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房屋|市住建委联合二中院共同发布住房租赁典型案例 出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任

房屋|市住建委联合二中院共同发布住房租赁典型案例 出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任
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为防范和减少住房租赁纠纷 ， 促进住房租赁市场的健康发展 ， 6月11日 ， 北京市第二中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会共同选取了住房租赁领域中纠纷较集中、问题较普遍的典型案例分批对公众发布 ， 并对案例涉及的主要规范性法律文件做重点提示 。
案例1：出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任
【案情】
2017年2月7日 ， 某房地产经纪公司（以下简称某公司）与王某某签订《北京市房屋租赁合同》 ， 约定某公司将一房屋租于王某某使用 ， 租期至2017年10月23日 。 合同还约定如果某公司交付的房屋严重不符合合同约定的 ， 王某某有权单方解除合同 ， 且某公司应向王某某支付违约金 。
该房屋有一格朝北窗户 ， 窗式空调系房屋唯一通风通道 。 王某某入住后 ， 发现该窗式空调发生故障无法使用 ， 2017年7月起 ， 王某某多次拨打某公司服务电话报修 ， 某公司未予解决 。 2017年8月9日 ， 王某某要求某公司履行维修义务 ， 并申明如果到2017年8月25日仍未解决 ， 其将根据合同约定解除合同并要求某公司承担违约责任 。 2017年9月9日 ， 王某某向某公司发送《关于解约及退费的告知函》 ， 要求解除合同 ， 并要求某公司退还剩余租金、押金、卫生费 ， 并承担违约责任 。 王某某的租金已交至2017年11月8日 。
后王某某向法院起诉 ， 要求甲公司退还2017年9月9日至2017年11月8日的租金、押金及卫生费 ， 并支付违约金 。
法院生效判决认为 ， 某公司提供的窗式空调不具备使用条件 ， 致使涉案房屋唯一通风口无法使用 ， 王某某多次主张维修 ， 但某公司未在合理期限内予以解决 ， 涉案房屋存在的上述问题已达到严重不符合合同约定、无法正常使用的程度 ， 故王某某有权单方解除合同 ， 双方之间的合同自某公司收到王某某发出的《关于解约及退费的告知函》之日即2017年9月9日已经解除 。 王某某要求某公司按照合同约定支付违约金 ， 亦符合合同约定 ， 予以支持 。 合同解除后 ， 押金及剩余期间的租金、卫生费应予退还 。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第八条规定 ， 依法成立的合同 ， 对当事人具有法律约束力 。 当事人应当按照约定履行自己的义务 ， 不得擅自变更或者解除合同 。 依法成立的合同 ， 受法律保护 。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定 ， 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人可以解除合同 。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
案例2：承租人被新房主清退损失谁来承担
【案情】
2016年7月28日 ， 高某与丁某续签《北京市房屋租赁合同》 ， 约定高某续租丁某的房屋 ， 租期为2016年9月1日至2017年8月30日 。 高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金 ， 上期押金转为本期押金 。 2016年8月底 ， 丁某把房子卖给张某 ， 并办理了过户手续 。 2016年9月6日 ， 张某强行带人进入房屋并留置人员于屋内直至9月11日高某搬离房屋 。 高某的丈夫9月6日从外地回京处理此事 ， 并于9月12日离京 ， 共计支付路费1105.5元 。 9月11日 ， 高某另租房屋居住 ， 并支付中介费6500元 。
后高某诉至法院 ， 要求丁某退还押金、剩余租金 ， 赔偿中介费6500元、交通费1105.5元 。
法院生效判决认为 ， 根据买卖不破租赁的原则 ， 房屋产权的变更不影响租赁合同的效力 。 张某与高某应继续履行原租赁合同 。 高某称由于张某的阻扰其于2016年9月11日搬离了房屋 ， 涉案房屋由张某实际占用 。 丁某诉讼期间明确同意退还高某未使用涉案房屋期间收取的租金 ， 法院不持异议 。 因涉案房屋已经过户给张某 ， 丁某已经丧失了对房屋处分的权利 ， 丁某占用高某的押金缺乏依据 ， 应予返还 。 张某与高某履行《北京市房屋租赁合同》过程中 ， 高某由于张某的阻扰搬离了涉案房屋 ， 根据合同相对性原理 ， 高某所要求的中介费、交通费均系张某违约行为造成的损失 ， 其应向张某另行主张 。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定 ， 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定 ， 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动 ， 承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的 ， 人民法院应予支持 。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权 ， 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的 。
北京市住房和城乡建设委员会等8部门印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）规定 ， 出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。
案例3：承租人擅自转租房屋要承担违约责任
【案情】
2012年6月16日 ， 王某某（出租人）与赵某某（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》 ， 约定：王某某将涉案房屋出租给赵某某居住 ， 居住人数为5人 ， 最多不超过5人；租期自2012年6月18日至2018年6月17日；月租金为3000元 ， 支付方式为按年支付；承租人擅自将房屋转租给第三人的 ， 出租人有权单方解除合同 ， 收回房屋 ， 承租人应向出租人支付违约金 。 上述合同签订后 ， 王某某将涉案房屋交付给赵某某 ， 赵某某向王某某支付了一年的租金 ， 之后租金未再交纳 。 租赁期间 ， 赵某某未经王某某同意 ， 擅自将房屋转租给多人 。
后王某某诉至法院 ， 要求解除合同 ， 并要求赵某某支付拖欠租金及违约金 。
法院生效判决认为 ， 双方合同明确约定 ， 承租人擅自将房屋转租给第三人的 ， 出租人有权单方解除合同 ， 收回房屋 。 双方履行合同期间 ， 赵某某擅自将其承租房屋转租他人系违约行为 ， 赵某某应按合同约定承担相应的违约责任 。 赵某某欠付房屋租金 ， 王某某要求支付 ， 应予准许 。 据此 ， 法院判决解除王某某与赵某某签订的《北京市房屋租赁合同》 ， 并判令赵某某于判决生效后七日内给付王某所欠租金并支付违约金 。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定 ， 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人可以解除合同 。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定 ， 承租人经出租人同意 ， 可以将租赁物转租给第三人 。 承租人转租的 ， 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 ， 第三人对租赁物造成损失的 ， 承租人应当赔偿损失 。 承租人未经出租人同意转租的 ， 出租人可以解除合同 。
《商品房屋租赁管理办法》（2011年建设部令第6号）第十一条规定 ， 承租人转租房屋的 ， 应当经出租人书面同意 。 承租人未经出租人书面同意转租的 ， 出租人可以解除租赁合同 ， 收回房屋并要求承租人赔偿损失 。
北京市住房和城乡建设委员会等8部门印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）规定 ， 承租人不得擅自转租、合租 ， 合同明确约定可以转租、合租的除外 。 承租人根据合同约定转租、合租的 ， 应当按本办法规定办理住房租赁登记备案 。 次承租人不得再次转租 。
案例4：租户在出租房屋内发生安全事故人身损害赔偿责任由谁承担
【案情】
2016年4月21日 ， 房屋产权人周某与某房地产经纪公司、某资产管理公司签订房屋出租委托合同 。 2016年4月30日 ， 张某某与某房地产经纪公司（该房屋的实际管理人）签订租赁合同 ， 约定张某某承租该房屋中的一间 。 租赁期间 ， 张某某在屋内使用电热水器洗澡时 ， 被电击身亡 。
张某某父母以侵害承租人张某某生命健康权为由 ， 起诉房主周某、某房地产经纪公司 ， 要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、精神损害抚慰金等 。
法院生效判决认为 ， 周某作为本案房屋所有权人 ， 在出租时应保障相关电器设备符合安全使用的标准 ， 法院酌定周某承担70%的责任；某房地产经纪公司作为房屋的实际管理人 ， 其对所出租房屋内的物品亦负有安全保障义务 ， 其未尽到检查维修义务 ， 应承担20%的责任；张某某应当具有一定的用电安全常识 ， 且房屋租赁合同附件居住治安安全责任书中亦对热水器的安全使用作出提示 ， 其自身未尽到谨慎注意义务 ， 法院酌情确定其承担10%的责任 。
【法律提示】
《中华人民共和国侵权责任法》第十六条规定 ， 侵害他人造成人身损害的 ， 应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用 ， 以及因误工减少的收入 。 造成残疾的 ， 还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金 。 造成死亡的 ， 还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金 。
《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年北京市人民政府第231号令）第十六条规定 ， 出租房屋的安全由房屋所有人负责 。 房屋承租人应当对其使用行为负责 。 房屋所有人将出租登记的房屋委托他人管理的 ， 应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站 。
《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年北京市人民政府第231号令）第十七条规定 ， 出租房屋的建筑结构和设备设施 ， 应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件 ， 不得危及人身安全 。 禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租 。
案例5：承租方严重违反合同约定出租方有权解除合同并主张赔偿
【案情】
2016年11月2日 ， 李某与某电影公司签订《北京市房屋租赁合同》约定将其房屋出租给某电影公司用于居住 ， 居住人数为6人 ， 最多不超过8人；租赁期自2016年11月2日至2018年11月1日；并约定某电影公司欠缴各项费用达1000元的 ， 或者利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的 ， 李某有权单方解除合同 ， 收回房屋 ， 且某电影公司应按月租金的100%向李某支付违约金 。 合同签订后 ， 李某向某电影公司交付了房屋 ， 某电影公司向李某支付了押金和租金 。 双方合同履行期间 ， 某电影公司违反了合同中居住人数最多不超过8人的约定 ， 最多居住人数达15人 ， 屡次出现扰民现象 ， 引起相邻方不满 ， 并拖欠水费1843元 。 李某要求解除合同 ， 2017年6月16日某电影公司搬出房屋 。
后某电影公司诉至法院 ， 要求李某退还剩余租金及押金 ， 并支付提前解除合同的违约金 。 李某向法院提出反诉 ， 要求某电影公司赔偿违约金并支付水费 。
法院生效判决认为 ， 某电影公司违反了合同中居住人数的限制 ， 屡次出现扰民现象 ， 并拖欠水费的行为系违约行为 ， 某电影公司应按合同约定承担相应的违约责任 。 李某按合同约定向某电影公司提出解除合同并无不当 。 故对李某要求某电影公司赔偿违约金及支付水费的反诉请求应予准许 。 考虑到某电影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋 ， 本着公平原则 ， 李某应将某电影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退还给某电影公司 ， 驳回某电影公司要求支付违约金的诉讼请求 。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定 ， 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人可以解除合同 。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
【房屋|市住建委联合二中院共同发布住房租赁典型案例 出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任】文/北京青年报采访人员朱开云


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