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专聊房君|楼市出现“冰山效应”，国家新规下，明年起3类房子迎“贬值潮”( 二 )


不过 ， 国家自然资源部发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中指出 ， 2020年底基本完成宅基地和集体建设用地的确权工作 ， 并重申小产权房不得登记 ， 也不容许通过登记将违法用地合法化 。 从这一要求可以看出 ， 基本上打消小产权转正的悬念 。 所以 ， 小产权房还是一如既往没有“大房产证” ， 既不能抵押按揭 ， 交易也不受国家法律保障 。 在集体建设用地陆续入市和住房趋于饱和的大背景下 ， 这类房子势必会加速贬值 。

2. 面积过大的普通老房子
住大房子是很多人的梦想 ， 但除豪宅外 ， 有一个共同特点是 ， 同一栋楼 ， 面积越大的房子其单价越低 ， 有超过一定面积税收方面不会当普通住宅对待原因外 ， 还因面积大就意味着总价高 ， 接盘者往往相对较少 ， 尤其面积过大的普通老房子 。
在国家新的工作要求下 ， 2020年要完成近四万个老小区改造升级 ， 本身来讲 ， 旧改既可以拉动消费 ， 又可以改善人们的居住环境 ， 是一件好事 。 然而 ， 懂行人认为 ， 一些人投资老旧房 ， 主要就是“赌”未来能拆迁赚一笔 ， 但现在不拆了 。 即使“出新”后居住环境有所改善 ， 但不能根本改变房屋的结构、户型、空间 ， 不能从根本上与品质小区抗衡 ， 如果小户型由于总价低还好转手的话 ， 那么那些面积过大（往往户型也过时了）的老房子除非把价格降到一定区间 ， 因为 ， 不仅老房子不易获得银行的贷款 ， 而且有那个总价资金 ， 购房者宁愿去买新房了 。

3.收缩型城市的房子
就房子本身而言 ， 各个城市建造房子的成本差不了太多 ， 如果小城市800元一平米 ， 大城市1000多元一平米也能搞定 ， 差距就在于附在房子上面的东西 ， 比如就业、科教、医疗、商业配套等等东西 ， 同样品质的房子 ， 在A城能卖10万一平米 ， 而在C城只能卖2000元一平米 。 而在国家新发布的“加快完善市场经济体制意见”文件中提出 ， 推动公共资源由按“城市行政等级配置”向按“实际服务管理人口规模配置转变” ， 意味着对那些收缩型城市来说 ， 将加速房子等在内的资产贬值 ， 如何理解呢？
以往都是按照新政级别来配备各种资源 ， 比如省级、地市级、县级等各级都有对应的医疗、教育、重大设施设备的标准 。 以后就不是这样了 ， 主要过渡到以人口为基础 ， 人口多 ， 相应的公共资源就大和多 ， 而那些收缩型城市一直都是人口净流出大户 ， 按照政策 ， 为减少浪费 ， 配备的综合资源将逐步减少 ， 一个收缩型地级市的公共资源在未来未必有一个人口净流入发达县配备的多 ， 显然 ， 缺少了相应等级的公共配套资源 ， 这些地方的房子贬值潮也会到来 。
写在后面 ， 房君时刻用一句话与身边的朋友探讨 ， 不能用过去的经验来判断未来的房地产趋势 ， 需要与时俱进 ， 顺势而为 ， 在买房时 ， 从居住的角度去考虑 ， 也容易规避一些可能迎来贬值潮的房子 ， 这或许是我们理解国家房住不炒和房地产平稳健康发展目标的最好切入点 。
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