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一周内仨10万+项目集中亮相 不限价信号释放 北京豪宅市场升温

7月19日 ， 北京商报采访人员统计发现 ， 在过去的一周里 ， 先后有融创香山壹号院、懋源·璟玺林岸墅、颐和金茂府等三个10万+项目或亮相或领证预售 ， 而备受期待的中海造价村项目也对外披露案名——甲叁號院 。
不仅是房企的营销节奏提速 ， 机构数据以及北京土拍市场均呈现出“不限价”、“回温”的趋势 。 经历疫情 ， 购房者对品质居住升级的诉求愈发强烈 ， 10万+项目的集体入市 ， 也让市场有更多的选择 ， 但受制于限竞房高库存压力 ， 北京市场整体仍以稳定为主 。
一周内仨10万+项目集中亮相 不限价信号释放 北京豪宅市场升温
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集体入市
7月18日 ， 位于海淀四季青板块的融创香山壹號院接待中心正式开放 ， 项目主力打造180-280平方米的住宅产品；7月16日 ， 懋源·璟玺林岸墅王大师样板间发布 ， 在售户型为555-573平方米的合院 ， 总价4200-5000万元/套 ， 以及660-730平方米的类独栋 ， 总价6500万-7700万元/套 ， 精装修交付 。
7月14日 ， 中国金茂年内重磅产品、与融创香山壹号院紧邻的颐和金茂府也正式亮相 ， 项目所处地块是今年初金茂以46.75亿元竞得 ， 项目产品主要打造5-6层低密洋房 ， 风格为新中式 ， 14栋楼合计322套房源 ， 均为建筑面积在180-256平方米之间的四居 ， 主力户型面积为195平方米、215平方米、256平方米三种 。
与此同时 ， 去年中海以79.4亿元竞得的“地王”也正式披露了案名——中海甲叁號院 ， 从项目流出的沙盘及设计图稿看 ， 中海再一次给了京城地产界以惊喜 。
【一周内仨10万+项目集中亮相 不限价信号释放 北京豪宅市场升温】尽管上述项目除懋源·璟玺林岸已经领取预售证、明确价格外 ， 其余三个项目均未明确销售价格 ， 但来自营销团队的信息 ， 上述金茂、融创、中海三大力推之作的均价约为12万/平方米 。 这也是自疫情发生后 ， 北京市场罕见的出现10万+产品集中入市的情况 。
合硕机构首席分析师郭毅表示 ， 经历此次疫情 ， 购房者追求品质居住的诉求愈发强烈 ， 对于大户型房源的偏好也有所增强 ， 再加上此前积聚需求的释放 ， 这无疑给房企快速入市的信心 。
“改善需求客观上是一直存在的 ， 只不过可能还没有合适的产品能够满足他们的心中所想 ， 追求大面积多功能区的室内空间 ， 安全绿色的小区配套 ， 物业服务高标准质量 ， 多方面综合就会导致豪宅市场出现新一轮的置业需求 。 ”郭毅如此分析 。
金茂北京总经理助理、京北片区总经理赵伟也直言 ， 金茂内部将颐和金茂府的设计定位为具有“独栋化别墅感受”的产品 ， 而只做四居也是充分考量了家庭交流和个人空间需求 。 “改善型的业主无需取舍 ， 这是我们的初衷 。 ”
而中海甲叁號院的营销负责人也透露 ， “别墅功能扁平化”同样是项目为西部片区改善型购房者提供的设计初衷 。
不限价的信号
中指研究院发布的数据显示 ， 2020年上半年在住房需求升级、新冠疫情刺激下 ， 北京部分改善型需求逐步释放 ， 新房成交逐步在向中高面积段转移 ， 中高面积段产品成交占比提升3个百分点；成交总价段转向中高价位及高价位产品 ， 分别提升8个百分点及3个百分点 ， 改善型需求不断增加 。
“最近豪宅项目屡屡发出声音 ， 也是受到北京供地节奏转变的带动 。 ”郭毅称 ， 颐和金茂府和融创香山壹号院就是典型的例子 ， 它们都是今年初才拿地的 ， 这间接说明房企对于北京市场积极预期的前置 。 除此之外 ， 后市还有首开+中海竞得的朝阳金盏地块 ， 合生竞得的分钟寺“三兄弟”地块 ， 这些都会带来具备“豪宅”潜质的项目 。
据悉 ， 分钟寺“三兄弟”合计规划建筑面积高达25万平方米 ， 纯商品房住宅用地 ， 没有其他配建要求 ， 再加上稀缺的地理位置 ， 非常适合打造豪宅产品 。 彼时 ， 市场就预测称 ， 该项目售价会达到10万+的规模 ， 将成为北京顶豪的标杆项目 。
地产分析师严跃进表示 ， 房地产项目从拿地开始就决定了未来的售价 ， 以合生竞得的分钟寺L-39地块为例 ， 该地块溢价率42.08% ， 楼面价达到7万+的规模 ， 无论是地块的稀有度 ， 还是出于盈利的目的 ， 都会带来高附加值产品 。 此外 ， 上半年北京推出多宗优质地块 ， 而且以不限价供应为主 ， 开发商之间的竞争也比较激烈 ， 这一方面提前传递出北京楼市高规格的信号 ， 另一方面也推高了未来入市项目的成本 。
根据中指研究院发布的数据 ， 2020年上半年 ， 北京宅地市场共推出27宗宅地 ， 累计推出规划建面269.7万平方米 ， 受去年同期基数低影响 ， 同比增长73% 。 从宅地供应属性来看 ， 不限价地块19宗 ， 占推出宅地总数的75% ， 不限价地块已成为宅地供应主力 。
近三年来 ， 不限价地块供应宗数持续增加 ， 从2017年的0宗上升至2020年上半年的19宗地块 ， 已接近2019年全年不限价地块推出总宗数的80% ， 而共有产权房、限竞房用地供应宗数持续下降至10宗以下 ， 宅地供应结构已发生明显改变 ， 北京重回纯商品住宅市场的变化趋势或已显现 。
北京楼市的风向似乎有所转变 ， 大面积改善型产品利好消息不断 。 但严跃进强调 ， 虽然市场目前对大面积改善型产品表现出“友好” ， 但受制于疫情的影响 ， 整体期待并不能过于乐观 。 而且豪宅项目一般采用“慢周转、高溢价”的方式 ， 这必然会带来资金成本的压力 。 尤其是经历疫情之后 ， 众房企大部分“囊中羞涩” ， 这方面仍不容忽视 。
整体仍以平稳为主
上述业内人士一致判断 ， 疫情之后是改善大户型的机遇 。 此前受制于调控政策 ， 北京豪宅市场表现一直不佳 ， 虽然后面慢慢有所突破 ， 但整体成交量仍较高点有所差距 。 目前来看 ， 无论是供地节奏转变 ， 还是项目入市网签价 ， 都传递出了积极的信号 ， 不但10万+的豪宅产品增多 ， 而且单价也有创高的趋势 。
采访人员了解到 ， 近期批复的鲁能钓鱼台美高梅别墅（榴乡路84号院） ， 共取得了23张现房销售许可证 ， 合计46套房源 ， 其中6号楼的别墅拟售价格达到了17.12万元/平方米 。
“317”调控后 ， 北京房地产市场整体降温 ， 后又经历多轮调控 ， 使得整体房价趋于平稳 ， 如今放松豪宅产品密集入市 ， 而且多以“高价”现身 ， 这会不会带来北京房价的新一轮波动？对此 ， 郭毅称 ， 豪宅市场可以说是一个相对孤立的市场 ， 属于一个小众细分领域 ， 自身价格的提升 ， 并不会对北京整体市场产生更多影响 。
在郭毅看来 ， 大面积改善产品的集中入市更多起到的是“中和”目的 。 此前几年 ， 北京新房供应以限竞房居多 ， 而这方面的库存量已经达到一个相对较高的数值 ， 需要慢慢去消化 。 所以 ， 大面积户型的入市是让市场有更多的选择 ， 而销售价格则会因为限竞房的“清存”会趋于平衡 ， 北京整体市场仍以稳定为主 ， 保持一个小幅上涨的趋势 。 购房者也不要抱有调控放松的幻想 ， 要认清楚“房住不炒”的底线 。
随着北京不限价地块供应的增加 ， 全市区域内豪宅项目或将出现较大增长 。 郭毅认为 ， 一旦短期内出现大量增长 ， 势必会带来供过于求的局面 ， 毕竟能买得起豪宅的还是少部分客群 ， 这方面竞争会更加激烈 。 除此之外 ， 由于土地价格的攀升 ， 新入市的项目缺乏价格的优势 ， 临近的同类二手房也是未来潜在的对手 。 刨去外在的区域位置优势 ， 如何提升“吸引力”将是房企脱颖而出的关键 。
来自贝壳研究院的调查数据也显示 ， 80后是当下豪宅购房的“潜力股” ， 且豪宅购买人群的年龄结构正在逐步向80后、90后倾斜 。 在豪宅大热的2020年上半年 ， 80后、90后购房者占比更是达到2018年以来最高的68.6% ， 占比扩大趋势明显 ， 成为豪宅市场上的新贵 。
北京商报采访人员卢扬王寅浩


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