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乘风破浪乘风破浪的富力：销售规模和资产类别组合是“定海神针”

来源：南风窗 黄冬咚
乘风破浪乘风破浪的富力：销售规模和资产类别组合是“定海神针”
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随着疫情影响逐渐消退 ， 房地产业近月保持了回暖态势 。
国家统计局数据显示 ， 今年五月 ， 全国商品房销售面积约1.47亿平方米 ， 同比上涨9.66%；销售额约1.44万亿元 ， 相较于2019年5月的1.26万亿元上涨了14.04% 。 这也是相关数据疫情以来的首次同比上涨 。
在这一轮的销售回暖中 ， 富力也明显呈现出了增长态势 。 日前 ， 富力地产发布的公告显示 ， 公司5月份实现权益合约销售额106.2亿元 ， 销售面积88.15万平方米 ， 分别环比增长15%和8% 。
“从房贷规模的很大一部分在消费者那边可知 ， 需求带动销售对于很多公司来讲都是很重要的环节 。 目前来看 ， 需求方 ， 也就是买房的人还是很多的 。 ”富力集团副总经理、董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠在采访中表现出了对房地产市场的信心 。
对于存续债务压力 ， 他认为需要在规模和成本中找到平衡 ， 此时的富力处于被严重低估的节点 。
债务压力背后还有“定海神针”？
众所周知 ， 我国房地产行业的资产负债率一直居高不下 ， 主要原因是房地产行业实施预售制 ， 房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债 。 尤其是突如其来的疫情 ， 让地产行业的资金负担加重 。
事实上 ， 近年来随着行业整体项目合作情况增多 ， 不少房企的销售金额权益比一路下滑 。 克而瑞数据显示 ， 2019年TOP100房企销售金额权益比约为75% ， 较2016年的85%有较大幅度下滑 。
与其他房企相比 ， 富力地产的一个鲜明特点是销售金额权益占比较高 。 年报显示 ， 2019年富力地产实现权益协议销售额为1381.9亿元 ， 在克而瑞当年的权益销售金额排行榜上位居15位 。 而2019年富力地产销售额权益占比达到约93% ， 远高于行业平均水平 。
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“和其他企业相比 ， 我们可能吃了点亏 ， 显得负债率整体比较高 。 ”陈志濠坦言 ， “报表好看所有人都乐意 ， 但不是每个公司都适用 。 ”
有专家分析 ， 如果通过降低权益比 ， 是可以压低负债率、美化债务的 。 比如通过增加少数股东权益 ， 提高净资产以降低净负债率；或者通过合营联营方式将债务放在表外 。 但销售金额权益比过低会令企业利润指标表现不好看 ， 归属母公司的收入或者利润会更少 ， 因为需要和合作方分享利益 。
富力地产2019年的财报显示 ， 公司的利润导向明确 。 富力地产归属母公司股东权益为773.58亿元 ， 占总权益的96.94% ， 非控制性权益仅占3.06%；公司所有者应占溢利为96.72亿元 ， 占净利润的95.86% ， 非控制性权益应占溢利仅占4.14%；合营企业投资和联营企业投资合计为114.39亿元 ， 仅占资产的2.68% 。
富力的融资能力强 ， 这是由其资产类别组合决定的 。 陈志濠提出 ， 销售规模和资产类别组合是富力的“定海神针” ， 商业地产具有住宅所不可替代的稳定性 。
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“我们的优势在于公司整体资产规模和组合 ， 因为融资渠道还是与规模和组合有关 。 行业融资渠道包括国内公募债、私募债、境外融资渠道、银行开发贷、信托等 ， 富力和其他大型房企并无二致 。 ”陈志濠表示 ， “公司的实力是最根本的 ， 如果规模达不到 ， 那根本接触不到融资渠道 。 ”
而对于存续债务 ， 陈志濠认为需要在规模和成本中找到平衡 。 因为面对债务无非两个途径 ， 要么续期 ， 要么偿还 。 长期负债更稳定安全 ， 但利息成本也相对高一点 。 从策略来看 ， 富力选择了长短结合 ， 短中滚动 。
如今 ， 销售市场正在回暖 ， 陈志濠认为只要做好计划、适应变化 ， 就不用担心债务问题 。 “目前集团按市场情况综合计划 ， 销售回款与债务等的资金循环正在恢复中 ， 新的再融资都处于正常的轨道上 。 ”


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