小区物业用房竟成了酒店？物业经理：我们只管收费……业主该如何维权？
5月1日 ， 《北京市物业管理条例》正式施行 ， 条例对解决业委会成立难、物业费缴纳、住宅专项维修资金使用、失管小区维护等热点问题进行了明确规定 。 那么 ， 条例实施将近两个月了 ， 各小区物业管理有什么变化 ， 还有什么痛点和难点待破解呢？
1
北京：一小区物业管理用房成了快捷酒店
疫情发生以来 ， 北京的社区都实行严格的人员出入管理 。 但在朝阳区的一个小区 ， 业主们发现 ， 一家位于小区内部的酒店一直正常营业 ， 更让大家担心的是 ， 酒店顾客进出小区根本不需要经过检查 。
文章图片
在小区内部 ， 采访人员看到 ， 这家连锁酒店共有71间房屋 ， 占据了小区中3号楼的地下一层到二层 ， 而酒店的消防通道则直通小区3号楼的电梯间 。
文章图片
在从城建档案馆调取的小区竣工验收图上 ， 业主们发现 ， 不论是消防门 ， 还是酒店大堂 ， 原本并不存在 。 连锁酒店所占用的 ， 实际上是小区的物业管理用房 。 业主们向物业管理公司反映了多次 ， 却一直得不到解决 。
北京市朝阳区某小区物业公司经理范菊：我们只管收物业费、水电费 。 酒店租金交给开发商 ， 跟我们都没关系 。
北京市朝阳区某小区业主李先生：开发商振振有词地跟我们讲 ， 它是有物业用房部分的产权证的 ， 但是我们至今没有看到开发商的产权证 ， 开发商也没有针对这个问题给过我们广大业主正面的答复 ， 物业也没有针对这个问题给我们一个正面的答复 。
当业主询问这间房是否有房本时 ， 北京市朝阳某小区物业经理范菊承认这间房没有房本 ， 并表示会砸隔断墙 ， 将公摊面积还给业主 。
文章图片
在小区位于地下二层的车库 ， 采访人员还发现了十多间宿舍 。 房门外铺设了各种线路 ， 公共走廊里也堆着生活用品 。 每间房门上贴着的《宿舍管理责任书》 ， 落款为小区物业公司 。
文章图片
北京市地下空间的使用管理规范 ， 明确禁止了利用负二层及其以下设置居住场所 。 采访人员采访时还注意到 ， 小区里消防设施破损情况比比皆是 。
文章图片
业主们告诉采访人员 ， 从2004年小区交付入住开始 ， 小区的物业费就是每月每平米6元 。 物业公司公布的2019年收支报告显示 ， 物业费缴费率达95.5% 。
北京市朝阳区某小区业主李先生：这个物业 ， 看不到硬件投入、看不到修缮、看不到维护 ， 人员就几个人 。 我们想问 ， 钱到哪里去了？
2
部分小区业委会成立率低
物业公司难更换
把物业用房租出去开酒店 ， 侵占公摊面积用来办公 ， 存在严重安全隐患却不闻不问 ， 面对业主们的质疑就说自己只管收物业费 。 采访人员在采访中发现 ， 像这样不管理、乱管理的物业管理公司并非个案 。 但面对这样的物业公司 ， 业主们有的时候却难以维护自己的权利 。
文章图片
小区居民告诉采访人员 ， 这家物业公司从交付入住起就一直为小区提供服务 。 但工商登记信息显示 ， 这家物业公司的经理同时还担任着开发商的董事 ， 采访中 ， 物业公司的负责人也表示：他们幕后的实际控制人就是开发商 。
小区居民表示 ， 现在正在准备选举业委会 ， 然而从过往经验来看 ， 小区业委会的设立也并不容易 。
文章图片
在北京市朝阳区另一个小区 ， 小区业主在筹备业主大会时 ， 就被一个数字难住了 。 164位准备发起成立业主大会的业主们被街道办事处告知 ， 小区的房屋总套数为4500户 ， 并非业主认为的2970户 。 这164位业主所代表的发起业主人数达不到4500户的5%这一门槛 。 但是在一份书面材料里却明确 ， 小区2013年9月进行物业服务合同备案时 ， 房屋总套数就是2970套 。
文章图片
北京市朝阳区某小区业主宋先生：2018年时 ， 有部分业主提出要成立业主委员会 ， 当时街道办事处认可的数字就是2970户 ， 收取的就是150个业主的申请 ， 结果过了一年多以后 ， 街道办事处反而把这数字提高了 ， 都是街道办事处自相矛盾的一些做法 。
原来街道认可的小区房屋套数4500户 ， 是小区规划时房屋总套数 ， 而业主认为的2970户则是物业备案套数 。
文章图片
在北京市住建委每月公布的“物业服务投诉名单”中 ， “物业公司不作为”和“业委会成立难”是最常见的问题 。 业内人士表示 ， 物业公司不作为 ， 根本上还是因为缺乏竞争机制和退出机制 。 而要实现这一点 ， 最有效的办法 ， 就是要成立业主大会或选举业委会 。
文章图片
然而 ， 目前在国内各大城市 ， 业委会成立的比率相对偏低 。 数据显示 ， 截止到去年底 ， 在北京现有10000多个住宅小区之中 ， 仅有1000多个小区成立了业委会 ， 比例不到12% 。
文章图片
隆安律师事务所高级合伙人陈旭：更换物业公司有一个比较复杂的程序 ， 起码要业主委员会出面才能去组织投票 ， 没有成立自己的业主委员会 ， 就没有办法更换物业公司 。
3
北京：多角度破解业委会成立难题
其实类似的问题在全国的很多城市都存在 ， 究其原因 ， 居住小区的每一位业主 ， 难以对物业公司形成监督 ， 也没法更换物业公司 ， 这样的难题能否解决呢？
针对业主大会和业委会难成立的问题 ， 从5月1日起正式实施的《北京市物业管理条例》规定 ， 当小区无法成立业主大会时 ， 可成立物业管理委员会 。
文章图片
与业主大会或业委会相比 ， 物业管理委员有居委会或者村委会参与 ， 物管会主任由居委会或村委会主任担任 ， 更容易组织和动员业主 。 在物管会的组织下 ， 只要符合法律的程序和要求 ， 同样是可以做出业主的共同决定 。
隆安律师事务所高级合伙人陈旭：如果经过大家的努力 ， 业主委员会实在成立不起来 ， 那么先过渡一下 ， 可以由业主、物业、社区居委会相关各方推选代表组建物业管理委员会 ， 帮助小区业主维权 。
文章图片
目前 ， 包括北京、上海、南京和成都多个城市 ， 已经推出了用于小区业主共同决定投票的手机App 。 以其中的北京业主App为例 ， 截止到去年 ， 已经覆盖了2000多个小区 ， 并且已经有小区通过App投票做出共同决定 ， 成功更换了物业公司 。
文章图片
物业管理专业人士舒可心：过去都用纸质投票 ， 物业公司也去组织投票 ， 很容易造假的 。 如果用带有政府背景的App去投票 ， 由于这些信息都是政府背书的 ， 所以投票造不了假 。
【小区物业用房竟成了酒店？物业经理：我们只管收费……业主该如何维权？】来源：央视财经
推荐阅读
- 小区公共收益成为一笔“糊涂账”？定期公开收支是关键
- 小区公共收益成为一笔糊涂账？定期公开收支是关键
- 收益|小区公共收益成为一笔糊涂账？定期公开收支是关键
- 驱动中国|实地智慧小区再添利器如影智能门“软硬”结合守护业主安全
- 代办|小区近300户被莫名注册公司 记者暗访：代办平台提供虚假地址
- ■多位业主拆毁小区绿化建庭院 开发商称权属正在界定中
- 工人日报|小区公共收益成为一笔“糊涂账”？定期公开收支是关键
- 易软信息盛情赞助“2020第五届中国国际物业管理高峰论坛”
- 行业互联网|易软信息盛情赞助“2020第五届中国国际物业管理高峰论坛”
- 赔偿协议|“8岁男孩小区景观水系旁意外身亡”追踪 | 双方达成协议赔偿54万先期赔付20万