冰川思想库|二手房东想跑，信号太明显了，新房万人摇( 二 )
那些涨幅较高的城市在过去几年里收获了巨量的常住人口 ， 它们如抽水机一般把北方城市的人口 ， 把中小县城和农村的人口吸引到自己的区域大盘子里 ， 其实本质上就是抢来了许多的“六个钱包” ， 当杭州、深圳的房价一路高歌的时候 ， 越来越多的收缩型城市出现在各个省份 ， 而这些城市的房价要么有价无市 ， 要么靠近鹤岗的水平……
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▲房价是永远的热点话题（图/图虫创意）
是的 ， 房价的高度分化早已经到来 。
更可怕的是人口的深度老龄化 ， 一大批重要城市 ， 包括上海、北京已经在不可逆的深度老龄化的路上 ， 但是因为公共服务系统已经不堪重负 ， 所以又不可能接纳太多人口 ， 何况以某些城市的生活成本之高 ， 即使吸引来人口也未必能找到多少买得起房的刚需 。
北京二手房在5月份的上涨主要是疫情积压需求释放和西城区学位房政策调整的刺激 ， 当政策刺激和积压的需求被完全释放 ， 北京的刚需和改善型需求会逐渐回落 ， 一个人口负增长的城市根本无力托起房价的高速增长 。
北京的房价在疫情之前已经下跌了两年 ， 投资客苦不堪言、压力山大 。
二手房市场冷暖才是真相正如我们所知 ， 一手房的价格更容易被操纵 ， 但是二手房市场的冷暖才是真相 。
因为限价政策下 ， 一手房价格低于周边二手房 ， 很多人去抢一手房 ， 而二手房的业主们都希望在高位出货 ， 相比2019年初的6.5万套 ， 今年6月 ， 杭州二手房挂牌量是120928 ， 已经翻倍 。
在贝壳平台 ， 成都最新的挂牌量高达13.6万套 ， 相比2019年的6万套也已经翻倍；上海从5.2万套增长到5.8万套 ， 深圳从3.7万套增长到4.27万套 。 
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▲贝壳二手房平台上 ， 成都地区的挂牌量超过13万套
在链家平台 ， 广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州的二手房挂牌量最高的涨了5倍 ， 最低的也接近翻倍 。
这就是我们面对的房地产市场 ， 二手房业主都想跑 ， 但是没什么人接盘 ， 这其中有些业主是资金链接近断裂的炒房客 ， 有的是获利颇丰希望高位离场的资深炒家 ， 还有的是供不起楼已经失去工作的普通人……
这就是我为什么一再提醒不要炒房 ， 不要高杠杆炒房的现实图景 。
难以操纵的二手房市场告诉我们 ， 市场不缺房子 。 就业市场告诉我们 ， 人们的荷包普遍感到压力 。 人口数据一再亮起红灯 ， 东北有省份的人口已经出现了负增长 。
我们更应该操心的是未来如何安稳度过 ， 而不是发财 ， 因为“中央调剂养老金 ， 7省市净贡献 ， 22个地区收不抵支” 。
如果允许一手房和二手房的价格接轨 ， 全面取消限价 ， 市场供应量大增 ， 现在的市场购买力在多数城市根本接不住这么大的市场抛盘 ， 如果有人接盘 ， 就会重现昔日荣光 ， 一路上行 ， 但是 ， 人呢？
出生率一路下跌 ， 疫情一直没有完全消退 ， 收入再难回到从前 ， 直接传导到消费品市场就是消费萎靡 ， 房地产市场是最后被传递到的 ， 但是只会迟到 ， 不会不到 。 
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▲一些城市房地产行业受到了疫情的影响（图/图虫创意）
所以 ， 不要加杠杆炒楼 ， 一定要储备足够的粮草 ， 等待疫情的消息继续明朗化 ， 边走边看 。
最好的走势就是窄幅震荡现在的一手房热闹主要是在几个一二线的重点城市 ， 在广大的三四五线城市 ， 如果不是靠房价备案机制托底 ， 或者发布“止跌令” ， 呵呵……
靠买房抵御通胀的人没有看到黄金价格已经重上8年新高 ， 美股指数已经经历10年长牛 ， 在受到疫情冲击之后 ， 又回到上升轨道 。
楼市要稳的基调一旦被确认 ， 意味着全面复苏之后开始越来越接近调控的天花板 ， 楼市作为中国经济的重要对冲手段 ， 既不能不起 ， 也不能大落 ， 其实也就意味着在多重博弈之下的最好走势就是窄幅震荡 。
而窄幅震荡也就意味着高额利润的投资空间已经消失 ， 反而要承担复杂的不利因素的随时挤压 ， 这样的楼市游戏已经索然无味 ， 这也就是我说的“不要高杠杆炒楼”的底层逻辑 。 
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▲北京一小区（图/图虫创意）
房地产税在最近几年当然没有机会落地执行 ， 但是 ， 如果土地财政收入不能维持高增长 ， 尤其是一二线城市的楼市悄然退潮 ， 开征房地产税补充地方政府的钱袋子可能成为一个被迫的选择 。
什么时候开征房地产税？这取决于土地财政和房地产税谁能带来更大的利益 ， 目前天平倾向前者 ， 但是一点点在改变 。
【冰川思想库|二手房东想跑，信号太明显了，新房万人摇】楼市稳 ， 对多个方面有利 ， 但愿最终能以稳的节奏来消化泡沫对冲危机 。 能实现吗？不知道 。
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