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10年后，房子会变成珍贵的黄金屋，还是不值钱的稻草房？

前些天回老家 ， 跟发小闲聊起来 ， 不约而同的感慨 ， 现在的生活是一天一个变化 。
房子、车子、旅游、下馆子 ， 但每天一睁眼 ， 房贷、车贷、消费贷、辅导班、奶粉钱 ， 又让人丝毫不敢松懈 。
我们俩边喝边聊 ， 回想20年前 ， 小时候的农村 ， 人口流动非常少 ， 出去见过世面的人也不多 ， 家家户户的条件大差不差 。
印象中攀比、虚荣、排场很少 ， 乡里的中小学丝毫不用愁生源的问题 。
回头想想 ， 我们长大这20年 ， 恰恰就是房地产市场突飞猛进、城镇化加速的过程 。
数据显示 ， 40年来 ， 城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米 ， 增长了4.5倍 。 说是40年 ， 其实人均居住面积大幅上升 ， 是从1998年房改之后开始的 。
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之前看到经济学家任泽平披露了一组数据：在全国336个城市中 ， 既有73个城市人均住房建筑面积小于30平 ， 也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1 ， 也有51个城市的套户比大于1.2 。
显然 ， 现在的楼市“旱涝分明” ， 70多个城市住房面积依然紧缺 ， 40多个城市房子多得“住不完” ， 17个城市居住空间异常狭窄 ， 50多个城市住得宽绰有余 ， 剩下的那些城市居住空间同样很宽裕 。
我们终于摆脱了小时候拥挤的单间、破旧的瓦房、狭窄的筒子楼 ， 住进了越来越宽敞的大房子 。
住大城市、大房子的代价 ， 是不断升高的负债 。
从2012年至今 ， 不到7年的时间 ， 全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2% ， 而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6% 。
而根据西南财大的报告 ， 同一时期 ， 住房贷款占家庭债务比重高达55.6% ， 多套房负债的占比逐年递增 。
以去年为例 ， 多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9% ， 超过了首套房贷款 ， 贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量 。
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另外 ， 有47.1%的存量房贷在空置房中 ， 造成大量的信贷资源浪费 。
那么 ， 再过10年 ， 房地产市场又会如何变化？照这种趋势发展下去 ， 房子会变成珍贵的“黄金屋”还是不值钱的“稻草房”？
我们可以从以下两个方面展开分析 。
第一 ， 城镇化进程会不会放慢脚步？
根据国际经验 ， 发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程 ， 即“纳瑟姆曲线” 。
这个过程包括3个时期和2个拐点 。
第1个时期 ， 城市化水平在30%以下 ， 处于缓慢发展的准备阶段 。
第1个拐点就是30% ， 自此进入第二个时期：快速发展阶段 。
第2个拐点是70%之后 ， 城市化进程再次趋于平缓 ， 步入第三个时期：成熟阶段 。
我们处在哪个阶段？
【10年后，房子会变成珍贵的黄金屋，还是不值钱的稻草房？】2018年的城镇化率为59.58% ， 到2030年 ， 10年时间 ， 我国城镇化率目标为70% 。
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也就是说 ， 未来10年 ， 恰恰是城镇化从快速发展到成熟阶段的过渡 ， 城镇化进程依然不会放慢 。
从发达国家城镇化过渡到成熟阶段所需的时间来看 ， 美国用了15年左右 ， 日本是12年 ， 法国11年 ， 韩国最快 ， 只用了7年 。
因此 ， 10年之后 ， 城镇化必然会放慢 ， 10年之内 ， 极少数一二线城市的房子 ， 依然是珍贵的“黄金屋” ， 等到再过10年 ， 不少偏远小城市的房子 ， 可能会变成不值钱的“稻草房” 。
第二 ， 在校学生、年轻人口的流动趋势 。
所有人都知道房地产“短期看金融 ， 中期看供需 ， 长期看人口” ， 但是 ， 真正能推动房地产扩张的关键 ， 是年轻人口、在校学生 。
要知道 ， 小学生的数据来自教育部门 ， 准确度较高 ， 每个在校小学生的背后 ， 都是一个家庭真实的住房购买力 。
国泰君安证券研究所固收团队负责人覃汉此前发布研报指出 ， 从绝对数量上来看 ， 小学在校人数超过90万人的有深圳、成都、广州、徐州、重庆5个城市 。
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从增速上来说 ， 西安小学在校人数增长最快 ， 接近20% ， 其次是武汉、佛山、长沙、贵阳和深圳 。
这些年 ， 农村的中小学不断撤并 ， 生源数量不断减少 ， 这个过程 ， 恰恰就是城市人口膨胀 ， 房价快速走高的过程 。
显然 ， 我跟发小偶尔的缅怀只是徒劳 ， 城市化的大潮下 ， 每个人都只能安静的做一个看客 ， 大势之下 ， 任谁都会感到无力 。
年轻人口的争抢 ， 也从未像最近几年这样激烈 。
近月来 ， 南京、郑州、长沙、三亚、苏州、南宁等多地密集发布人才新政 ， 被外界称为新一轮“人才争夺战” 。 而在今年年初 ， 西安、南京、常州、广州、海口、大连等多个城市发布新政 ， 纷纷放宽落户条件“抢人” 。
因此 ， 未来只有抢夺年轻人最多的城市 ， 房价才能保持高位运行 ， 当地的房子才有可能变成“黄金屋” ， 而不是“稻草屋” 。
这种形势下 ， 购房者该怎么办？有经济学家为刚需一族“仗义”发声 。
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经济学家梁中华日前发文指出 ， 房地产市场连续几年的天量投资和销售、稳定甚至上涨的价格 ， 让大家对研究分析产生各种质疑 ， 甚至有点怀疑人生 。
其实 ， 历史总是相似的 。 从2010年到2013年间 ， 调控政策整体偏紧 ， 但2013年地产销售面积依然创出新高 ， 看起来也很矛盾 ， 跟过去几年非常相似 。
梁中华认为 ， “打败”金融资产价格的 ， 往往是“价格”本身 。
回顾5年前的房价走势 ， 随着供需关系扭转 ， 从量变到“质变” ， 进入2014年以后 ， 楼市快速降温 。
有趣的是 ， 当前商品住宅广义库存已经上升到2013年末的水平 ， 假如今年的地产市场是“2013年”的话 ， “2014年”其实已经不远了 。
这一席话 ， 也为刚需购房者指明了道路 ， 不要因为房价短期的“上蹿下跳” ， 就觉得不动产会永远保值 。
也不要因为2015-2017年的持续大涨 ， 就把非理性的投机气氛 ， 当成是楼市的常态 ， 未来10年 ， 总有尘埃落定的时候 。


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