大众报业·齐鲁壹点|济南雪山片区鑫都紫宸府 高价拿地遇价格配套两难
近日 ， 雪山片区高价地块楼盘鑫都紫宸府项目迎来首次开盘 。 当年拿地成本高 ， 但目前周边在售楼盘和二手房多 ， 竞争压力大 。 项目首开虽以价换量 ， 但仍难有竞争力 。 而本身未规划学校 ， 周边还有炼油厂、储油站、物流园等不利因素影响 ， 销售将面临巨大压力 。
雪山片区高地价盘
不计成本首开
鑫都紫宸府位于雪山片区 ， 地处飞跃大道以南 ， 凤歧路以东 。 采访人员采访了解到 ， 7月18日该项目首开房源为小高层产品 ， 分别是2号楼
138㎡ ， 3号楼两梯四户110㎡房源 ， 公摊19%左右 ， 得房率比较高 。 据置业顾问介绍 ， 首开价格在14000元/㎡以内 ， 比之前释放的15000元/㎡还要便宜 。 
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回顾2019年5月8日 ， 雪山片区殷陈A-1地块出让 ， 来自东营本土的开发商鑫都置业首次入济历经26轮鏖战 ， 最终以82986万元摘得该地块 ， 楼面价11492元/㎡ ， 溢价率43.6% 。 从雪山片区目前已经拿地的开发商来看 ， 鑫都·紫宸府拿地成本最高 。 
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11492元/平米的楼面价 ， 如今以每平米13000多元的售价入市 ， 不计成本的首开 ， 牺牲利润保指标成为当下房企活下来的无奈选择 。
周边低成本楼盘多
定价仍无竞争力
即便如此 ， 在目前市场下 ， 对比同片区楼盘、二手房源 ， 鑫都紫宸府价格也不占任何优势 。 
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采访人员走访发现 ， 目前雪山片区聚集了中新国际城、中心锦绣天地、金茂逸墅等楼盘 。 其中金茂逸墅精装11层洋房价格在15600元/㎡左右；中新国际城138平米小高、155平米小高均价在13200元/㎡左右；中建锦绣天地高层均价12300元/㎡左右、小高层13300元/㎡左右、洋房13800元/㎡左右 。 随着上述两楼盘的逐渐交房入住 ， 学校等配套也尘埃落定 ， 小区逐渐成熟 ， 购房者在选择时也有了更直观的了解 。
而在二手房方面 ， 鑫都·紫宸府周边有万科龙湖紫郡、中建新悦城等刚刚交付不久的楼盘 。 北侧的钢城新苑成交价在14000元/㎡左右 ， 东侧紧邻的中建新悦城成交价在13500元/㎡左右 ， 南侧的金河山庄成交价在13500元/㎡左右 。 其他成熟的小区二手房价格基本在15000元/㎡以内 。 仅是周边二手房的出售价格 ， 就已经给鑫都·紫宸府带来了较大的销售压力 。 
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有业内人士指出 ， 鑫都紫宸府前期开盘入市时间因蓄客不足 ， 导致节点一再顺延 。 “面对高价地 ， 新盘入市遭遇定价难题 ， 低价首开试水或是营销常态 。 济南有些高地价项目 ， 目前不管是工程进度还是销售 ， 均念起‘拖字诀’ 。 ”
通过采访人员实探 ， 鑫都紫宸府目前无论从配套、产品、还是环境方面 ， 很难诠释出项目标榜的“醇熟配套、低密住宅”的理念 。
自身未规划教育用地
配套学区难保证
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项目建设实景
据了解 ， 鑫都紫宸府在入市之初 ， 有意签约学校 ， 通过教育配套提升产品附加值 。 但直至开盘 ， 学校都没有落定 。 采访人员了解到 ， 鑫都紫宸府自身项目并无教育规划用地 ， 未来业主子女上学 ， 划片至哪所学校目前也无明确信息 。 采访人员致电楼盘置业顾问 ， 当问及学区时 ， 对方表示项目仍在积极沟通山师二附中 。
有业内人士表示 ， 学区是限制楼盘价格的关键因素 。 有了学校的加持 ， 同片区的建大花园挂牌均价大多在25000元/㎡之间 。
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