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现在买房，10年后一本万利还是人财两空？宗庆后两次提醒

今天看到中国房地产报的一则报道 ， “限跌令”重出江湖 。
安徽某地市规定：商品房售价 ， 不得高于备案价格 ， 同时不得低于备案价格10% 。
在以往 ， 我们只听过房价不能高于备案价的10% ， 也就是大家都熟知的限价政策 ， 现在出来一个不低于备案价格的10% ， 托市意图明显 。
从中我们也能够瞧出调控的意图：大涨不可以 ， 大跌也不行 ， 平稳才是主基调 。
这是有背景的 ， 10月合计房地产调控高达67次 ， 年内高达482次 ， 相比2018年同期上涨超过20% ， 平均每个工作日有2次以上的房地产调控 ， 刷新了历史记录 。
这些调控手段 ， 既有加强限购、限售、限贷的措施 ， 也有定向宽松的政策 。
比如呼和浩特 ， 直接停贷三套房 ， 比如南通、南京、天津等地 ， 对人才购房敞开大门 ， 对待投机者和人才刚需 ， 调控的界限截然不同 。
表面上看起来信号很繁杂 ， 实际上却是目前楼市的“纠结” 。
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因为房地产关联的行业太多 ， 从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机 ， 到下游的家电、家具、家纺、装潢 ， 再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业 ， 靠房地产生活的群体太多 ， 不能出现大幅波动 。
房地产与人们生活捆绑的程度 ， 远超我们想象 ， 数据显示 ， 49家上市银行2019年上半年的贷款规模合计是101.64万亿元 ， 其中房地产行业信贷占比超过1/3（房地产行业贷款和个人住房按揭贷款规模分别为6.62万亿元和26.24万亿元） ， 远超过其它行业 。
在这种“不能涨也不能跌”的环境下 ， 现在买房 ， 10年后会“一本万利”还是“人财两空”？国家智囊犀利预测 。
9月份 ， 国务院参事仇保兴在《中国经济大讲堂》中提到：“诺塞姆曲线只适应于新大陆国家 ， 因为国家全部是外来移民 ， 他没有这种乡愁 。 我们是农耕文明最悠久的国家 ， 我们有一个乡村情结 ， 所以对于中国人来讲 ， 我们是一个典型的旧大陆国家 ， 城镇化率绝对不会按照诺塞姆画出来的理想曲线来走 。 ”
仇保兴认为 ， 我国的城镇化率可能到65%—70%的时候就封顶了 ， 不会超过70% ， 城里房子建多了 ， 那就只能空在那里了 。
仇保兴主要从事发展战略、中长期规划、经济结构等方面的规划编制与政策制定工作 ， 称之为“智囊”并不为过 ， 按他的看法 ， 时间过的越久 ， 城镇化的力度越小 ， 现在买房 ， 10年后空置的可能性会更高 ， “人财两空”的可能性也更大 。
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笔者认为 ， 我们还可以从以下几个方面展开分析 。
第一 ， 货币层面 。
从最近20年的数据看 ， 房价与货币信贷之间 ， 是高度正相关关系 。
截至2017年底 ， 我国的“影子银行”总规模已经超过130万亿元(剔除重复计算的部分 ， 总规模应该在100万亿左右) ， 这是非常惊人的规模 。
什么叫影子银行？信托公司 ， 保险公司 ， 资产管理公司 ， 本身并不是银行 ， 却干着银行的事 ， 给房地产行业贷款 ， 这些机构募集资金 ， 这些货币又流入到楼市里 ， 推涨房价 。
在2007年的时候 ， 这个体系只有6万亿元的规模 ， 如今达到了100万亿 ， 相当于用10年时间 ， 在银行体系之外 ， 又再造了一个银行体系 。
但是 ， 未来货币与楼市的关系 ， 会得到彻底改变 。
一方面 ， 影子银行的扩张得到了遏制 ， 今年信托、ABS、资管等各种融资渠道被掐住了 。
另一方面 ， 10月份开始 ， 房贷利率挂钩LPR ， 1年期LPR持续下降 ， 为实体经济注入动力 ， 5年期LPR纹丝不动 ， 中长期的房贷持续高位运行 ， 使货币不再像以往那样涌入房地产市场 。
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长此以往 ， 想靠买房“一本万利” ， 已经不可能了 。
第二 ， 人口层面 。
房地产业内流行一个金句：短期看金融 ， 中期看供需 ， 长期看人口 。
房地产金融和供需政策的变化 ， 可以被左右 ， 但人口这个因素却难以轻易改变 。
根据中国发展研究基金会课题组发布的《中国城市群一体化报告》 ， 长三角、珠三角、京津冀等12个城市群依靠不到五分之一的国土面积 ， 聚集了中国人口总量的六成 ， 贡献了中国经济总量的八成 。
显然 ， 人口聚集的越多 ， 经济越发达 ， 房价也越高 ， 这样的趋势 ， 在未来会得到延续 。
但是 ， 我们有几千个县城 ， 几百个地市 ， 这些地方不可能像京沪深和省会一样拥有长久的人口流入 ， 以长达十年的眼光来看 ， 在其他城市买房 ， “人财两空”的可能性非常大 。
第三 ， 租赁房的建设 。
长期以来 ， 我们的住房市场一直“重销售 ， 轻租赁” ， 这是楼市无法满足刚需购房者的重要原因 。
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以新加坡为例 ， 组屋占存量比重为73% 。 每年新建的组屋3万套左右 ， 占存量的比重大约为3% 。 103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）提供了居住空间 ， 户均住房套数达到1套 ， 2015年人均住房面积达到27.6平方米 。
同时 ， 由于补贴的存在 ， 组屋房价对于大部分居民而言是可负担的 。 组屋销售的价格大概在25万新元左右 ， 补贴后大概在20万左右 ， 是家庭收入中位数的2-3倍 。 2009年至2014年间 ， 四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12% ， 含补贴的预购价格增长了5% ， 而同期家庭收入中位数大幅增长了38% 。
从中可以看出 ， 我们的租赁房和保障房建设 ， 将是未来的必经之路 。
也就是说 ， 以后的楼市 ， “商保共存”才是主流 。
有钱人随便买 ， 只要能扛过房产税和不断增长的持有成本就行 ， 没钱的租房住 ， 找个人房源也好 ， 找集体房源也罢 ， 房租相对稳定 ， 长期租赁也不必担心转卖、搬家的问题 ， 小孩一样可以去优质学区上学 ， 去医院看病依然享有本市医保 。
【现在买房，10年后一本万利还是人财两空？宗庆后两次提醒】居者不必有产权 ， 居者必有其屋 ， 这就是未来房地产要走的路 。
综上所述 ， 现在买房 ， 10年后要面临货币、人口、租赁房等多重压力 ， 想像过去几年那样“一本万利”已不可能 。
相反 ， 假如购房者依然执着于囤房、投机、多套房炒作 ， 最终难免会陷入“人财两空”的困境 。
关于买房这件事 ， 知名企业家宗庆后曾两次提醒 。
现在买房，10年后一本万利还是人财两空？宗庆后两次提醒
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9月份 ， 宗庆后接受了新京报的专访 ， 他说：要解决房地产问题 ， 依靠卖地模式是行不通的 ， 要重点“关注刚需人群”的住房问题 。 一方面 ， 对于刚需的人群 ， 银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息？另一方面 ， 廉租房的建设中 ， 是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中？
这两个问句 ， 就是对购房者的两次提醒 。
刚需群体未来的房贷利率肯定会下降 ， 假如你买房是用于自住 ， 并且家庭财力也可以支撑 ， 不必纠结什么时间出手 ， 买就是了 。
而租赁房市场的建设过程中 ， 房企包括其他企业 ， 它们名下的闲置土地 ， 也极有可能会入市流通 ， 未来租房的体量会越来越大 ， 现在买房 ， 10年后必然会面临“接盘者”越来越少的局面 ， 到时房产贬值还是小事 ， 当一个家庭的全部积蓄都在房产上捆绑着 ， 就不仅仅是亏钱这么简单的事了 。


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