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行通原创 | 防疫期间商业租赁合同的履行

受新型冠状病毒导致的肺炎疫情（以下简称“新冠肺炎疫情”）影响 ， 不少以线下消费为主的餐饮行业、影院和经济实力相对较弱 ， 抗风险能力较差的中小微企业 ， 正面临着前所未有的“寒冬” ， 租金压力不言而喻 。
为此 ， 不少“中国好房东”如保利商业、万达商管集团、宝龙商业、华润置地等近千家企业主动放弃自身利益 ， 提出了阶段性减租、免租、免物业费的政策 。 上述企业的行为让我们切实感受到了企业社会责任 。
但是 ， 并非所有的中小微企业都有幸能遇到“中国好房东” ， 在新冠肺炎疫情肆虐的非常时期 ， 关于租金减免事宜 ， 是否只有出租方行慈善之举 ， 才能减免 ， 是否有相关的法律、法规及政策性规定？针对该问题 ， 本文进行如下解读 ， 以供参考 。
一、因疫情影响减免租金的法律依据
（一）不可抗力
1、何为“不可抗力”
根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十七条第二款之规定 ， 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 。
2、适用不可抗力产生的法律后果
根据《民法总则》第一百八十条第一款及《合同法》第一百一十七条第一款之规定 ， 因不可抗力导致不能履行合同的 ， 可以部分或全部免除责任 。
【法律规定指引】：
1、《民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的 ， 不承担民事责任 。 法律另有规定的 ， 依照其规定 。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 。
2、《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的 ， 根据不可抗力的影响 ， 部分或者全部免除责任 ， 但法律另有规定的除外 。 当事人迟延履行后发生不可抗力的 ， 不能免除责任 。
本法所称不可抗力 ， 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 。
3、本次新冠肺炎疫情是否属于不可抗力
根据上文所述 ， 本次疫情是否属于不可抗力 ， 应同时满足三个条件 ， 即不能遇见、不能避免、不能克服 。 新冠肺炎疫情自2019年底爆发 ， 2020年1月世界卫生组织针对新型冠状病毒疫情召开了紧急委员会议并宣布此次疫情被列为“国际关注的突发公共卫生事件” ， 这是世卫组织对流行病的一种较高级别的预警 ， 也意味着新冠肺炎疫情的严重、突然和意料之外 。 而且截止目前 ， 仍无有效的方法阻止其传播 ， 也未有确切有效的治疗方法 ， 其定性应为不可抗力 ， 于法有据 ， 于理恰当 。
4、承租方能否以不可抗力为由主张减免租金
【行通原创 | 防疫期间商业租赁合同的履行】既然本次疫情属于不可抗力 ， 那么商业物业的承租方在继续履行合同的情况下 ， 能否援引不可抗力作为减免租金的法定事由 ， 不能一概而论 ， 应视具体情况而定：
（1）若因政策管控（如为避免聚集性疫情爆发 ， 有关部门要求人流量较大的商场、电影院等场所关闭）导致承租方无法使用租赁物用于经营 ， 承租方可主张免除该期间的租金；
（2）疫情防控期间 ， 虽然未影响承租方使用租赁物 ， 但因政策管控致客流量锐减 ， 最终导致承租方收益明显、大幅度减少的 ， 可主张酌情减免该期间的租金 。
【案例指引】：
案例一、（2014）厦民初字第275号案件 ， 该案件中认定“2003年5月28日 ， 厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要 ， 对于受“非典”影响 ， 海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降 ， 旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视 ， 会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金 。 海沧管委会也派人参加 ， 因此 ， 该会议形成的纪要 ， 海沧管委会应自觉履行”；
案例二、(2018)晋04民终2272号案件 ， 该案件中认定“承租人刚经营酒店不久 ， 因抗击“非典”关门歇业 ， 歇业5个月 ， 2014年5月许 ， 酒店逢门前榆黄路拓宽改造 ， 又歇业5个月 ， “非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况 ， 属不可抗力 ， 不可抗力期间承租人没有经营收入 ， 依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元”
（二）公平原则
1、公平原则的法律规定及意义
根据《民法总则》第六条之规定 ， 公平原则是民法的一项基本原则 ， 主要表现为民事主体参与民事法律关系的机会平等、当事人的关系上利益应均衡,合理分配义务及当事人合理地承担民事责任 。 该原则是进步和正义的道德观在法律上的体现 ， 对于弥补法律规定的不足和保证私法自治原则的实现 ， 具有重要意义 。
【法律规定指引】：
《民法总则》第六条民事主体从事民事活动 ， 应当遵循公平原则 ， 合理确定各方的权利和义务 。
2、承租方能否以公平原则为由主张减免租金
“非典”疫情期间 ， 最高人民法院曾于2003年6月11日公布实施了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号） ， 该通知第三条第（三）款规定由于’非典’疫情原因 ， 按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件 ， 可以根据具体情况 ， 适用公平原则处理 。 虽然该通知已于2013年废止 ， 但从司法实践角度来看 ， 本次疫情与“非典”疫情具有一定的相似性 ， 上述通知仍具有一定的参考价值 。
根据上文所述 ， 本次疫情应属于不可抗力 ， 但是否影响承租方使用房屋需要结合实际情况进行分析 。 如相关部门未强制要求关停 ， 但承租方继续经营有可能会造成人员聚集 ， 疫情传播 ， 承租方自行关停的情况下 ， 可以公平原则为由主张减免租金 。
【案例指引】：
案例三、（2004）沪二中民二（民）终字第354号 ， 该案件中认定“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知 ， 而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实 ， 因此 ， 根据公平原则 ， 上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立 ， 本院予以支持 ， 故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金”
二、租金减免的政策规定
目前 ， 已有地方政府陆续推出政策支持中小企业应对疫情的不利影响 ， 减免租金便是是其中一项重要政策：
北京市人民政府办公厅于2020年2月3日发布了《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》 ， 其中第13明确规定“鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金 ， 各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴”；
天津市人民政府办公厅于2020年2月6日发布了《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》 ， 其中第7条明确规定“给予中小企业房租优惠 。 对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场 ， 免收3个月房租、3个月房租减半 。 对租用其他经营用房的 ， 鼓励业主为租户减免租金 ， 由双方协商解决”
广东省人民政府于2020年2月6日发布了《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》 ， 其中第9条明确规定“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金 ， 减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况 ， 适当减免租金 。 免租金两个月以上的企业 ， 按免租金月份数给予房产税困难减免”
疫情面前 ， 经济活动势必受到限制 ， 出租方与承租方作为经济利益共同体 ， 出现纠纷时 ， 建议双方本着公平的原则 ， 以减免部分或延迟支付租金的方式 ， 守望相助 ， 共渡难关 ， 避免诉累 。
END
行通原创 | 防疫期间商业租赁合同的履行
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刘筱旭律师 ， 毕业于天津理工大学 ， 现系天津行通律师事务所专职律师 。 作风稳健 ， 待人坦诚豁达 ， 长期致力于法律问题的理论研究和实践 ， 对民商法领域诉讼问题具有深入的研究 ， 并对相关问题具有独特的见解 。 自执业以来 ， 其将扎实的法学理论功底与娴熟的法律实务技巧相结合 ， 洞察案涉纠纷的交易架构、剖析案件症结之处 ， 故其参与承办的各类民商事案件 ， 赢得了当事人的一致好评 。
主要执业领域包括但不限于：与公司有关的纠纷；医疗损害责任纠纷；房屋买卖合同纠纷；婚姻家事纠纷等 。
刘筱旭律师秉承“行维权之道 ， 通正义之门”的职业理念 ， 致力于为委托人及企事业单位提供专业、优质的法律服务 。 精细化办案 ， 把维护委托人的合法权益当作自己最大的职责 。


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