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2020年物流地产行业市场现状及发展前景趋势分析研究报告( 二 )

物流地产


物流园区也称物流团地 ， 是一家或多家物流(配送)企业在空间上集中布局的场所 ， 它是提供一定品类、一定规模、较高水平的综合物流服务的物流集结点 。
由政府从城市整体利益出发 ， 为解决城市功能紊乱 ， 缓解城市交通拥挤 ， 减轻环境压力 ， 在郊区或城乡结合部主要交通干道附近专辟用地 ， 通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施 ， 提供各种优惠政策 ， 吸引大型物流(配送)中心在此聚集 ， 使其获得规模效益 ， 降低物流成本 ， 同时减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响 。
因此从功能上而言 ， 物流园区和物流地产都是为物流产业链中的一环 ， 为企业提供仓储 ， 配送 ， 货物中转等业务 ， 然后中国物流园区与物流地产因为投资主体的不同 ， 又有显著的区别 ， 物流地产的投资主体往往是地产企业 ， 而物流园区的投资主体往往为地方政府 。
中国物流园区很多情况下是由所在地政府主导进行规划和开发建设 ， 接着委托一个专门的经营管理机构运作管理 ， 其赢利模式并非通过开展物流业务获得效益 ， 而是通过为入驻企业提供综合服务来实现经济效益和社会效益 ， 因此物流园区的经营更多偏向于工业园区的运作模式 ， 而在发挥物流中心的职能上缺乏专业性 。 目前绝大多数的物流园区都是从生地开始的 ， 物流园区是政府主管部门或直属企业以土地形式投资控股并在此基础上衍生出一个两个牌子一班人马的机构 ， 这就必然造成政企不分的局面 。
政企不分一方面滋生腐败 ， 另一方面物流园区由于规模比较大 ， 管理和协调难度也大 ， 单一的政府投资主体往往缺乏专业的管理团队先进的企业管理经验 ， 则不容易达到最佳赢利水平 ， 有时甚至会出现严重的投资失误 ， 出现园区空置率上升等局面 ， 因此为了物流园区的长足发展 ， 采用多元化投资引入的方式是规避政府资金风险的最佳途径 ， 而多元化投资就包括物流地产商的资金注入 。
同时专业的物流地产商的引进对吸引客源有很大的帮助 ， 政府不用为招商引资发愁 ， 减少了政府的经营风险 ， 这将是控制物流园区闲置率很好的方法 ， 也是其盈利的保证 。
从物流园区的仓储职能上来说 ， 一方面 ， 仓储设施的建设资金投入量大 ， 且投资回报期漫长 ， 并且在信息化的今天 ， 仓储系统成为连接供应链的重要节点 ， 企业不单只满足于仓储功能 ， 还希望可以准确的掌握安全库存预报信息以进行产品供需预测 ， 降低库存成本;完善配送网络以降低物流成本等增值服务 。 而专业的物流地产团队能提供这样的服务 ， 因此物流地产团队的引进对于园区的综合竞争力帮助很大 。
2.物流地产融入物流园区是其生存发展之道
从市场反应上来说物流地产商独立的圈地建仓库在规模上必然逊于物流园区 ， 对客户的吸引力不大 。 从行业性质上来说物流地产商的仓储系统在功能上虽有所拓展 ， 但始终还是不能代替物流的整个过程 。 因此脱离供应链单独发展不易达到物流资源的整合 ， 体现不出物流地产的规模化效益 。 因此物流地产融入到物流园区中 ， 才是其生存之道 。


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