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城市房价|这个城市的房价，悄悄涨了不少( 二 )


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（临深白云新城某楼盘）
前几天我去几个楼盘踩点 ， 中午天气很热 ， 但大多数楼盘购房者却是络绎不绝 ， 现象氛围很是热闹 。 一个当地资深地产朋友销售透露 ， 下一批产品的备案价都要上调2～3000元左右 。

（临深大亚湾西区某楼盘）
他给了我一份数据很重要 。 那就是今年惠州的购房者 ， 开始从投资需求向刚性需求转变 ， 从各个楼盘的登记情况看 ， 深圳刚需购房者加速入场 ， 占比可以达到60%多 。
刚需入场会逐步夯实房价基础 ， 所以惠州的二手房房价也在同步上涨 ， 较年前增长2000元/平米左右 ， 缩小了和新房之间的价差 。 一旦二手房价涨起来了 ， 那么惠州的价值就坐稳了 。
那么到底是什么 ， 给了惠州近半年房价逆势上涨的勇气？
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其实在2015年之前 ， 人们对惠州还没有任何印象 。 但在2017年之后 ， 惠州就开始频繁出现在各大新闻媒体上 。 为什么呢？
一句话 ， “临深房价最低的超级卫星城” 。
我们知道 ， 深圳地方小 ， 对人才引入从来不「克制」 。 作为一线经济强市 ， 大湾区的核心 ， 深圳房地产市场会面临长期”供需失衡“问题 ， 同时 ， 房子的稀缺性会越来越严重 。
当深圳再也装不下更多年轻人的时候 ， 必然要找到一个地方来承接城市人口的居住需求 ， 不然爆发的大城市病会拖垮整个城市的经济发展 。
而这个地方 ， 向北可以是东莞 ， 向东就是惠州 。
目前东莞临深片区 ， 例如凤岗、塘厦以及松山湖 ， 房价目前已经达到3万多/平米 ， 依然高惠州一个段位 ， 所以惠州就成了性价比最高的”刚需接驳地“ 。
这个概念简单粗暴 ， 相信大家都能深谙其理 。
深圳这几年都在想方设法连接惠州价值 ， 例如之前开通的赣深高铁 ， 规划的14号地铁延长线 ， 以及已经落地的深大城际铁路 。
6月10日 ， 深圳市城市交通规划设计研究中心公布了《关于深圳至大亚湾城际铁路工程可行性研究社会稳定分析专题研究的公示》《新建深圳至深汕合作区铁路工程社会稳定风险分析公众参与信息公示》 。
具体内容就是深圳要规划一条连接惠州大湾区的城际铁路 ， 从宝安机场T4站至惠州大亚湾经济技术开发区 ， 途经深圳市宝安区、龙华区、龙岗区、坪山区、惠州市大亚湾地区 。 深大城际全线拟设13座车站 ， 线路全长86.83km 。
如果三条铁路全部投入使用 ， 深圳到惠州的时间将会缩短至30～60分钟之间 ， 惠州作为深圳住房需求承载地的价值就会被激发出来 。
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最近很多想买惠州房子的购房者都在问我一个问题 ， 现在惠州的房子还值得买(300785,股吧)吗？
实话讲 ， 相对于去年还未涨起来每平米1万左右的房价 ， 现在部分楼盘的房价有些「过分」了 ， 例如前文提到的几个楼盘 ， 房价一夜之间跳涨50% 。
但相对于目前惠州的超级卫星城身份 ， 这个房价尚还处于价值洼地 。 毕竟在整个大湾区 ， 也找不到这么低价的土壤 。 而且深圳马上就要40年大庆 ， 大概率有一波政策大礼包出台 。
很多人都在对赌惠州部分地区会划归深圳 。 至于深圳能不能扩容 ， 这存在地方之间的博弈问题 ， 我们也不好揣测 ， 但政策礼包里 ， 一定有利好深圳向周边城市延伸的内容 ， 间接利好惠州房地产价值 。
但要注意的是 ， 惠州虽然目前市场火热 ， 我们依然要保持清晰的头脑 。 惠州房子卖得好 ， 但面积大 ， 而且库存也不小 ， 是典型的分化型市场 ， 价值只聚焦在「核心地段」 。
所以在购房上 ， 如果考虑投资属性 ， 一定要谨慎为之 。


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