江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

雷达扫描：时代邻里隐忧频现

_本文原始标题：雷达扫描：时代邻里隐忧频现
时代邻里（09928.HK）堪称资本市场的宠儿 ， 但超高的市盈率之下发展隐忧频现 。 从现有业务来看 ， 时代邻里的发展波动性较大 ， 市场化拓展也未打开局面 ， 经营业绩主要依赖母公司 。
尽管时代中国近年来发展较为迅速 ， 但与其他物业公司的母公司相比仍然较为弱势 ， 时代邻里迫切需要打开市场化之路 。
资源统筹能力趋弱业务发展波动较大
据上市物业公司综合实力测评结果显示 ， 时代邻里排名第18 ， 综合得分为104.84分 。
雷达扫描：时代邻里隐忧频现
文章图片

来源：北京林业大学程鹏研究团队
在价值创造力、市场领导力、全国影响力、资源统筹力、产品创新力等5个维度中 ， 时代邻里均没有太过亮眼的表现 。 其中 ， 时代邻里在全国影响力维度中排名第13 ， 表明其在全国布局的广度与深度需持续提升 。 在价值创造力、市场领导力、产品创新力等维度中 ， 时代邻里处于行业中下游 ， 表明其在为股东持续创造高于市场平均价值方面有待加强 ， 整体营收及规模落后于大部分上市同行 ， 新产品与新服务开发方面尚需努力 。 在资源统筹力维度中 ， 时代邻里排名第25 ， 表明其在挖掘现有资源和资产潜力方面有巨大的提升空间 。
实际上 ， 无论营收还是在管面积 ， 时代邻里在2019年同比均出现大幅上涨 ， 而2019年也恰恰是时代邻里的上市元年 。
数据显示 ， 在2017-2019年 ， 时代邻里分别实现营收5.19亿元、6.96亿元、10.81亿元 ， 同比增长39.19%、34.06%、55.42% 。 同期 ， 时代邻里的在管面积分别为1604.6万平方米、1877.0万平方米、3842.9万平方米 ， 涨幅分别为22.81%、16.98%、104.74% 。
雷达扫描：时代邻里隐忧频现
文章图片

来源：时代邻里招股说明书、2019年报
虽然营收与在管面积保持稳定增长 ， 但时代邻里的各业务波动较大 。 目前 ， 时代邻里的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务四类 。 在2017-2019年 ， 物业管理服务分别实现营收3.31亿元、4.04亿元、6.78亿元 ， 涨幅分别为49.01%、22.25%、67.75% ， 其中2018年增速明显降低 。 同期 ， 非业主增值服务实现营收1.00亿元、1.97亿元、2.75亿元 ， 涨幅分别为-3.66%、95.95%、40.06% ， 且在2017年出现负增长 。 社区增值服务近三年营收分别为0.62亿元、0.59亿元、0.79亿元 ， 涨幅分别为56.56%、-5.22%、34.19% ， 2018年亦出现负增长 。 虽然其他专业服务近三年持续增长并较为稳定 ， 但如果不考虑2019年新增市政环卫服务的营收贡献 ， 2019年其他专业服务营收也将出现负增长 。
逐步降低母公司依赖市场化发展任重道远
作为时代中国旗下的物业公司 ， 时代邻里对其的依赖程度较高 。 分拆上市之后 ， 时代邻里逐渐降低依赖 ， 开启了市场化发展 。
在2019年 ， 时代邻里在管面积中来自时代中国的在管面积占比为45.2% ， 较2018年大幅下降26个百分点 。 同期 ， 物业服务营收中来自时代中国交付项目的营收占比为56.3% ， 较2018年下降16.9个百分点 。 2019年时代邻里来自第三方的在管面积为2105.8万平方米 ， 首次超过来自时代中国的在管面积 ， 第三方在管面积占比提升至54.8% 。
虽然时代邻里在物业服务方面积极降低对母公司的依赖 ， 但非业主增值服务仍高度依赖时代中国 。 翻阅时代邻里的招股说明书 ， 非业主增值服务2018年营收占比为28.3% ， 其中来自关联方的营收占比高达27.1% ， 来自独立第三方的营收仅占比1.2% 。
资料显示 ， 非业主增值服务主要包括协销服务、施工现场服务、交付前的开荒清洁服务、城市更新项目服务及房屋维修服务等五方面 。 不难发现 ， 上述业务的开展与时代中国密切相关 。 时代邻里也披露 ， 2019年非业主增值服务的收入较2018年大幅增长40.1%至2.75亿元 ， 主要是由于时代中国开发的项目大量增加 ， 对工地及案场的管理需求增长所致 。
其他专业服务也对母公司存在较强的依赖 。 2019年 ， 其他专业服务营收为0.49亿元 ， 主要业务包括电梯服务（即电梯销售、安装、维修及保养）、市政环卫服务及智能化工程服务 。 除了2019年通过收并购新增的市政环卫服务外 ， 其他业务发展情况与时代中国息息相关 。
尽管社区增值服务的发展主要依靠时代邻里自身的独立经营能力 ， 但其发展颇为不顺 。 时代邻里的社区增值服务主要包括公共空间租赁与停车位管理、生活服务两大方面 。 其中 ， 公共空间租赁与停车位管理主要依赖现有资源 ， 生活服务则极为考验时代邻里对业主需求的理解与满足 。
在2017-2019年 ， 时代邻里生活服务营收分别为0.19亿元、0.16亿元、0.34亿元 ， 涨幅分别为119.24%、-17.53%、110.67% 。 尤其在2019年 ， 除了营收不稳定 ， 时代邻里生活服务在总营收中的占比仅为3.10% ， 而同期社区增值服务在总营收中的占比也仅为7.32% ， 远落后于其他上市物业公司 。
据时代邻里行政总裁兼执行董事王萌透露 ， 2020年时代邻里的合约建筑面积将保持去年109.4%的增长速度 ， 并希望在2021年达成过亿平方米的管理规模 。
而从时代邻里5月投资者交流活动来看 ， 在回答关于未来几年在管面积的增长指引时 ， 时代邻里首席财务官黄嗣宁回答到 ， “目前在管4800万平方米 ， 2020年的目标是新增2500万 ， 其中500万来自时代中国 ， 其他来自第三方拓展及收并购；2021年目标是新增2800万 ， 其中800万来自时代中国 。 这样2021年年底在管面积突破1亿平方米” 。
可以看出 ， 收并购正成为时代邻里实现规模快速增长的主要途径之一 。
在2019年 ， 时代邻里通过几次关键的收并购不仅扩大了在管面积 ， 还成功切入了城市服务领域 。 不过 ， 收并购仅是第一步 ， 之后的整合才是真正的难题 。 对于很多物业公司而言 ， 后期的整合往往成为其迈不过去的坎 。 以彩生活为例 ， 其大举收并购并搭建联盟并未带来企业估值的提升 。
因此 ， 时代邻里要在短时间内通过市场化手段获取4000万平方米的在管面积 ， 同时做好后续的业务整合 。 要想实现上述目标 ， 时代邻里还有很长的路要走 。
曲线入局城市服务非住宅发展亟需破局
随着万科物业高调宣布出圈 ， 越来越多的物业公司开始布局城市服务 。 从成立合资公司到市场化获取项目 ， 物业公司纷纷发挥自身所长试图抢占先机 。 时代邻里也有所布局 。
2019年 ， 时代邻里收购广州东康物业服务有限公司 ， 将业务拓展至市政环卫服务领域 ， 开始为公建类业态提供服务 。 此举意味着 ， 时代邻里正式切入了城市服务领域 。
随着城市服务领域业务的开展 ， 时代邻里“三驾马车”的业务架构也已初步完成搭建 ， 但非住宅物业的物业费却呈逐年下滑的态势 。
雷达扫描：时代邻里隐忧频现
文章图片

来源：时代邻里招股说明书
在2016-2018年 ， 时代邻里平均物业管理费变动不大 ， 但非住宅物业平均物业管理费却逐步下降 ， 分别为9.35元、8.51元、8.04元 。 特别是截至2019年6月30日 ， 非住宅物业管理费均价降至5.39元 ， 较同期大幅下滑 。
非住宅物业物业费均价大幅下滑 ， 极有可能出现增收不增利的现象 。 翻阅时代邻里2019年报 ， 住宅物业在管面积占比37.3% ， 远低于非住宅物业的62.7%（不含市政环卫服务）；而住宅物业物业费营收占比却高达60.9% ， 非住宅物业营收仅占39.1% 。
【雷达扫描：时代邻里隐忧频现】虽然时代邻里通过收并购等手段快速增加非住宅物业的在管面积 ， 但如果非住宅物业无法发挥高盈利的优势 ， 后续对时代邻里的业绩改善影响有限 ， 而这也将失去非住宅物业拓展的初衷 。


    推荐阅读


    上一篇：投资者提问：请问贵公司大股东集合竞价减持的股票是否已经减持完备，减持完是否...

    下一篇：越南会成为下一个世界工厂么？