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新一轮楼市调控开始 下半年西安房价会降吗？

下半年伊始 ， 新一轮楼市调控开启 。 七月来 ， 杭州、东莞、深圳等地陆续发布楼市调控新政 。 尤其是杭州和深圳的调控政策 ， 精准细致的为此前相关政策做了补充 ， 引起广泛关注 。
新一轮楼市调控开始 下半年西安房价会降吗？
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多地发布政策调控楼市深圳、杭州给限购措施打补丁
深圳：落户满三年且缴纳36个月社保或个税才能买房
7月15日 ， 深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 。 主要内容如下：
调整商品住房限购年限 。 深圳户籍 ， 落户需满三年且连续缴纳36个月社保或个税才能买房 。 夫妻离异的 ， 任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
完善差别化信贷政策 。 购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的 ， 继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的 ， 购买普通住房的贷款首付款比例不低于50% ， 购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的 ， 购买普通住房的贷款首付款比例不低于70% ， 购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80% 。
发挥税收调控作用 。 将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年 。
细化普通住房标准 。 享受优惠政策的普通住房应当同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元 。
杭州：人才购房五年内不得交易
7月2日 ， 杭州房管局发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》 ， 进一步保护刚需、抑制投资需求 。 通知涉及四个方面：
高层次家庭优先购房的 ， 自购房合同网签备案之日起 ， 五年内不得交易 。
无房家庭的认定条件：限购范围内无自有住房 ， 不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的无房家庭;户籍所在地属杭州市非限购范围内的购房家庭 ， 还需同时在其户籍所在地无自有住房 ， 且在意向登记之日前一年起已在限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月 。
单价3.5万/平以下的新建商品房 ， 无房家庭房源保障比例不低于50% 。
意向登记每次只能登记一个项目 。 自该项目购房意向登记之日起至摇号结果公示当日止(需公证摇号销售项目) ， 或至购房意向登记结果公示当日止(无需公证摇号销售项目) ， 不得参加其他新建商品住房项目的购房意向登记 。
东莞：精装标准原则上不超过2000元/平
7月2日 ， 东莞住建局下发《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》 ， 从三个方面对商品房销售作出规范指导 。
加快在建商品住房入市销售 。 确保商品住房按期按量上市销售 ， 加快形成市场实际供应 。
加强商品住房销售价格指导 。 开发商申请预售(或现售)的 ， 须以幢(栋)为单位申报销售价格 ， 同一幢(栋)每套住宅均价相差幅度不宜超过20% 。 新建商品住宅实行精装交付的 ， 住宅户内精装修工程每平方米造价原则上不超过2000元/平 ， 超过以上标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告 ， 并在销售现场向购房人进行公示 。
加强商品住房项目销售监管 。 加大力度打击捂盘惜售行为 。 开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后 ， 应在10日内一次性公开全部销售房源 。 严格规范商品住房认购行为 ， 商品住房严格实行购房实名制 ， 认购后不得擅自更改购房者姓名 。
宁波：扩大限购范围十条措施稳楼市
7月6日 ， 宁波发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 。 从土地市场、扩大限购范围、金融监管、保障自住需求、市场管理等方面提出稳定楼市的十条政策 。
加大土地供应 ， 从严核定新出让地块商品住宅销售价格 ， 调整住宅用地出让竞价规则 ， 严格控制楼面地价 。
【新一轮楼市调控开始 下半年西安房价会降吗？】扩大限购范围 ， 同时 ， 在限购范围内买房 ， 家庭住房情况核查范围也从老三区扩大至市五区 。
强化金融监管 ， 严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策 。 严格执行商品房预售资金监管政策 ， 商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的 ， 不得支出商品房预售资金 。
保障自住需求 ， 本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭 ， 或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭 ， 可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中 ， 优先认购商品住房 。
半月时间内 ， 多个城市相继发布楼市调控政策 。 从侧面也可以看出 ， 近期来的楼市有多火 。
从这几个城市自身来看 ， 都为东部沿海城市 ， 楼市成交活跃 。 其中 ， 杭州、宁波都属于长三角都市圈城市 ， 虹吸效应明显 。 杭州作为强二线排头兵 ， 近几个月来万人摇楼盘频出;宁波上半年来地价屡屡走高 ， 房价上涨动力强 。
深圳今年来房价涨势凶猛 ， 尤其是二手房价格飞涨 ， 投资需求热度极高 。 而东莞 ， 不仅承接了深圳的外溢需求 ， 还是粤港澳大湾区的主要城市之一 ， 区域利好进一步驱动房价上涨 。
从几个城市的调控政策来看 ， 宁波和东莞基本都为楼市调控中常规性措施 。 深圳和杭州的相关政策 ， 值得关注 。
1、杭州 ， 市区非限购区家庭在限购区买房也受限了 。
杭州此次针对高层次优先购房、五年限售的措施 ， 是一条对人才优先购房相关政策的补充 。 今年年初 ， 杭州出台相关政策 ， 支持高层次人才优先购房 。 A类人才购房免摇号 ， B、C、D、E类人才按不高于20%的比例优先供应 。
此次有针对性的限售政策 ， 有力杜绝了借人才购房炒房的现象 ， 非常值得在近两年如火如荼的抢人大战中“业绩”优异的城市学习 。
此外 ， 还缩小了无房家庭的认定范围 。 政策要求杭州市非限购区的家庭 ， 在限购区购房 ， 也需要在户籍所在地无自有住房 ， 且要在限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月 ， 进一步抑制了非限购区人群在限购区的投资需求 。
同时 ， 政策加大对无房家庭的倾斜力度 ， 强制要求单价3.5万/平以下的新建商品房 ， 对无房家庭房源保障比例不低于50% 。 从供应层面保障了无房家庭的房源供应量 ， 大大提高了无房家庭的中签率 。
2、深圳 ， 再也不能落户就可以买房了 。
深圳此次的楼市新政 ， 也是对此前相关政策的补充和细化 。 针对此前落户即可购房的政策 ， 本次新政增加了年限、社保或个税缴纳限制 。 同时 ， 针对夫妻离异的购房年限也作出了规定 ， 规避了为买房而假离婚的做法 。
差别化信贷政策中 ， 不仅看是否有房 ， 还看是否有贷款记录 ， 认房又认贷 ， 进一步打击投资需求 ， 保障了刚需 。
针对此前深圳二手房市场火热 ， 此次将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年 ， 抑制市场过热 。 此外 ， 对普通住宅的界定 ， 也重新做了划分 ， 增加了价格要求 ， 更合理地界定了普通住房和非普通住房标准 。
总体来看 ， 深圳和杭州此次新政 ， 主要还是对此前相关政策打补丁、堵漏洞 ， 政策措施细致 ， 这也是今后热点城市楼市调控的主要方向 。 在坚持房住不炒的大方向下 ， 进一步抑制投资需求 ， 优先满足刚需 。 同时 ， 在调控措施上 ， 手段越来越细化 ， 施策越来越精准 。
下半年 ， 西安楼市房价会降吗?
回到西安市场 ， 下半年西安楼市会如何 ， 房价会降吗?限购会放开吗?这是很多人普遍关心的 。
从宏观市场来看 ， 住宅均价确实在涨 。 国统局数据显示五月西安房价再次上涨 ， 这是除今年二月份受疫情影响成交暂停外 ， 西安房价第49个月连续上涨 ， 可见西安房价上涨的续航能力之强 。
这主要是受主城区住宅供应结构的影响 。 随着主城区刚需项目住宅房源陆续清盘 ， 后市改善项目越来越多 ， 住宅均价被不断拉高 。
从单个项目来说 ， 房价也在上涨 。 像近期刚刚登记完的热盘天地源万熙天地、御锦城 ， 价格都较此前有所小幅上涨 。 这两天正在登记的恒志云都 ， 此批房源毛坯改精装 ， 价格大幅上涨 。
购房者也可从自己关注多时的项目中看到 ， 同类型的产品 ， 今年的价格和去年相比也有所上涨 ， 不过大都涨幅比较小 。 当然 ， 部分项目因为前后推出的产品不一样 ， 价格涨幅会比较大;还有一些项目产品毛坯变精装 ， 价格出现大幅上涨 。
那下半年房价会涨吗?目前来看 ， 西安房价还是会小幅温和上涨 ， 但不会出现大涨 。 一方面 ， 目前限价、限购政策环境稳定 。
目前来看 ， 西安的房贷政策、利率、限购等各方面的政策还是比较平稳 。 虽说每个月的LPR在逐渐下行 ， 但对楼市带来的具体刺激非常有限 。 以西安现有的情况来看 ， 主城区放开限购基本不可能 。
另一方面 ， 目前西安的户籍新政、人才新政 ， 所带来的新的购房需求增量其实已经趋于稳定 ， 并没有大量的购房需求增加 。 新增加的购房需求对现有的市场来说 ， 不足以推动房价大幅上涨 。
其实 ， 在目前的西安市场下 ， 主城区调控并未放松 ， 房价也不会出现大幅变动 ， 购房者更需要考虑的是如何买到合适的房子 。 需要警惕的是 ， 对刚需购房者来说 ， 可选择项目确实已越来越少 。 刚需项目少 ， 摇号人数多 ， 多个刚需项目、性价比比较高的项目中签率极低 ， 这种现象将会持续存在 ， 且会愈演愈烈 。
值得关注的是 ， 随着主城核心区新项目价格不断走高 ， 刚需客户被迫转向偏远地区 。 上半年来 ， 浐灞未央湖板块、经开高铁新城板块 ， 以及港务区热度明显上升 ， 刚需客户可以多加关注 。
来源：西安楼盘网


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