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IPO早知道|线上线下最大房产交易服务平台贝壳赴美上市：中国第二大商业平台( 二 )


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至于前文提及的经纪人分散、以及数据无法打通的难点 ， 贝壳的ACN同样能够很好地解决 。
经纪人侧 。 ACN通过规定经纪人的角色 ， 使其有更多机会来参与到交易中并得到分配的佣金 ， 在增加交易效率的同时也能提高经纪人的留存 。 值得注意的是 ， 链家还不断招募具有大学本科学历的经纪人并对我们的客户做出多种服务承诺 ， 进而提升服务质量 。
数据端 。 贝壳在中国率先推出“真房源标准”行业标准 ， 并自2008年起不断构建和丰富“楼盘词典” ， 其中包含真实和独特的房源信息 。 截至2020年6月30日 ， 贝壳的“楼盘词典”涵盖了约2.26亿套住房 ， 是中国最全面的房源数据库 。
可以说 ， 经过链家和贝壳多年来的持续改进 ， ACN在对效率的提升、线上线下互动等方面已全面超越MLS 。
截至2020年6月30日 ， 平台拥有265个房地产中介品牌 ， 超过4.2万以社区为中心的门店 ， 并在全国103 个城市汇集超过45.6万名经纪人 。
交易效率方面 ， 以每家店存量房交易量的GTV计算 ， 贝壳的效率超过2019年行业平均水平的1.6倍 。 以店均存量房GTV计算 ， 2019年下半年贝壳平台连接门店的店均GTV为2030万元 ， 较2018年同期的1090万元同比增加高达86.2% 。
可以说 ， 随着贝壳平台门店网络、用户规模的不断增加 ， ACN模式的规模效应或将呈指数级增长 ， 进而反哺用户和收入的双向提升 ， 形成良性闭环 。
2019年营收同比增长超60% ， 新房交易服务增速明显作为国内最大的房产交易及服务平台 ， 贝壳在2017年至2019年的净营收分别为255亿元、286亿元和460亿元 ， 其中2019年较2018年的增幅达60.6% 。
从收入来源划分 ， 贝壳主要从存量房交易服务、新房交易服务、以及新兴和其他服务中获得收入 。
对于现有的房屋交易服务 ， 贝壳的收入主要来自链家品牌 ， 其收取存量房屋销售和房屋租赁的佣金 ， 以及与链家经纪人合作完成的其他经纪品牌的分佣；对贝壳平台上其他经纪品牌收取平台服务费 ， 并对德佑等特许品牌下的经纪店收取额外特许经营费 ， 以及提供其他增值服务 ， 包括成交服务、现场核查等现场工作协助 ， 代理招聘和培训服务 。
对于新的房屋交易服务 ， 贝壳以向房地产开发商收取的销售佣金作为收入 。 此外 ， 贝壳还从各种其他与家庭有关的服务中获得收入 ， 如金融服务和与家庭装修有关的服务 。
IPO早知道|线上线下最大房产交易服务平台贝壳赴美上市：中国第二大商业平台
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值得注意的是 ， 2017年至2019年 ， 新房交易服务在当年总营收的占比分别为25.2%、26.1%和44.1% ， 其中2019年较2018年增加多达18个百分点 。
2019年 ， 新房交易服务的GTV从2018年的约2800亿元增长166%至7476亿元 ， 成为营收最大推动因素 。
此外 ， 贝壳在招股书还披露了2020年第二季度的业绩：其中 ， Q2的GTV为9992亿元 ， 较2019年同期增长88.6%；并预计净收入同比增长72.4%至不低于197亿元 ， 净利润则同比增长约589.3%至不低于27亿元 。
这也意味着 ， 随着国内房地产行业的供需关系越发平衡 ， 房地产开发商对于贝壳的重视程度也有较大提升 。 2019年 ， 贝壳已与国内前100名房地产开发商全部建立业务合作 ， 最终达成53.3万单新房交易 ， 远高于2018年的19.6万单 。
换言之 ， 与房地产开发商的紧密高效合作 ， 也从某种侧面佐证了贝壳不断切入房地产行业更多细分领域的潜力与实力 ， 平台效应推动贝壳的高速增长似乎已成必然 。
盈利能力方面 ， 2019年贝壳的调整后EBITDA为29.17亿元 ， 较2018年的6.06亿元增长381% 。
至于营运费用 ， 2019年研发费用在贝壳总营运费用的占比为3.4% ， 较2018年的2.3%增加1.1个百分点；而营销费用占比则从2018年的8.7%减少2个百分点至6.7% 。


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