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房贷“商转公”变相降息，酝酿楼市新变局

近日 ， 武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》（以下简称：《细则》） ， 向社会各界公开征求意见 。
同初版相比 ， 《细则》对商转公的对象和条件进行了调整 ， 此外也对存量房商转公的年限进行了延长 ， 最长可达30年 。
房贷“商转公”变相降息，酝酿楼市新变局
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01商转公 ， 流程太复杂
商转公 ， 就是把商业贷款变成住房公积金贷款 。 同样 ， 商转公的目的也很明确 ， 就是降低购房者在还贷时的利息 。
最新公布的LPR利率为4.65% ， 再算上银行加点的利息 ， 同公积金的固定利率3.25%相比 ， 还是存在很大的差距 。
对购房者而言 ， 商转公是个好政策 ， 但不太实用 。
首先是覆盖面积太小 ， 明确支持商转公的城市并不多 ， 只有深圳、重庆、石家庄、福州等小部分城市允许商转公 。 另外 ， 还有一些城市在后期取消了商转公 ， 例如河南新乡市 ， 直接给一刀切了 。
单从申请商转公的条件来说 ， 只要缴存住房公积金、且缴纳银行贷款一段时间的购房者 ， 即可到原商贷银行申请办理商转公 。 理论上是不是看起来很简单？但你真要落实起来就会发现 ， 办理商转公并没有想的那么简单 。
公积金的贷款额度有上限 ， 商转公是不能超过这个额度的 。 在这个基础上 ， 想办理商转公 ， 要不就得“先还后贷” ， 用手上的资金把商业贷款一次性还清 ， 再去申请公积金贷款；要不就得“以贷冲贷” ， 找公积金中心申请贷款 ， 再用公积金贷款冲抵商贷 ， 每个月再归还公积金贷款 。
值得注意的是 ， 后者需要提前将商贷本息大于公积金贷款的那部分差额提前还清 。
整个流程走下来 ， 公积金中心、银行两头跑 ， 中间还有评估和担保 ， 麻不麻烦主要看个人感受 。
而且办理商转公还要看时间 ， 一般以上半年办理为佳 ， 因为这期间公积金账户余额比较充裕 ， 办理起来就比较快 。
南昌市住房公积金管理中心 ， 就曾经因为资金紧缺暂停受理商转公的贷款申请 。 如果要办理 ， 先排号慢慢等吧 。
办理商转公时 ， 银行附加的种种条件 ， 以及公积金贷款额度紧张的问题 ， 让商转公的实用性远低于组合贷款模式 。
至于那些担心商转公会向住房市场提供“低息贷款” ， 从而引发房价上涨的小伙伴 ， 可以把心收回去了 。
此次武汉向社会公开征集的《细则》有松有驰 ， 上调了商贷的还款周期 ， 从“6个月及以上”上调至“12个月及以上” ， 提高了办理商转公的门槛 。 对于组合贷中的商业贷款 ， 不予转换 。
总的来说 ， 《细则》的内容中规中矩 ， 主要还是为了保民生 ， 减轻居民身上的房贷 ， 并且延长还款周期 ， 不至于让楼市硬着陆 。
今年受到疫情冲击 ， 大多数人的经济都受到了影响 ， 未来不排除其他城市也照搬武汉商转公的作业 ， 变相减息 。
02存量房 ， 小城市太难
值得注意的 ， 在此次《细则》的意见征集中 ， 存量房也被单拎了出来 。 存量房商转公的最长期限 ， 从20年延长至30年 。
武汉市住房公积金中心表示 ， 存量房商转公的贷款期限延长 ， 主要是为了回应购买二手房职工的贷款诉求 ， 并与现行的二手房公积金贷款房屋房龄保持一致 。
楼市火热 ， 开发商到处撒网盖房子 ， 也不是一两天的事了 。
相较于一线城市的供需关系 ， 我国绝大多数二三线城市的房屋供应 ， 明显是供大于求的 。 公开数据显示 ， 2017年二线城市、三线城市的空置率分别为22.2%、21.8% ， 远高于一线城市的16.8% ， 属于房屋库存严重积压 。
很多小伙伴都搞不太清“存量房”和“二手房”之间的关系 。 存量房属于二手房中的一类 ， 但是存量房是待售、没人住过的房子；而二手房是过户了、有人居住过的房子 。 在市场划分上 ， 存量房属于1.5级市场 ， 而二手房交易属于3级市场 。
对于我国的存量房 ， 2015年 ， 时任住建部政策研究中心主任的秦虹表示 ， 目前房地产正在进入存量房时代 ， “从整个市场来看 ， 新房业务量占70% ， 二手房占30% ， 未来这样的数据比例应该会倒过来 。 ”
以北京为例 ， 2015年北京房地产协会秘书长陈志曾对北京的存量房进行分析 ， “北京有6亿多平方米的存量房住宅 ， 按照单套100平方米计算 ， 即存量房约有600万套 。 以北京1800万城镇人口、户均3口计算 ， 城镇人口基本达到户均一套房的水平 。 ”
此话一出 ， 满座哗然 ， 毕竟此前北京楼市出现恐慌性购房、抢房的背后 ， 都有着“北京楼市库存不足”的理论支撑 。
存量房都能达到户均一套了 ， 还至于抢房吗？
抢 ， 还是要抢的 。
2016年底 ， 北京全年二手房的成交量刷新了历史纪录 ， 在整个市场中的占比达到了85% ， 也意味着北京全面进入了存量房时代 。
在一线城市 ， 存量房的现象尤为明显 。 随着新房供应量逐渐下降 ， 人们的选择空间也相对收窄 ， 在深圳甚至出现了“天价喝茶费”现象 ， 究其原因就是新盘开得太少了 。 对此 ， 不少媒体宣称我国已经进入了存量房时代 。
2018年 ， 中国国际金融金融股份有限公司发布了《数说中国存量住房》研究报告 ， 测算得出2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套 ， 对应存量面积261亿平方米 ， 户均拥有住房1.13套 。
报告结果似乎也在进一步佐证这个观点：存量房时代已经到来 。 但是就绝大多数二三线城市的二手房成交量来看 ， 远不到这个标准 ， 尤其是中西部地区 。
而从二三线城市的购房选择来看 ， “新房热”仍然是高烧不退 。
03结语
一边是海量的存量房 ， 一边是挂牌量居高不下的二手房 。 2020年的楼市 ， 可能比想象的难走 。
公开数据显示 ， 截至5月底 ， 杭州的二手房挂牌量达到12万套 ， 重庆超过10万套 ， 成都超过14万套 ， 深圳更达到了15万套 。 与二手房的挂牌量成正比的 ， 还有节节攀升的房价 。
在市场供应方面 ， 2020年5月 ， 全国新增挂牌房源量环比上涨18.9% ， 其中北京、上海、深圳、广州这四大一线城市新增挂牌房源量环比涨幅达到208.1%、65.4%、41.4%和19.9% 。 二手房房价的上涨空间也很明显 ， 4个一线城市的二手房房价上涨幅度普遍超过新房市场 ， 其中北京以环比上涨1.8%的涨幅引领全国 。
然而市场却没有想象的乐观 ， 深圳、杭州的新房市场出现排队买房、万人摇号的火爆场景 ， 背后是新房限价与二手房市场之间的价格倒挂 ， 其中存在巨大的套利空间 。 而二手房市场总体处于低迷的态势 ， 反差明显 。
二手房成交量赶不上挂牌量 ， 也意味着去化周期的延长 。
而武汉在这个关键节点 ， 重摇“商转公”的大旗 ， 确实像是一个信号 。 毕竟经济还得转 ， 楼市也得动 ， 最新一期的LPR利率也明显告诉大众 ， 央行正在刹车 。
或许 ， 库存已久的公积金 ， 也是时候动起来了！
【房贷“商转公”变相降息，酝酿楼市新变局】来源：地产情报站


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