法拍房上拍公告看不懂？别慌，这篇告诉你！
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每一位想要购买法拍房的朋友 ， 第一步就是筛选房源 。
而与二手房不一样的是 ， 法拍房的房源信息是公示在各大网站平台上的 ， 想买法拍房 ， 就必须要看房源上拍公告 。
买二手房选房找中介 ， 而买法拍房选房就只能自己来 。
于是 ， 看懂公告就成了每一位参拍者的必修课 ， 不会看公告就无法筛选房源 。
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（某标的全部上拍公告）
法拍房的房源信息直接在七大拍卖网站上公示 ， 每一套房源都配有几千字甚至上万字的公告 。
但要想读懂公告中密密麻麻的文字 ， 对没有接触过着这个行业的竞买人来说 ， 并不简单 。
今天 ， 我们就来聊一聊 ， 法拍房上拍公告中有哪些是需要特别注意的 ， 又有哪些需要注意但是上拍公告中没有体现的 ， 以及我们该如何获取法拍房深层次信息 。
01
公告中有哪些需要我们特别注意
以京东上拍的一套法拍房住宅为例 ， 上拍页面主要有八个部分：出价页面、竞买公告、竞买须知、标的物详情、保证金须知、出价记录、优先购买权人、相关帮助 。
出价页面
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（出价页面）
打开标的上拍链接的第一眼 ， 就是出价页面 。
这一页面主要是简要概括标的信息：具体位置、拍卖时间、起拍价、评估价、保证金 ， 以及加价幅度 。
缴纳保证金报名之后 ， 竞买人获得参拍资格后 ， 就可以在拍卖时间内 ， 出价竞拍 。
竞买公告
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（竞买公告页面）
参拍之前 ， 一定要仔细阅读竞买公告！一定要仔细阅读竞买公告！一定要仔细阅读竞买公告！
（重要的事情说三遍）
值得注意的是 ， 法拍房的竞买公告 ， 相当于二手房的购买合同 ， 是具有法律效力的 。
它规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程 ， 即使房源不同 ， 但竞拍公告的大体框架是一致的 。
竞买公告规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程 ， 一房一议 。
一般竞买人需要注意：拍卖时间、竞拍规则、瑕疵担保责任说明、全款时间、税费承担方式 。
在网络平台拍卖的法拍房 ， 遵循网络竞价方式 ， 一般以起拍价增价参拍 ， 并设置延时出价功能 。
如果拍卖时间为三天 ， 在最后一天上午十点结束拍卖 ， 只要有竞买人在结束拍卖前最后五分钟出价 ， 则拍卖延长五分钟 。
也就是说 ， 法拍房“竞拍战”在竞买公告约定的拍卖时间的那一刻可能才真正开始 。
竞买公告中规定的“拍卖成交余款”的缴纳时间 ， 就是全款时间 。
一般情况 ， 全款时间为拍卖结束日之后的第七个工作日 ， 拍中的竞买人必须在这个时间内将资金打入到法院的指定账户 。
如果涉及银行贷款的 ， 就务必提前做好资金规划 。
和二手房的税费承担方式不同 ， 法拍房的税费在竞买公告中就约定了由谁承担 。
如果是税费各付 ， 那么竞买人过户时需要支付契税 ， 垫付个税、增值税及印花税等；如果是税费全付 ， 那么竞买人在过户时需要支付过户所需的全部税费 。
高额税费的风险必须要再行调查 ， 竞买公告中无法获取关于具体税费金额的计算 。
竞买须知
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（竞买须知页面）
竞买须知与竞买公告一样都是具有法律效力的 ， 如果说竞买公告是针对于某套具体法拍房的购买介绍 ， 那么竞买须知就是告知大家 ， 在购买法拍房之前我们需要注意什么 。
特别要注意的是《竞买须知》的第四条款---拍卖标的物权利负担及特别告知 ， 例如上图这套标的 ， 我们可以看到“有占用” ， 有占用的房子该如何处理？从《竞买须知》中是找不到的 。
其余需要特别注意的就是优先竞买权人的认定 ， 如果该法拍房有优先竞买权人 ， 那么当与竞买人的出价价格一致时 ， 优先购买权人有权利优先成交 。
标的物详情
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（出价页面）
标的物详情主要包括三个部分：附件、表格说明、看样图片 。
需要注意的是 ， 法拍房的上拍周期比较长 ， 很有可能标的物详情中标注的信息与实际房屋信息不符合 。
这并不是公告页面出现bug ， 而是在《竞买公告》中第五条例中就已经提前说明 ， “五、特别提醒：标的物以实物现状为准 ， 法院不承担本标的瑕疵担保责任 。 有意者请亲自实地看样 ， 未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认 ， 责任自负 。 ”
因此 ， 不管标的物详情中如何标注 ， 都要以现场调研为准 。
保证金须知
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（保证金须知页面）
保证金须知主要包含两个部分：保证金的缴纳、保证金的处理 。
其中规定了保证金缴纳依据、缴纳流程及保证金后续的处理问题 ， 一般保证金的金额为起拍价的10% 。
出价记录、优先购买权人及相关帮助
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（出价记录、优先购买权人及相关帮助页面）
出价记录、优先购买权人主要起到网络公示记录作用 。
参拍时出价记录会随竞买人出价随时更新；若标的有优先购买权人 ， 会在该页面显示；相关帮助主要是帮助竞买人理解司法拍卖房产的交易流程 。
司法拍卖房产属于司法强制执行的一种 ， 受相关法律条文的规定 ， 参拍时的出价记录会随竞买人出价实时更新并公示在上拍页面中 ， 拍卖开始前不显示出价记录 。
有优先购买权的竞买人 ， 在与其他竞买人出价一致的情况下有优先购买权 ， 若有会在该页面显示 ， 没有显示有优先购买权人的标的正常参拍即可 。
对于第一次参拍的竞买人来说 ， 相关帮助值得花点时间好好研读 ， 以便理解司法拍卖房产的交易流程 。
02
公告中未显示 ，
但对于参拍非常重要的信息
学会看公告 ， 只是购买法拍房的第一步 。
只有先理解了公告里的内容 ， 才能对房源有初步的筛选 。
但光理解了公告里的内容 ， 还远远不够 ， 想要放心参拍 ， 竞买人还需要知道目标房源的更深层次信息 ， 主要包括：案件来源、实际房型、真实市场价格、标的市场热度等 。
案件来源---法拍房房源中有很大一部分来自于法院的案件处理 。
这套法拍房为什么被法院处置？
被执行人到底欠了多少债？
这套房子拍卖之后其余的债主还会不会再纠缠？房子现在有没有人住？
能不能顺利清场？
······
这些案件背后的故事 ， 其重要程度不亚于上拍公告 。
实际房型---买二手房的时候 ， 房型是所有人最关心的事项之一 ， 可是在法拍房的公告里是不提及房型 ， 只显示面积 。
那么 ， 这就会影响到竞买人实际的居住或投资需求 ， 也会影响到银行贷款的额度发放等等 。
了解实际房型 ， 我们可以知道：
这套法拍房是否符合法拍房贷款要求 ， 能否贷足额度；
是否满足竞买人实际购房需求；
是否存在隐形风险；
是否会出现二次过户等高额税费隐患；
真实市场价格---上拍公告中的评估价并不代表真实市场价格 ， 评估价的认定方式有四种 ， 被执行人协议价、评估公司询价、网络询价、定向询价 。
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关于法拍房“评估价”的弯弯绕绕
也就是说 ， 在参拍时 ， 公告中的评估价仅供参考 ， 与市场的真实价格可能存在偏离 ， 不能简单以公告中的评估价为依据设计资金方案 。
了解真实市场价格 ， 我们就可以：
知晓真实情况 ， 避免冲动参拍；
结合竞买人实际需求 ， 给出合理出价范围；
知道出价策略 ， 给出竞价技巧；
市场热度---同样也会影响最终的成交价格 。
了解标的市场热度 ， 我们就可以知道：
标的是否有投资价值 ， 再次出手时的周期；
成交价格是否会超出市场价格；
······
对于参拍人来说 ， 法拍房的公告是参拍的必修课 ， 但仅仅是基本的入门课 。
大量公告之外的信息需要通过多次的现场走访、深度调研才能获得 。
依据团队多年的参拍经验综合考量 ， 我们总结了法拍房尽调的完整方法 ， 并形成了一套标准的尽调模板 ， 为每一套法拍房制作尽调报告 ， 帮助买房人安全参拍 。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块 。
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（调研报告目录）
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