中年|林中：我是旭辉的儿子( 四 )
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??以下为乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与林中先生对话节选：
??谈转型：2037年进入地产成熟期
??乐居财经：您认为地产开发行业还有多少年好日子？
??林中：行业已经在高位平台期了 ， 但是高位还是徘徊得久一点 ， 未来一定会下降 。 2018-2037年是平稳增长期 ， 2037年之后就进入成熟期 。 行业现在是在从高速增长向平稳增长转变 。 这个行业大企业可能做到多大？出现占市场份额6%是有可能的 ， 所以我提5000亿之前 ， 不要转型 。
??乐居财经：如何看房企的多元化布局？
??林中：每个企业面临的问题不一样 。 旭辉不会做烧钱的行业 ， 在“房地产+”的道路上也一直谨慎有加 。 目前我们围绕美好生活布局的行业都做得还不错 ， 而且都是轻资产 。 物业、教育都是轻资产 ， 长租先重后轻 。 在经营策略上 ， 旭辉一直秉承让专业的人做专业的事的原则 。
??乐居财经：旭辉未来的第二主业是什么？
??林中：旭辉未来几年主要还是做强做大主业 ， 主业还是要保持一定的增长速率 。 随着主业扩大后 ， 要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展房地产+ 。
??我认为旭辉至少还要过10年才会思考第二主业 ， 但是 ， 最难的是如何找到一个营收上千亿的第二主业 。 我们现在还有时间来做第二主业的布局 ， 10年以后第二主业能成长为千亿营收 ， 能承接地产业务的萎缩就可以了 。
??下一个五年战略 ， 我们希望实现世界500强的愿景 。 物业只能算房地产+ ， 不能算第二主业 ， 营收与地产不在一个量级 。 物业要做营收规模不容易 ， 服务行业要做到上千亿的收入是非常难的 。
??谈房地产+：长租公寓找到了护城河
??乐居财经：您如何看待旭辉长租公寓的发展？
??林中：我们内部更看重经营指标 ， 不只看管理规模 ， 要做到不亏损 。 我们希望能做成行业的头部企业 ， 要做到前三 。 我们现在已经走出了一条可以清晰看到未来的发展之路 ， 过几年你就会看到我们有很强的护城河 。
??乐居财经：旭辉在商业上起步比较晚 ， 未来有怎样的发展思路？
??林中：后进有后进的优势 ， 我们就在思考如何利用好我们的后发优势 ， 要避开前人踩过的很多雷 。 不能做二房东 ， 旭辉要比商家更好地理解客户需求 ， 要根据客户的需求去组织商家 ， 组合品牌 ， 满足客户的需求 。
??乐居财经：您如何看待中国的养老行业？
??林中：养老的行业春天还没来 ， 我们还在摸索 ， 我希望春天来之前我们可以摸索出清晰的模型 。 像我们这样的60后在退休时 ， 有钱、有开放的思想 ， 那个时候养老行业的春天也就来临了 。
??乐居财经：旭辉的哪一个板块接下来可能会上市？
??林中：长租、EPC都有可能 ， 接下来可能是养老、商管、教育 ， 都是再后一波 。
??谈物业：物业上市潮没有泡沫
??乐居财经：旭辉永升服务的并购策略是什么？
??林中：永升并购一定是战略型并购 ， 不是为了冲规模 。 我们定了几个大的方向：第一要有助于永升的规模效益 ， 缩减成本、提升市场占有率；第二是要进入新的业务 ， 迅速填补我在新业务的空白 ， 比如管理医院、学校、管场馆的专业物业 ， 一定不是管住宅的；第三个是围绕产业链的上下游 ， 我去参股、控股 ， 形成上下游的生态池；第四个就是有战略意义的 ， 对我们能实现战略协同的 ， 有更高意义的收并购 。 我们不做拼盘式的收并购 ， 不做业务增长型的收并购 。
??乐居财经：您如何看待物业上市风潮？
??林中：首先 ， 投资者逐步开始认识到物业是个好行业 ， 我不认为它是个泡沫 ， 存在即合理；第二 ， 行业PE高 ， 跟物业行业所处的阶段有关 ， 投资者认为物业未来发展的潜力很大 ， 中国至少有600亿的存量住宅市场 ， 这个行业的公司都还很小 ， 未来整合的机会很大；三 ， 这个行业很稳；四 ， 这个行业没有负债；五 ， 这个行业有持续的正向现金流 。
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