城市买房看地段，都看些什么？
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李嘉诚说过 ， 房产投资看地段 。 这些年 ， 被奉为房产投资的金科玉律 。
确实 ， 在房产投资的分工里 ， 地段负责增值保值 ， 产品负责流通性 。
但是 ， 买房看地段 ， 道理如此简单 ， 为什么人们仍然会买错？
因为什么是好地段 ， 在每个城市中影响的因素都不一样 ， 对于每个因素每个时间段都不同 。
许多东西说的越简单 ， 其实越复杂 。
地段、地段 ， 有的城市看现在 ， 有的城市看未来 。
很多城市 ， 尤其是在不断建设新区的城市里 ， 地段不等于传统市中心 ， 或者地理中心 。 这些年 ， 新兴地段经常会用7、8年时间就取代老地段在城市里的位置 ， 风水轮流转 ， 有价值 ， 人才集中 ， 没有价值的地段就是空壳 。
所以选择地段要考虑它的时间价值 。 时间带不走的 ， 是房产抗跌的基础 。 时间越久越稀缺的、越增值的是价格上涨的动力 。 
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时间是地段的朋友也是敌人 ， 接下来我们用发展角度分析一些影响地段价值的因素 。
地铁
地铁的修建 ， 周期长 ， 工程复杂 ， 耗资大 。 而建成之后 ， 在诸多城市基础设施中 ， 生命力也最顽强 。 许多城市的地铁都为人们提供了上百年的交通服务 。 长周期内 ， 学区会变 ， 街道会变 ， 商圈会衰落 ， 但是地铁就像被钉在城市下方 ， 很少会有大变化 。 在城市化发展较早的城市里 ， 围绕地铁的生活圈也最稳定 。
拥堵
许多地区的拥堵 ， 短时间内是解决不了的 。 区域被河流 ， 铁路阻隔 ， 连接区域的往往是少量的桥梁、涵洞 。 而且拥堵时间集中 ， 解决起来最困难 。 随着人口集中 ， 交通效率反而越来越差 ， 这是许多区域的发展的硬伤 。
配套
从发展角度看 ， 当前配套不要考虑太多 ， 尤其是商业配套 ， 只要有人聚居 ， 地段人口流量大 ， 配套必然日益成熟 。
自然资源
未来几年 ， 市区内的自然资源的稀缺性会越来越明显 。 河流是城市最重要的自然资源 。 人类的城市大多沿河而建 ， 经历了数千年仍旧如此 ， 虽然河流的角色有所转换 ， 但是它仍是一个城市中最能对抗时间变化的资源 。 
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公共文体设施
未来的城市中最具生命力的就是文体市场 。 中国的文化、体育产业尚在不成熟的阶段 ， 许多城市的文体设施是稀缺品 。 大型问题场馆耗资巨大 ， 建好之后不会轻易被弃用 。 随着人们的素质提高 ， 需求也会日益增加 ， 文体场馆随着时间推移 ， 在城市中的价值会越来越高 。
政务区
政务区对人口和配套资源的吸引是不言而喻的 。 只要政府规划相对稳定 ， 政务集中区的抗跌属性很强 。
商圈
商圈追求的是集中和便利 。 机构、企业、商场在商圈集中 ， 人口流量极大 。 但是随着网络化办公和物流业的发展 ， 再加上经济增速降低 ， 市场不景气 ， 许多城市的商务区的写字楼空置率逐年上升 ， 一些商圈有衰退的趋势 。
开发区/工业园区
大多数城市的工厂都迁移到了开发区或者工业园区 。 工业区为城市提供持续的税收 ， 为人们大量的工作岗位 ， 是城市的硬实力的基石 。 有区域优势的产业、成熟产业的工业园区、开发区 ， 人口、消费最稳定 。 这些区域房价也许不高 ， 但是抗跌能力很强 。
【城市买房看地段 ， 都看些什么？】房产的价格就是一系列价值叠加的结果 。 增值、抗跌的因素越多 ， 价格就越稳 。 已经发展成熟的一线城市 ， 地段的变迁是缓慢的 ， 但是对于仍然处在发展期的城市 ， 就不得不考虑地段的成长性了 。
新地频出的市场 ， 想笑到最后 ， 还真不那么容易 。
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