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解局 | 深圳控股资产腾挪法则

解局 | 深圳控股资产腾挪法则
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观点地产网7月2日 ， 深圳控股披露了一项关联交易 ， 即集团旗下非全资附属公司与母公司深业集团签订协议 ， 收购母公司持有的深业进智物流发展有限公司约52.85%股权 ， 代价约5.37亿元 。
收购完成后 ， 深业进智物流的成员公司将成为深圳控股非全资附属公司 ， 深业集团于深业进智物流的股权将削减至约5.87% ， 另一合资股东智能交通物流经营股权则并未变动 。
对此 ， 深圳控股在公告透露 ， 对于收购意图 ， 一方面是基于深圳房地产市场长期发展前景的看好 ， 继续扩充本地土储；另一方面则是目标集团持有深圳罗湖区黄金地段的物业项目 ， 符合其发展战略 ， 有助于日后盈利 。
有业内人士向观点地产新媒体表示 ， 上市公司从母公司购买资产的行为 ， 除了承接相应适合的业务之外 ， 很大程度上也能补齐短板 ， 改善外界投资者的印象 ， 吸引相关投资并解决相关估值问题 。
值得注意的是 ， 公告发出后 ， 截至7月3日 ， 深圳控股股价涨幅5.62% ， 为近几月新高 。
此次被收购的深业进智物流 ， 成立于1987年 ， 运营初期主要从事笋岗清水河仓库区的铁路货物运输业务；2005年9月 ， 深业集团对其进行股权重组后成功实现转型 。
目前 ， 深业进智物流主要专注于商贸物流地产开发及运营管理 ， 并提供市场及配套设施物业和运营服务 ， 已开发建设的重点项目有深业进智现代物流分拨中心、深业进元大厦以及深业智丰大厦等 。 截止到2018年12月底 ， 公司资产总额14.63亿元 ， 净资产4.45亿元 。
观点地产新媒体翻阅获悉 ， 深业进智物流2018年除税前溢利为2.57亿元 ， 除税后溢利1.92亿元 ， 到了2019年上述两项数据分别降至1.42亿元、1.06亿元 。
目前 ， 深业进智物流持有的主要物业权益包括5处房产物业及4宗地块 。
注入资产的如意算盘
此次深圳控股收购的公告中 ， 已被公开披露的主要物业权益包括：清水河更新项目一期进元大厦、清水河更新项目二期智丰大厦以及一个潜在的城市更新项目和深业进智现代物流分拨中心展销中心及商务中心城市更新单元（笋岗一期项目）、深圳市罗湖区梅园路H302-0054宗地 。
值得注意的是 ， 清水河与笋岗更新项目均为深业进智现代物流分拨中心项目 ， 为深业进智物流重点建设 ， 项目定位为集物流总部大厦、交易、商务、储运、配送于一体的综合性物流中心 ， 总用地面积9.86万平方米 ， 预计分四期建设 。
其中 ， 位于深圳市罗湖区罗湖街道的清水河更新项目一期进元大厦 ， 面积1.97万平方米 ， 总建筑面积12.15万平方米 ， 项目已完成竣工验收备案 ， 已竣工并整体售罄 ， 实现利润7亿元；
另一处在建的位于深圳罗湖区清水河一路的清水河更新项目二期（智丰大厦） ， 面积1.14万平方米 ， 计容积率建筑面积4.74万平方米 ， 预计于2021年第四季度竣工 ， 亦将可为深圳控股带来可观回报 。
而三期笋岗更新单元项目为一个潜在的城市更新项目 ， 位于泥岗路以南、宝岗路以东区域 ， 此前计划预计在2019年内完成专项规划审批手续 ， 现尚待政府主管部门确定项目的实施主体 。 截至2019年9月30日 ， 已资本化的笋岗一期项目相关前期费用约1357万元 。
不难看出 ， 不论是待规划或释放的城市更新项目 ， 还是已经结转的物业项目 ， 深圳控股从母公司中获取到无疑十分不错的资产 。
地产分析师严跃进认为 ， 深圳控股此举利于具体板块资源整合的同时 ， 客观上也有助于其在物流等业态方面的持续深入投资 ， 同时也符合当前物流和城市更新等领域的市场机会 。
“通过母子公司的资产腾挪 ， 客观上都有助于此类企业梳理业务条线 。 另外 ， 从企业本身来说 ， 当前此类板块夯实业务模式 ， 也有助于后续有关战略扩张的加快完成 。 ”
也有投行人士表示 ， 背后的资本策略和未来的发展规划 ， 可能成为吸引投资者的重要手段 。
资产腾挪“法则”
这并不是深圳控股第一次进行资产腾挪 。
最早在8年前 ， 深圳控股就曾利用位于深圳的7项物业进行资产腾挪 ， 并在当时被业内称为是一次“兜圈”操作 。
2012年7月 ， 深圳控股将位于深圳福田区的泰然大厦部分物业出售予母公司深业集团旗下子公司深圳市科之谷投资有限公司 ， 代价约为2.72亿元 ， 这场关联交易最终被延后半年多才得到披露 。
随后不久 ， 深业集团又将科之谷资产整体注回深圳控股 。 2013年1月 ， 深圳控股与深业集团再次协议 ， 以约41.5亿元收购科之谷全部股权 ， 并通过向深业集团发行14.1亿新股的形式支付对价 ， 发行价格为3.667港元 。
最终 ， 这一场被“转了一圈”的资产腾挪 ， 以近乎左手倒右手的方式完成了 。 根据后续深圳控股的透露 ， 深圳科之谷和泰然大厦在当年实属高价值项目 ， 占到其整体销售目标的一半 。
对此 ， 在2012年业绩会上 ， 深圳控股还曾公开表示 ， 未来会不断有新注资注入的动作 ， 并且不仅局限在大股东 ， 还将扩大到整个深圳国企系统 。
不出所料 ， 2014-2016年间 ， 深圳控股前后从深业集团手中拿下多个项目资源 ， 包括收购农科集团中获取的深圳中心区“核心资产”、深圳深业东岭项目95%股权以及深业集团旗下深业深港公司转入深圳巴士集团的旧改土地资源等 。
多年下来 ， 深圳控股无疑是母公司深业集团的扶持重心 ， 得到了较为稳固的发展机会 。
作为深圳国资委旗下最大地产运作平台 ， 深圳控股前身为茂南发展 ， 成立历史可追溯至1992年 ， 在早期专注于开发华南地区中高端房地产；1997年 ， 深圳控股在香港联合交易所上市 ， 核心业务逐渐发展为包括物业开发、物业投资及管理 。
近些年 ， 深圳控股陆续退出内地三四线城市地产市场 ， 将投资集中于深圳 。 年报显示 ， 截至2019年12月底 ， 深圳控股投资物业总面积约129万平方米 ， 81.8%位于深圳 。 其中 ， 深圳控股在深圳知名度较高的住宅地产为深业中城与前海颐湾府 ， 商业综合体为深业上城等 。
财报显示 ， 深圳控股2019年全年实现销售金额为168亿元 ， 同比增长2.1%；全年营业收入约136亿元 ， 同比减少10% ， 其中净销售收入为92.61亿元 ， 同比下降12.7%；同期 ， 深圳控股2019年实现净利润40.06亿元 ， 同比上升18.3% 。
受疫情影响 ， 深圳控股部分项目将延至2021年推售 ， 调整后2020年推售货值与2019年持平 。 而在2019年 ， 深圳控股结转物业销售面积约51.9万平米 ， 较2018年上升30.1% 。
得益于国企资金与背景优势 ， 深圳控股净负债率相对平稳 。 2017-2019年间 ， 深圳控股净负债率分别为49.9%、54.2%、40.7% ， 总体上杠杆控制合理 ， 仍处于行业较低水平 。
值得注意的是 ， 2017年5月 ， 深圳控股通过全资附属公司深业深恒投资与恒大集团附属公司订立投资协议 ， 向恒大地产资本投入约55.0亿元 ， 成功持有了恒大地产1.7626%的股权 。 如今 ， 根据投资协议条款 ， 深圳控股先后已获得红利近20亿元 。
深圳控股此前披露 ， 集团1-5月份总合同销售额约45.9亿元 ， 较去年同期上涨42.1%；总合同销售面积约16.35万平方米 ， 较去年同期上涨7.1% 。 其中 ， 2020年5月份深圳控股合同销售额约为8.84亿元 ， 较去年同期下降27.3%；合同销售面积约为4.03万平方米 ， 较去年同期上涨6.0% 。
可以说 ， 几乎“稳赚不赔”的资产腾挪下 ， 深圳控股后续资本运作依旧值得观察 。
【解局 | 深圳控股资产腾挪法则】解局|从局外到局内 ， 观察和解读行业、企业与市场的真实一面 。


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