ， 起始楼面价5313元/㎡ 。 地块为中原区刁沟村城中村改造项目（二期）开发区用地 。
恒大林溪郡项目地块 ， 恒大以起始价摘得 。
点评：东侧临近常庄水库与郑州植物园 ， 生态环境好 ， 低容积率 ， 很可能做洋房 。 交通便利 ， 但周边生活配套资源缺乏 。 周边在售楼盘有世茂振兴璀璨熙湖、融信望湖宸院等 ， 高层均价在15500元/㎡ ， 洋房均价20000元/㎡ ， 青睐常西湖新区的改善者可以关注 。
总结
今年以来 ， 郑州的土拍市场一直不太火热 ， 此次全部以底价成交 ， 主要原因是土拍地块大多为开发商已开发楼盘的后续用地项目 。
已经进入下半年了 ， 和去年上半年的土拍情况相比 ， 市场是真降温了 。 在下半年销售压力、资金压力等多重压力下 ， 开发商拿地会更加理性 ， 不会再盲目投资 ， 只会青睐特别优质的低风险地块 ， 去寻找“捡漏”机会 。
土拍是后续市场走向的风向标 ， 影响的是人们对未来楼市的预期 ， 土拍遇冷 ， 预计未来楼市也将有所降温 ， 加上下半年楼盘的大量上新 ， 对购房者来说 ， 倒是一个好的选房机会 。
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