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WeWork|现金流有望回正 WeWork重生？共享办公逐渐步入理性

一片唱衰声中 ， WeWork却带来了久违的好消息：有望实现正现金流 ， 且比原计划提前了一年 。 举世瞩目的上市失败仿佛是WeWork的分水岭 ， 软银接管之后 ， WeWork开启了救赎之路 ， 裁员、出售资产、重新与企业谈判租约……WeWork正试图摆脱曾经挥霍与铺张的标签 。 但不得不承认的是 ， 疫情的冲击、软银的"食言"等都对WeWork的现金流提出了考验 。 而随着WeWork的泡沫彻底成为过去式 ， 共享办公也似乎从疯狂逐渐步入了理性 。
WeWork|现金流有望回正 WeWork重生？共享办公逐渐步入理性
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提前一年
不出意外的话 ， 这应该是WeWork最近一年带来的最好消息了 。 当地时间12日 ， 《金融时报》报道称 ， WeWork执行董事长马塞洛·克劳雷在接受其采访时提到 ， WeWork到明年底有望实现正数现金流 ， 较原计划提前了一年时间 。
现金流是WeWork的执念 。 今年2月 ， 为提高公司估值 ， 并重新获得投资者的信任 ， 克劳雷公布了他的五年重整计划 ， 其中短期目标就是在2022年实现自由现金流回正 ， 并在2024年进一步上升至10亿美元 。 WeWork预计 ， 若公司能够成功在2022年实现现金流收支平衡 ， 那么其预期有望将25亿-30亿美元的额外流动资金投入于未来增长 。
而在这之前 ， WeWork刚刚进行了一系列的人事变更 ， 作为总体计划的一部分 ， 房地产资深人士桑迪普·马斯拉尼成为WeWork的首席执行官 ， 董事会也进行了改组 。
"曾经大家认为WeWork实现正现金流是一项不可能完成的任务 ， 认为我们的机会为零 。 如今大家将在一年后看到 ， WeWork基本上将是一家盈利企业 ， 同时拥有令人难以置信的资产多样性 。 "对于如今的运营情况 ， 克劳雷如此说道 ， 他还强调 ， 相信WeWork将成为一家有多元化资产及具备盈利能力的企业 。
就目前情况而言 ， WeWork梦想成真的可能性并不小 。 按照克劳雷的说法 ， 在裁了8000人、重新谈判租金和出售资产之后 ， 公司的成本有所下降 。 而新冠肺炎疫情大流行之后 ， 集团的办公地点需求殷切 ， 所以相信集团可以在明年底之前录得营运利润 。 克劳雷称 ， 在过去的一个月里 ， 字节跳动、微软、花旗等大公司都与WeWork签订了新的租约 ， 预计公司在卫生事件期间营收持平 。 对于具体的情况 ， 北京商报采访人员联系了WeWork ， 但截至发稿未收到回复 。
在克劳雷的领导之下 ， WeWork开启了大刀阔斧的改革 。 今年4月中旬 ， 马斯拉尼还宣布 ， 将在5月底前进行新一轮裁员 。 而在上个月 ， 香港媒体还报道称 ， WeWork在香港租用的中环商厦HCode多层楼面在使用不足一年后迁出 ， 部分楼面需要重新招租 。
WeWork破局
"去年下半年高峰时期 ， 这里的入驻率大概在90%以上 ， 但现在大概在70%" ， 调皮电商创始人冯华魁是北京WeWork朝阳大悦城社区空间里的一员 ， 在他看来 ， 疫情冲击之下 ， WeWork整体入驻量已经出现了下滑 。 不过他认为 ， 如果WeWork表示明年能够实现盈利的话 ， 应该是有一定的数据支撑的 ， 一方面WeWork本身价格不低 ， 另一方面作为二房东 ， 在规模方面拿下办公场地有较大优势 。
在冯华魁看来 ， WeWork此前的亏损主要是因为在很多方面的做法太过于铺张浪费 ， 现在经过各方面的压缩 ， 再加上除了办公场地和人力成本外 ， 其他的成本相对来说很低 ， 如果能够稳健经营的话 ， 实现盈利的可能性还是比较大的 。
收缩版图 ， 大幅裁员 ， 对WeWork来说 ， 过去这段时间是痛苦的 。 IPO失败仿佛是WeWork的分水岭 ， 在这之前 ， WeWork是共享办公独角兽 ， 疯狂扩张 ， 大举进攻 ， 但在这之后 ， WeWork就成了麻烦的代名词 。 这家曾经估值高达470亿美元的初创企业 ， 如今的估值已经降至29亿美元 。
但现在 ， WeWork的麻烦可能也来自于软银 。 今年4月 ， 软银发布声明宣布 ， 由于部分条件未得到满足 ， 该公司取消了2019年10月与股东签署的最高30亿美元收购WeWork更多股份的要约 。 这对WeWork来说 ， 绝对不是个好消息 ， 毕竟只有在软银完成收购之后 ， WeWork才能从软银这里获得11亿美元的债务融资 。 也是因此 ， WeWork对软银提起诉讼 ， 指控后者未能按照协议完成收购交易 。
互联网分析师杨世界分析称 ， WeWork是有可能通过自身的精细化运作达到盈利的目的的 ， 但如果WeWork为企业员工提供离其居住地更近的办公空间的话 ， 也可能会带来相应的成本的增加 ， 毕竟此前WeWork办公地点更多是在较为偏远的地方 ， 这样一来无形之中增加了成本 ， 也因此存在一定的不确定性 。
"WeWork盈利这句话的目的第一可能是真的会实现盈利 ， 第二也可能是给市场信心 ， 向其他人释放的烟雾弹" ， 杨世界称 ， 大环境来看WeWork本身就存在亏损 ， 精细化运作之后 ， 企业的签单转化率有可能使WeWork现金流上升 ， 但如何能够达到亏损、预付款以及现金流的平衡才是其能否盈利的标准 ， 预付款能不能大于成本 ， 这是一个关键的平衡点 。
共享办公之路
当资本市场拒绝为WeWork疯狂的估值买单之后 ， 泡沫就此破裂 。 而WeWork泡沫的破裂也意味着 ， 整个共享办公行业迎来一次清醒的机会 ， 不巧的是 ， 疫情又起 ， 打击可想而知 。 今年3月 ， WeWork的竞争对手Knotel表示 ， 为了应对冠状病毒疫情 ， 该公司将裁员30% ， 还有20%人进入休假状态 ， 受影响员工大约有200名 。 按照Knotel首席执行官阿莫尔萨尔瓦的说法 ， Knotel正在停止收购新的房屋或签新租约 ， 这些举措导致了裁员 。
此外 ， 当地时间7月6日 ， 纳斯达克上市的特殊目的收购公司OrisunAcquisitionCorp.还发布公告称 ， 公司已与中国最大的联合办公品牌优客工场签订了最终合并协议 ， 合并后的公司预计将以新的股票代码在纳斯达克交易 。
据了解 ， 合并后公司预估市值约为7.69亿美元 ， 但在2018年 ， 优客工场D轮融资后 ， 估值曾达到28.57亿美元 。 与WeWork一样 ， 亏损也是优客工场逃不出去的问题 。 据优客工场去年12月递交的招股书披露 ， 2017年、2018年以及2019年前9个月 ， 该公司总净收入分别为1.67亿元、4.49亿元和8.75亿元；亏损额分别为3.729亿元、4.452亿元和5.728亿元 。
冯华魁称 ， 前几年联合办公那么火热 ， 肯定是有泡沫的存在 ， 目前这种类型的公司 ， 对其包装能力和服务能力的要求很高 ， 不是有个场地挂个联合办公的牌子就可以说自己是众创空间 ， 这种公司的竞争力是有限的 ， 物业开发出品牌价值至少也需要五年以上的时间 。
但在优客工场和WeWork的问题上 ， 杨世界认为 ， WeWork和优客工场的成本结构不一样 ， 优客工场创始人毛大庆以前就是做房产的 ， 拿下办公场所的成本肯定会相对较低 ， 成本承压的风险也较低 。 而WeWork要么是自己租赁场所 ， 要么与物业合作 ， 风险抗压能力上稍微弱一些 ， 疫情期间很多物业降低租金 ， 就要看WeWork能不能在这个契机下以低成本拿下办公区 ， 再与企业联动 ， 随后再看预付款能不能与亏损和现金流之间达成平衡 。
盈利似乎成了共享办公难以跨越的问题 。 冯华魁认为 ， 如果能够开启加盟模式 ， 成为联合办公优质品牌的话 ， 入驻率可能会提高很多 ， 这可能是办公场地、办公商业品牌化运作的小尝试 ， 作为综合、全面、连锁的办公场所 ， 是有自己的市场价值的 ， 如何让客流量发挥更大的价值是可以探索的方向 ， 可以尝试创造一些增值服务如零售等 ， 发现、整合内部资源 ， 形成合作体系 ， 但这样需要的能力也就比较高了 。
【WeWork|现金流有望回正 WeWork重生？共享办公逐渐步入理性】北京商报采访人员杨月涵


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